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大话地产:聚焦“高价拿地”现象下的兰州楼市

房地产门户房天下   2007-11-08 15:57

背景:

2007年,是中国房地产行业与资本市场全面对接的一年。国内资本市场,万科、金地、保利、泛海建设、招商地产相继增发融资。据不完全统计,仅今年上半年,房地产上市公司增发融资涉及金额就接近900亿元。香港资本市场,碧桂园、上海复地、远洋地产、SOHO中国、中国奥园已经成功上市,紧随其后的,还有恒大集团、重庆龙湖地产、深圳卓越集团等房地产企业。

2007年,是中国房地产行业游戏规则全面改写的一年 ,众多房地产上市公司携资本力量,在掀起拿地狂潮,“地王”的纪录不断被刷新,另一方面,房地产行业并购事件也愈演愈烈,前不久远洋地产刚以21.5亿元现金收购了青岛颐中房产。

2007年11月1日上午,兰州市城关区通渭路127号兰州规划土地大厦16楼土地拍卖大厅座无虚席,基业、甘肃陇大、天庆、甘肃普天、天正等21家房地产开发公司和投资公司参与了3块国有土地的拍卖。其中面积为122.988亩的G0605号宗地拍出2.86亿元的高价,创出了甘肃省单宗土地拍卖成交的价。面积为22.063亩的G0604号宗地拍出1.31亿元,亩均价达593.75万元,创甘肃省之最。

高地价下的兰州楼市究竟何去何从?搜房将以本地土地拍卖为话题,谈一谈兰州楼市。

主题:聚焦“高价拿地”现象下的兰州楼市

主持人:搜房网兰州公司总经理 马志新

诚邀嘉宾:(排名不分先后)

甘肃长业集团副总经理 杜亚峰
  兰州长城企划总经理 冉红斌
  兰州市建委城投公司融资发展部 曾斌
  甘肃正鼎律师事务所高级合伙人、资深房地产律师 许文军
  兰州仁恒房地产开发公司销售经理 徐玉锋  
    

时间:11月9日(本周五)14:30——17:00
  地点:搜房网兰州新闻中心(兰州市通渭路1号房地产大厦20楼2004)

[主持人 马志新]:2007年是中国房地产的资本年,也是拿地年,也是上市年,结合目前国内及兰州楼市的动态,尤其是土地拍卖情况,我们特此举办本次大话地产。首先我把今天光临大话地产的嘉宾做一个介绍。从我左右边开始,他们是:

仁恒国际的销售总监徐玉锋、长业集团副总经理杜亚峰、长城企划董事长、总经理冉红斌、正鼎律师事务所高级合伙人、著名地产律师许文军、兰州市建委城投公司曾斌。我旁边坐的这位是我们的新闻编辑。

今天主要谈三个方面的话题,一个是关于土地,第二个是关于融资,第三个方面关于兰州楼市。前面两个方面是互相紧密联系在一起的。兰州市今年下半年有三次土地拍卖,拍卖的结果都是地价实现了快速的上升,就拿七里河北街的地22亩地来说,拍到1.3亿,楼面价接近周边项目在售价,这个情况跟各地的情况非常相似。

最近在北京、上海、福州、杭州、厦门等等各地都出现了楼面价接近销售价的现象,我们围绕这个现象请大家谈一下自己的直观的感受或者是一个想法。

杜亚峰:谢谢,参加本次大话地产我感到很荣幸,接到搜房网关于这几个话题的邀请,我做了一下了解,兰州市土地的价格和政策的变化我们是比较关注的,目前兰州的地价问题是三个方面的问题。

从今年11月1日拍出的三块地来看,创了兰州市新的地价,122亩拍了2.86亿,创了全省单块土地价格,还有就是22亩地拍出1.3亿,每亩投5937500元,创出单亩价。

