[摘要] 在部分热点城市，一些开发商退出房地产市场。这是政策调控下的“主动抉择”，还是过度投机后的“被动出局”？如何看待房地产行业新一轮“洗牌”，这对今年房价有何影响？对此，“新华视点”记者追踪调查。
不过时至今日，耿小姐仍未能出手，而北京楼市在这一年中已发生了结构性的变化。
据北京中原监测，限购导致的直接需求减少，明显抑制投资、投机性需求。“5年外地户籍限购年限使得购房者回归自住，本地需求占据近九成，自住首套占据约九成，全市最近一年成交量中投资及投机基本绝迹。”北京中原市场研究部总监张大伟介绍说。
在房价方面，北京中原的统计显示，北京最近一年新建住宅均价为19955元/平方米，再次降至20000/平方米以内，同比下调了3.4%。特别是进入2012年之后，成交均价出现了更明显的同比环比下调，今年年内，北京新建住宅签约均价为17899元/平方米，环比2011年12月的21151元/平方米下调了15.4%，同比2011年1月份的22433元/平方米则下调了20.2%。
企业转型
“其实统计数字都说房价下降了，但我的实际感觉并不是这样的。”耿小姐表示，她所居住的国奥村附近的5年内次新房房价一年来一直维持在30000元/平方米左右，并没有实质性的下降。
“房价虽然已经出现下调，但是值依然比较高，购房者与开发商及
二手房业主的心理价格差距巨大，买卖双方博弈加剧。”张大伟分析道，特别是城区部分二手房房主依然坚挺价格、惜售，在价格依然居高不下的情况下，购房者入市谨慎。“限购限贷使得购房者期待价格下调，但是投资手段匮乏、通货膨胀依然是阻碍价格下滑的关键因素。”
事实的确如此。张大伟直言，统计数字的房价下降，其实是由成交量的结构性变化所导致的。“近一年来成交的住宅项目中，郊区项目占比明显上涨。”根据北京中原的统计，最近一年中，北京城6区住宅成交量占据全市的比例为39%，而在限购之前一年这一比例为43.5%。郊区县中例如房山区，在限购前一年成交量仅占全市的9.6%，而最近一年占比达到了12.2%；密云的成交量占比也达到了5.4%，而在限购之前一年占比为4%。
而市场中的实际情况是，除了小部分开发商采取小幅降价优惠措施之外，大多数仍然选择按兵不动。
北京市房协副秘书长陈志表示，去年房地产宏观调控中要求驱除投资，遏制过快上涨，执行的限购政策中有部分“矫枉过正”情况，对整个社会经济运行产生了一定影响，包括一些合理范围内的需求受到误伤。“但由于整个调控过程中还未看到更好的、可替代的其他调控方案，因此在类似政策没有出台的情况下，现在退出限购政策不合适。”
在这样的政策指向之下，房地产企业似乎只能顺势而为。
绿城地产董事长宋卫平近日接受媒体采访时就表示：“中国房地产过去十年所遵循的增长模式已渐行渐远，暴利年代早已结束，如果不转型、应变，绿城未来也只有死路一条。”
为降低企业自身经营风险，远洋地产也提出了多元化发展的战略。远洋地产行政总裁李明表示，未来在住宅地产之外，远洋还将稳健拓展物业投资，除了在商业地产领域大展拳脚之外，其旗下的产业地产、保障房项目、物业管理、装饰等业务也将逐渐发力。
“房价应该还可以下降1/3。”面对开发商们的转型，耿小姐作为购房者还是依然在等待房价的下降。“这次政府对于房地产业的调控决心是很大的，所以我还是想继续等待房价下降到我的心理价位后再出手。”
显然，限购持续的过程中，购房者与开发商的博弈仍将继续。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
