[摘要] 在部分热点城市，一些开发商退出房地产市场。这是政策调控下的“主动抉择”，还是过度投机后的“被动出局”？如何看待房地产行业新一轮“洗牌”，这对今年房价有何影响？对此，“新华视点”记者追踪调查。
北京市工商局近日公布，2011年北京有217家外资房地产企业退出市场。去年全年已有473家房企在北京注销。
在部分热点城市，一些开发商退出房地产市场。这是政策调控下的“主动抉择”，还是过度投机后的“被动出局”？如何看待房地产行业新一轮“洗牌”，这对今年房价有何影响？对此，“新华视点”记者追踪调查。
从“抢滩楼市”到“争相退出”
在本轮房地产调控之前，“进军地产业”成为不少企业掘金的，甚至一些制造业、服务业公司也跟风加入。但随着楼市调控深入，注销、转让、转行……不少公司脱离楼市。
2月13日，北京市工商局公布数据显示，2011年北京新设立外资房地 产 企 业1 2 9家 ， 同 比 减 少55.82%。此前，北京市住建委发文称，北京东方时代等473家房地产开发企业，在有效期届满后未依法申请延续，其开发资质已注销。
“这一现象并非北京独有。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，在楼市调控等压力共同作用下，越来越多的开发商退出楼市。
武汉市住房保障和房屋管理局的数据显示，截至2011年10月，武汉共有在册房地产开发企业1375家，比上年同期减少200余家。
该局有关负责人解释说，武汉市在册房企中有项目开发的占一半，另一半开发商“无事可做”。有的在找项目，有的可能退出市场。
值得关注的是，在“退市”开发企业中，不少是近几年“抢滩楼市”的非房地产公司。去年以来，已有水井坊、宏达股份、恒顺醋业等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。
另据链家地产市场研究部初步统计，2011年上市房企中，股权出让共183宗，比去年增长65%。“这显示一些非房地产上市公司，正加速转让房地产项目。”
1月16日，以经营高端房地产为主的广州星河湾宣布进军白酒行业。公司负责人表示将尽快完成企业转型，把白酒培养成新的增长点。这被业界看成是房企的“主动调整”。
开发商将遭遇三大难题
陕西一家房地产公司总经理罗某坦言，对不少开发商来说，今年将会遭遇三大难题：一是资金链趋紧，部分贷款和高利贷难以按期偿还；二是拖欠工程款和民工工资，将要面对各种矛盾和纠纷；三是降价销售幅度过大，可能遭受来自老业主的压力。“现在我们考虑的不是降多降少，而是赔多赔少的问题。”罗某说。
万科北京公司高管肖劲认为，因为制度不健全，国内楼市说到底仍是“政策市”。随着楼市调控深入，开发企业利润将可能越来越薄。
为应对资金紧张局面，大型开发商悄然拉开新一轮融资帷幕。仅今年1月份，万科、华润置地、金科、凯德置地等12家房地产企业以债券、信托等方式在资本市场融资238.5亿元。
但与此同时，房企也将迎来到期信托支付的压力。国泰君安数据显示，今年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。
综合来看，今年上市房企筹资现金的低谷将和销售回笼资金的低谷重合，开发商面临严峻的市场考验。
在多重压力不减情况下，开发商要想生存下来，除了“退市”，只能降价销售。不少专家预测，今年房价总体将呈现“稳中有降”态势，房价合理调整的预期目标有望实现。
“退市”之后存在一些风险
但记者在调研中发现，部分房地产企业“退市”之后也存在一些风险。其一，烂尾工程增多，已经缴纳购房款的业主无法入住。其二，权益纠葛不断，拖欠农民工工资、工程款和银行债务现象多发。其三，后续质量纠纷难以解决。
在武汉的“雅琪公寓”，因开发企业挪用预售资金，拖欠工程款和相关税费，308户业主无法办理房产证，房屋质量问题不断。随后因涉嫌非 法 集 资4亿 元 ， 开 发 商 “玩 失踪”，致使业主维权无门。
针对部分中小房企资金链断裂或“退市”引发的问题，武汉亿房研究中心主任明晶晶等专家建议，相关部门应强化房地产市场监管，重点是完善对预售资金的监管。“现在已有部分地方对预售款实行第三方监管，但还没有性的统一规范。”
一些专家呼吁建立完善的地方产权交易平台，在中小开发商出现资金断裂时，能够通过区域产权交易市场规范转让项目，避免项目成为“烂尾工程”。