兰州的地价从全省的单亩来算,像122亩地,每平方亩的单价达到了351.64万元,容积率一般情况下是3.5计算, 我换算了一下,每平方米达到了2544元,这个价格说明什么问题呢?一般我们做房屋的时候,主要有四部分组成,一个是土地的价格,一个是拆迁费用,一个是造价,还有工费和税金。从地价推算房价的组成,我们的土地价格占整个房屋销售价格的40%左右,在资本主义发达国家不超过30%。那么我们的土地价格占房屋40%还多,加上拆迁费用。还有建造价,从兰州市高层每平方米的造价应该在1200—1600元,由此可以推算出来,目前我们单亩土地价格的造价是一平米4000多块钱。

从现在的兰州市房价和销售来看,以某高端项目为例开盘价是4000元,现在卖到了5000元。这给人们一个假想,房价还会继续上涨,我们兰州的地价和房价为什么这样高呢?从大的前提来说,我们搞房地产的包括两部分:房屋的造价主要由地价和房价组成。开发商所拿到的土地只是使用权,所有权归国家所有,我们在地价的基础上附加建筑物的价格,最终的产品到用户手里是,地价占了50%,房价占了50%,如果房价可以控制住是两个方面的问题:一个是开发商的利润空间,要降低成本;还有一个是政府的引导。只有使用这两个手段房价才能降下来。房屋是商品,商品是生产商和供求关系决定的。

[主持人 马志新]:杜总帮我们把这个帐全面细算了一下。

冉红斌:房价是从2001年开始不断上涨的,的房地产都有一个探讨的问题,政府的政策出台对土地的影响性也加剧了,现在老百姓一直在讨论房价的问题。刚才杜总介绍的情况也是实实在在的,我坚持一句话,我们以这三个购地的行为分析一下,商人的行为是无利不起早。如果我来做,不可能完全从住宅的角度考虑这块地,个突破点就是要强化土地的商业地产属性,一个单位的面积要×2或者×3的住宅面积。第二,要把一般的购买群体排除掉。房地产开发商是为一个人服务的还是为一群体人服务的?我认为这是有区别的,我们生产的产品是为谁服务对于开发商来说是非常重要的。象瑞士豪庭和御景东方这些都是可以说明的,我个人分析,开发商所经营的产品,比方说房地产产品,它和油盐酱醋一样同样是产品,这种产品是不可移植的,它虽然具有这种特色,但仍然是商品。所以它的价格无外乎是由供求关系决定的。

我这两天接到搜房网的邀请后也想了很多,我认为它既然是商品,摆脱不了供求关系:存在实际供求和实际的需求关系;第二是实供实求,虚供虚求。影响这些关系的有很多点,如果分析哪些人需要房地产涨价,你们就会发现房地产就会涨价。1.政府在一手压制房价,但是他又希望房地产价格上涨,为什么?这对当地的GDP增长是非常有利的。2.对已经买房的客户来说,他非常希望房价上涨,这样表明他的个人资产了。3.已经住的房子,这个人几年内不需要买房子,但是他的房子可能是房改房,分的福利房建筑质量好,面积大,他会希望房价上涨。为什么?水涨船高。

这三种群体都是希望房价上涨的,那么剩下的群体是什么呢?是持币买房的人,这些人希望房价降下来。当然开发商也是不希望房价下跌的。这里有一个因素,强者恒强,弱者恒弱。

国家有一个统计,截止到2006年的上半年,每一户在十平米以下的在范围内有450万户,但是解决这些问题每年投入要500亿人民币。我认为还有一个问题,兰州市的土地价格上涨和城市之间的需求是有作用的,如果兰州独树一帜,只有兰州涨会造成恐慌,但是比较起深圳、上海还差得远呢。这样容易给落后地区的人一种心理预期。

高端的住房到底适合哪些人居住是一个问题,一味强调豪宅的话只有商人敢住,其他人是不敢住的,我认为对所谓的豪宅消费要理性化、市场化的看。我一直强调仁恒的概念——国际精英社区,它渗透进了每个人的心里,不走极端。

我总结一句话,除了供求关系的关系辩证以外,我们的房价涨不涨?还是会涨。为什么?北京、上海天价的房子太多了。我觉得兰州市房地产不敢说稳中求进,我觉得有一个弹性的飞跃,还有一个惯性的上涨,然后是平稳期,最后才是缓慢的下坡。

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