[摘要] 审计署数据显示，在抽样调查的18个省会和直辖市中，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%，但与此同时，2012年6000亿元的土地出让净收入连支付地方债的年利息都不够。那么，在地方债不断高企的背景下，地方政府靠“卖地”还债能撑多久？
孟晓苏1998年房改课题组组长、中房集团理事长
宋会雍上海中原研究咨询部总监
郭凡礼中投顾问产业研究部经理
崔新生CCVI中国价值指数首席研究员
编者按：
今年以来，上海、北京、广州和深圳等诸多一线城市屡现“地王”。地王频出背后，土地财政成为隐形推手。
审计署数据显示，在抽样调查的18个省会和直辖市中，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%，但与此同时，2012年6000亿元的土地出让净收入连支付地方债的年利息都不够。那么，在地方债不断高企的背景下，地方政府靠“卖地”还债能撑多久？
现状
“地王”轮番上场
调查数据显示，上半年306个城市共交易土地1500多宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长六成
“万科坚持不拿地王这个原则。”万科总裁郁亮6月底对媒体发表了一通感慨，“我们宁可饿着，也要退出这种疯狂游戏。”
话音刚落，地王却频频“花落”万科。从6月底到现在，万科先后在上海、广州和重庆拿下了3处“地王”，合计支付的款项超过100亿元。其中，7月3日，经过323次加价，万科以48.7亿元的价格拿下了张江高科技园区一处地块。
7月4日，雅戈尔以接近3亿元的价格拿下了宁波市鄞州区姜山镇的国有建设用地使用权。此前在今年5月，雅戈尔曾合计花费19亿元拿下了宁波的4处地块。
不止是市场大佬万科和以做服装出生的雅戈尔，近期的市场中，业界密集地看到了不少地产公司获得地王的消息，且大都溢价很高。的案例是，据报道，“7月11日，上海闵行区梅陇新中心A街坊地块被中海地产集团有限公司以总价37亿元拿下，成交楼面价为18739元/平方米，溢价率达到115%。至此，中海地产成为闵行区的新地王。”
但光鲜的地王背后，不是没有风险。一方面，在“钱荒”、银行信贷收紧的情况下，业界担心房企到底有没有资金和实力支付如此巨额的交易金。另一方面，有消息显示，有关部委正在加大对闲置地的处置力度。国土资源部副部长胡存智近日对媒体表示，当前的土地市场存在着供地者和用地者达成“默契行为”的情况，通过违规出让等手段，导致大量土地囤积在用地者手中，长期不开发或开发不足，“目前国土部已经选择了可能存在违规情况的‘特殊’地块284宗，在相关省市的协助下，正在对这些地块进行调查分析”。
事实上，“地王”的背后，受益的或许永远是依赖土地财政的地方政府。调查数据显示，上半年306个城市共交易土地1500多宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长六成。其中，北、上、广三地经营性土地出让金已接近去年全年的水平。即便地王最终流产，也能收缴巨额的滞纳金。
话题一
土地财政扮演啥角色
政府通过卖地获得巨额，但由于缺乏监管，卖地分配不公，对于教育、医疗、社会保障不能达到应有的投资额度
“人人喊打”的土地财政并非天生就这么可恶。一个被大家忽视的理想“路径”是，土地财政可通过土地出让金获取公共事业的发展资本，也能集中纳税人的财富，通过转移支付，投入到开发区域的基础设施建设及公共配套设施之中。
事实上，这一点在官方文件中早就有涉及。比如，2011年8月2日，财政部就联合教育部发布《关于从土地出让中计提教育资金有关事项的通知》，明确“土地出让中计提的教育资金，将成为各地计算财政性教育经费的重点来源，各地通过招标、拍卖、挂牌和协议出让获得的土地出让，扣除支付的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出等费用后，取得土地出让净后，其中的10%需用于教育支出”。
然而，实际操作中，在不少二、三线城市，业界听到的声音往往是地方政府的“大干快上”，如越来越豪华的地方政府行政办公楼宇、越来越高的地标等。对此，甚至有观点称，“现在的土地财政就是一种依靠透支社会的未来，谋取眼前的发展方式。形象地说，就是‘寅吃卯粮’。”
那么，土地财政在如今的中国经济发展中和地方政府的财政体系中到底扮演了怎样的角色？到底是有弊有利，还是有弊无利？抑或，到底是谁在期望着土地财政的长久不衰？
孟晓苏：改革开放后，土地本身由无偿划拨变为有偿使用，这是一种进步。地方政府依靠土地财政获得的资金进行区域基础设施建设，改善区域投资环境，提高了区域发展水平。但后来，地方政府出现了单纯以地生财，出让土地收入占政府收入比重过大，且政府没有借鉴国外物业税的经验，造成了地方财政对土地的过分依赖。这两年在一些地方，土地税收占到了地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
尤其是，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，又急需发展资金，“土地财政”更是成为政府收入主要来源。
宋会雍：土地财政可让区域超前发展。但土地财政的弊端更明显，尤其是在监管方面。比如，政府通过卖地获得巨额，但由于缺乏监管，卖地分配不公，对于教育、医疗、社会保障不能达到应有的投资额度。同时，因为监管缺失，造成“政绩工程”频出，滋生了贪污腐败。粗放的土地财政管理模式，还使得地方政府养成了“花钱如流水”的习惯。而由地价推升的高房价更成为重点民生问题。
郭凡礼：任何事物都有双面性，土地财政在某种程度上也有其好的一面，但是就目前实际情况来看是弊大于利。其有利一面主要集中在土地财政缓解了部分地方政府财政紧张的情况，对一些地区缺乏自然资源、产业经济发展滞后，没有特色和竞争力的企业来说，土地财政十分重要，开发房地产在某种程度上也带动了当地就业或者经济的一时繁荣。
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