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拥有令人羡慕的买房资格，耿小姐在这限购的一年当中仍未能成功出手。
“通州等稍远的区域，房价确实是有所下降，但我想买房的那个地段，不论是新房还是二手房，房价全都没有降。而我家庭的收入水平，又高于各类保障房的申请标准。”耿小姐表示，面对这样的状况，刚需一族的她只能继续等待。
成交萎缩房价下降
昨天是北京发布“最严限购令”满一周年的日子。
2011年2月16日，“北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知”即“京十五条”正式下发。
其中，要求自发布之日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或
个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
“京十五条 的发布，让我看到了买房的希望。”彼时，拥有北京户口的耿小姐正为婚房发愁，眼看着北京
房价在2009~2010年急速攀升，她和男朋友只能租住在国奥村附近一栋上世纪80年代的老楼当中。
不过时至今日，耿小姐仍未能出手，而北京楼市在这一年中已发生了结构性的变化。
据北京中原监测，限购导致的直接需求减少，明显抑制投资、投机性需求。“5年外地户籍限购年限使得购房者回归自住，本地需求占据近九成，自住首套占据约九成，全市最近一年成交量中投资及投机基本绝迹。”北京中原市场研究部总监张大伟介绍说。
在房价方面，北京中原的统计显示，北京最近一年新建住宅均价为19955元/平方米，再次降至20000/平方米以内，同比下调了3.4%。特别是进入2012年之后，成交均价出现了更明显的同比环比下调，今年年内，北京新建住宅签约均价为17899元/平方米，环比2011年12月的21151元/平方米下调了15.4%，同比2011年1月份的22433元/平方米则下调了20.2%。
企业转型
“其实统计数字都说房价下降了，但我的实际感觉并不是这样的。”耿小姐表示，她所居住的国奥村附近的5年内次新房房价一年来一直维持在30000元/平方米左右，并没有实质性的下降。
“房价虽然已经出现下调，但是值依然比较高，购房者与开发商及
二手房业主的心理价格差距巨大，买卖双方博弈加剧。”张大伟分析道，特别是城区部分二手房房主依然坚挺价格、惜售，在价格依然居高不下的情况下，购房者入市谨慎。“限购限贷使得购房者期待价格下调，但是投资手段匮乏、通货膨胀依然是阻碍价格下滑的关键因素。”
事实的确如此。张大伟直言，统计数字的房价下降，其实是由成交量的结构性变化所导致的。“近一年来成交的住宅项目中，郊区项目占比明显上涨。”根据北京中原的统计，最近一年中，北京城6区住宅成交量占据全市的比例为39%，而在限购之前一年这一比例为43.5%。郊区县中例如房山区，在限购前一年成交量仅占全市的9.6%，而最近一年占比达到了12.2%；密云的成交量占比也达到了5.4%，而在限购之前一年占比为4%。
而市场中的实际情况是，除了小部分开发商采取小幅降价优惠措施之外，大多数仍然选择按兵不动。
北京市房协副秘书长陈志表示，去年房地产宏观调控中要求驱除投资，遏制过快上涨，执行的限购政策中有部分“矫枉过正”情况，对整个社会经济运行产生了一定影响，包括一些合理范围内的需求受到误伤。“但由于整个调控过程中还未看到更好的、可替代的其他调控方案，因此在类似政策没有出台的情况下，现在退出限购政策不合适。”
在这样的政策指向之下，房地产企业似乎只能顺势而为。
绿城地产董事长宋卫平近日接受媒体采访时就表示：“中国房地产过去十年所遵循的增长模式已渐行渐远，暴利年代早已结束，如果不转型、应变，绿城未来也只有死路一条。”
为降低企业自身经营风险，远洋地产也提出了多元化发展的战略。远洋地产行政总裁李明表示，未来在住宅地产之外，远洋还将稳健拓展物业投资，除了在商业地产领域大展拳脚之外，其旗下的产业地产、保障房项目、物业管理、装饰等业务也将逐渐发力。
“房价应该还可以下降1/3。”面对开发商们的转型，耿小姐作为购房者还是依然在等待房价的下降。“这次政府对于房地产业的调控决心是很大的，所以我还是想继续等待房价下降到我的心理价位后再出手。”
显然，限购持续的过程中，购房者与开发商的博弈仍将继续。
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