[主持人 马志新]：冉总讲得很好，几种利益关系是很无奈的，现在关于土地拍卖所得财政都是地方财政，这样的话一个土地出让50、70年，当前的政府是把今后的几十年利润提前占用了，有些专家也在探讨要改变中国土地的供应机制。
许文军：我大概说一下，那天拍卖的时候我到现场看了，一些地产商对拍卖的结果感到亢奋。不知道大家发现没有，关于这次的拍卖，报纸上、平面媒体上很低调，我专门看了，第二天的兰州晨报压根没有发，就是想压制这种关注度。但是这次的关注度在地产界还是引起了震动，我知道一个地产商是睡了一觉就挣了八千万。今天如果有参加拍卖没有买到地的，还有就是拿到地的，如果他们来参加今天的大话地产就更有意思了。
第二，我再说一下开发商的关注度，这次的拍卖从当时的现场来说，本土的地产商全面败退，外地的地产商全面进入，可以说两块地都被外地开发商拿到了，本土的开发商有很强的去了，天庆去了、基业去了、天正去了、天水兰天去了，但是都败退了。这个从两个方面说，我们对土地的理解和对房子的理解有可能真的不如外地商，人家拿有拿的理由，是我们的理解出问题了。那天算了一下这块地，容积率是3.2，再加建安成本成本价是4200，现在是“面粉比面包贵”。我觉得房价不可能降，一会儿再来探讨。
第三，我再说一下政府的关注度。政府一边说平抑房价，所有的新闻联播报的都是房价降下来了，但是老百姓去问的时候房子又涨了，地价也在每天上涨。仁恒年初拍的地是178万一亩，现在是593万一亩，加上地税突破600万了，短短的半年地价涨了三倍。政府在平抑房价方面没有起到好的作用，仁恒拿到红山根地的时候就有呼声，地价不能使用拍卖的形式，应该是统一衡量的形式，现在是有钱的人就拿，不管最后房子卖多少钱。前一阵子南京有一个说法就是让所有的开发商把利润公开，这是胡说。政府其实应该更关注这个事情，今天还缺一个角色，就是银行。现在板子打到开发商和银行的屁股上了，今天让银行收一点储备金，明天收一点储备金，其实打错地方了。因为所有的银行都说，按揭贷款是最保险的贷款，房子一直在稳固的上升。
现在有很多的贷款不让做了，但是最终的结果就是拍到地还是要拿地来抵押贷款的，银行是敢放的。我那天看了一下，轮拍卖举牌很慢，是持久战，大家都在想为什么这么涨，一过两个亿大家都拍手高兴。谁希望房价上涨？当天在座的所有人都希望房价上涨。我等下会说一下关于土地的取得方式，用拍卖的形式取得一块土地，或者用别的项目挣的钱来投地可以消化成本，税上也可以便宜。北京良兴（音）拍的第二块地，用了1.5亿，这样他在北京就可以免很多税。再就是拆迁，作为开发商感到拆迁是深恶痛绝，少拆迁或无拆迁也是这块地被炒到这么高的主要原因。
第四，还有外资，外来的资金把我们的地炒起来了，作为外来的资本越来越把“炒”往产业链的前端推了，这样对老百姓的伤害也越来越大。这要呼吁政府应该给予重视。
第五，就是流动性过剩，顺差大了代表钱多了，人民币又是持续的，这样房价肯定会涨的。
第六，就是泡沫。
招拍挂取得土地的方式是九种方式里的一种，兰州的开发商有多少是用招拍挂取得的？很少。
[主持人 马志新]：许律师谈到一个观点，我觉得很深刻。他说外地的企业可能对土地的理解有一定的高度，另外，随着土地成本的提高对企业的实力、执行能力、管理能力也有更高的要求。
杜亚峰：我对外地开发商进入兰州市有一点观点。房地产到底属于什么行业，它的属性是什么？它是以货币形式存在的。房地产这个东西必须有大量的现金流，我们在做房产过程中，没有一个商人把大量的现金存起来。外地企业为什么到甘肃来呢？现在跟我们国家的政策有关系，银行在进行调控，提高了贷款率，再就是流动过剩。西北80%的房产商靠间接融资，西北大部分是靠银行，现在南方拿到了一块地，再就是北京拿到了一块地。南方的资金肯定是民间资金，对土地的认识和理解大家都差不多。本地的企业不会一下拿出这么多的资金，国有四大银行是根据信用评级贷款的，有3A评级的。
南方的民间融资理念很成熟，下一步兰州的这些房地产商面临的问题就是现金流的问题，拿不到地的问题。兰州很大的现象就是，前三年很有名气的都哪去了？地州市了，在北京没有名气的公司到兰州来就很有名气。
再就是房地产有区域性，从理解来说，本地应该理解得更好，盖什么房子是很关键的。那么为什么拿不到地？还是实力和资本的问题。有一个鸡蛋换粮票的故事，这是由潘石屹和任志强演变出来的，当时在“831”土地大限的时候出现的，潘石屹是零土地储备，现在必须要有土地的储备才能上市，首先房地产要有一个载体，那就是土地，如果没有土地是有问题的。假如我们拿到土地，在做品质和定位上要有一个思考，土地的价值在哪里，这些都要进行思考。土地的收入应该是分次的，现在政府在经营土地，在算GDP的时候算商业用地是有一个价格，政府还会算进当年的财政收入，这中间有一个利益关系。政府把70年成本的土地收入在一年里拿到了，这样的手段就是招拍挂。
第三点我谈一下房价的关系。房地产商做开发的房子，应该占市场的30%，但是房产的需求有50—60%以下是中低收入的人。去年我考察了美国的房地产市场，它全部靠市场化运作，中低的收入靠什么呢？靠政府。他会把70年的土地拿出来做经济适用房和廉租房，资本主义中下收入的房子占社会整个资源的大部分。我们现在是相反的，很多商品房建筑在城市中心，把廉租房建造的远离城市。这样造成了社会成本的支出，住的远的人要给他们提供配套设施。最有价格的土地要留给商业，不应该留给居住，把有限的土地都开发成了商品房是有问题的。施瓦辛格再加州住的房子都在很偏僻的地方。我们现在直接上市的房地产公司很少，它的供求关系很差，如果上市是有问题的。直接融资融不来，间接融资又存在一些问题，这些外面有现金流的开发商就进入了兰州，这是一个现实的问题。我们本地的企业是就房子建房子，品牌是靠房屋的造型和企业的文化支撑着，兰州的房子没有把代表性和内涵融进去。
第四点就是泡沫。任何东西都存在泡沫，泡沫也有它的价格，我们兰州的房产泡沫价值是很少的，我们中心地带的房价和周边的房价价差不明显，在北京、上海是很明显的。只有在投资和投机的情况下才有泡沫，我们应该有首付实现制来实现泡沫的价值。
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