[摘要] 审计署数据显示，在抽样调查的18个省会和直辖市中，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%，但与此同时，2012年6000亿元的土地出让净收入连支付地方债的年利息都不够。那么，在地方债不断高企的背景下，地方政府靠“卖地”还债能撑多久？
话题二
能否撑起地方债
土地资源有限、国家宏观调控不放松，土地财政将逐渐退出舞台。转变地方政府对土地财政的依赖还在于转变顶层制度设计
据财政部公布的数据，今年季度房地产交易带动地方财政收入增速明显，收入达到17428亿元，同比增长13.7%，但同期的中央财政收入14606亿元，同比则下降0.2%。
而据报道，“2010年底，政府性债务大约有40%要靠土地来偿还，而现在，部分地区这一比例已经超过一半，地方政府债务偿还高度依赖于土地；与此同时，土地出让收入增幅在下降，部分地方政府的土地收入越来越不能满足偿债需求，偿债压力正进一步加大。”
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵近日更是直言，土地财政是“当前冲击我们金融体系安全的一个核心问题”。他具体解释，银行现在有自己的风险管理体制，但是必须要看系统风险，“系统风险来自于哪里？来自于整个实体经济。当前实体经济的风险就是土地财政的风险”。
那么，在清晰可见的地方债重压面前，中国的土地财政还能支撑多久？
孟晓苏：首先，还是要客观地看待地方债问题。地方债是最近四、五年形成的，资金主要用于城市基础设施建设，形成了大量的良性资产，改变了一些地方一穷二白的状况。我们要看到地方债产生的合理性。同时，地方债修建的基础设施，有一些配套的设施没有跟上，这个时候如果上楼撤梯，基础设施建设就难以推进，造成资源浪费，因此原有的基建还不能停。在债务压力加剧，土地财政收入下滑的状况下，必须寻找新的出路。显然，一次性的土地财政是不可持续的，也无法满足。
郭凡礼：土地财政难以有持续性，这与地方政府出卖土地的模式有很大的关系，一次性长期合同，当期受益，后续无望，对地方经济后续发展缺乏有效支撑。土地资源有限、国家宏观调控不放松，土地财政将逐渐退出舞台。转变地方政府对土地财政的依赖还在于转变顶层制度设计，改变对地方政府政绩考核方式等来促进地方产业的可持续发展。
崔新生：地方债根本不会对土地财政构成压力。首先，在实业、制造业低迷的情况下，地方政府的收入来源只能限于土地出让金等所谓土地财政的，及外部的招商引资。这种情况短期内难以改变，且地方政府的执政思维也不会完全改变。其次，中国地方债根本不会构成太大威胁，因为投资的主体——中央政府的信用评级完全能得到保证。即便最终地方政府真的出现了破产，也留有“豁免”这条后路。
话题三
如何改变“卖地成瘾”
未来地方财政收入应该是依靠自身的存量土地创造财富，不能再单纯依靠低价收地、高价卖地，这样一种剥夺农民的方式筹集资金
在土地财政面前，地方政府往往会成为外界讨伐的对象。不过，财政部科研所所长贾康在2011年曾发表观点称，“土地财政”不能完全责备地方政府，完善的分税分级体制的建立有利于土地财政问题的解决。
“现在很多地方政府的短期行为跟制度没有配套到位有关，土地财政便是典型的例子。”贾康当时说，“从国际经验对比来看，实施分税制的地方政府，其主要支柱财源也是不动产，但却有规范的房地产税，即物业税。”他认为，如把这个制度推出去，地方政府有了稳定的支柱财源，就会专心致志地优化本地投资环境，改进提升公共服务质量。
这实际上从一个侧面说明了，解决土地财政和“卖地瘾”，不仅要地方政府自觉关注这个问题，斩断愈发套牢的土地财政、政府、开发商及银行获利的利益链，也要更高层级的行动。
那么，具体来看，解决“依赖土地财政”的难题，到底要涉及哪些领域的改革？
孟晓苏：首先要进行金融机制改革，引进金融工具，依靠REITs做缓冲，用REITs来化解地方债。REITs可以帮助政府将固定资产售卖给社会资金，政府可以选择反租继续使用。中国的存量资金巨大，以保险业为例：它的资金年率是3.7%，而REITs在国外的率也在7%到8%，利用这个证券化工具，一方面盘活了资金存量，提高了资金利用效率，另一方面又可以重新恢复地方政府的融资能力，缓解地方债压力。
将地方债转化为社会资金持有，通过这个方式就可以将社会存量资金转化出来。打个比喻就是小伙子愁娶，大姑娘愁嫁，我们需要搭一个鹊桥，或者说建立一个非诚勿扰的平台，让资金方和持有物业的地方政府在平台上牵手。REITs作为基金又可以上市流通，又会起到充实资本市场，激活股市的作用。
除了金融方面的改革，房产税的改革也将会是重点。地方的土地财政，在房产税出台前，不能硬性取消，地方政府需要财政来源。土地财政用于的基础设施建设是群众生活和经济发展所必须的，房产税可以逐步地替代土地财政。不过，征收房产税也要逐步推进，不能一蹴而就，一刀切。
未来地方财政收入应该是依靠自身的存量土地创造财富，不能再单纯依靠低价收地、高价卖地，这样一种剥夺农民的方式筹集资金。
郭凡礼：房地产市场历来是“调而难控”，中央和地方政府的利益不统一，调控措施难以发挥实质性的效果，最后发挥根本性作用的恐怕还是在于市场自身规律调节，但目前放任楼市发展必然是一个巨大隐患，因此政府强调消费、调结构就在于化解风险，减少对房地产的投资，加快对土地财政改革。
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