[摘要] 楼市景气不见好转，不断有城市松绑“限购”，个别业主也开始失去信心“弃房断供”。
楼市景气不见好转，不断有城市松绑“限购”，个别业主也开始失去信心“弃房断供”。
近日，21世纪经济报道获悉，五六月末，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款未还而被银行起诉的案例。这些案件中，业主大多声称“无力还款”。
目前尚无更多数据显示，“弃房断供”成为普遍现象。但是，监管部门早已做出预警。
有媒体报道称，5月12日，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，讨论当前差别化住房信贷政策。会议透露出的信息是，为防止购房者因为房价下跌而断供，央行要求银行优先确保住房贷款。
而在两周前，银监会主席尚福林在上半年银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上也表示，“部分地区已出现房企甚至业主违约，一些中小房企的资金链紧张，三四线城市相关信贷风险需高度关注。”
某股份行杭州分行的人士认为，弃房断供只是比较严重的现象之一，房价下跌后有意见的业主非常多，有的开发商迫于压力就会给出一些补偿措施，比如赠予车位或者返还一些装修款。
业主自称“无力还款”
21世纪经济报道记者了解到，总部设于广东的某股份行杭州西湖支行近期起诉了同一楼盘的三位业主，均已出现个人住房按揭贷款违约。其所购房屋均是杭州昆仑之都房地产开发有限公司（下称昆仑之都）开发的以“公馆”命名的高档楼盘。
判决书显示，2010年该行向业主章某某发放了310万元的贷款用于购买该房屋，贷款期限20年，贷款利率为基准上浮10%。以房屋设立抵押担保，并要求开发商昆仑之都承担连带担保责任。
贷款发放后，章某某自2013年9月21日起便未按约定期限按时偿还本金，截至2013年11月尚欠银行贷款本金288万元，利息5万元。章某某违约后，银行便宣布贷款提前到期，并将其诉至法院。2014年3月，杭州市西湖区法院受理该案。
该行起诉的另两起案件，业主均是黄某某和赵某某。也就是说，他们起码在该楼盘购买了两套以上的住房。购房时间均是房价较高的2010年，贷款金额323万元，期限分别为15年和30年。业主自2013年9月和12月起便没有还款。
业主在法庭上答辩称，“对借款事实无异议，目前无力还款。赵某某已经支付了三年多的利息，银行再主张违约金不合理。希望昆仑之都能履行保证责任向银行归还贷款，然后再将所购房屋退还给昆仑之都。”
某国有大行南京一支行长也对21世纪经济报道坦言，“目前南京还没有出现类似情况，不过贷款率和额在上升。我们下半年压力很大！”
该行长表示，“楼盘有降价，有业主投诉，但大跌还没有。小微企业主所买的大户型和别墅估计是未来产生不良的主力，还有部分刚需但企业效益不行的贷款人”。
某股份行杭州分行的人士却认为，弃房断供只是比较严重的现象之一，房价下跌后有意见的业主非常多，有的开发商迫于压力就会给出一些补偿措施，比如赠予车位或者返还一些装修款。
杭州并不是个案。
正如本文开头提及，江苏新沂市有多个农业银行起诉客户按揭贷款违约的案子，涉及不同的楼盘和开发商。比如，农行新沂市支行于2010年6月贷款42万元给姜某和韩某夫妇购买一套总价为60万元的住房，其中首付款为16万元，贷款利率为4.75%，贷款期限20年。截至2014年6月，借款人已经3期，尚欠银行借款本金38.6亿元，利息2.3万元。
此前也曾有媒体报道称，在民间金融高度发达的温州，截至2013年7月末，各类“弃房”案例595例，按揭贷款不良余额为41277万元。其中，因个人住房按揭贷款断供出现“弃房”15例；因经营困难无法偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。
总现价低于贷款本息？
以上述报道中的黄某某等为例，按2010年银行贷款基准利率上浮10%，贷款30年总额323万元计算，贷款人需要归还的贷款本息总额为754.5万元，其中利息431.5万元。
本报记者以购房者身份询问时，杭州链家地产的一名员工表示，根据不同户型和楼层，上述公馆目前的价格约39000/㎡，一套175平米的房子，总价格约在688万元。也就是说，目前一套175平米的房子，市场价要低于4年前银行贷款的本息总额754.5万元。
而当记者以业主身份准备卖房时，链家地产另一门店员工表示，该公馆“今年以来成交价33000万元/㎡，均价36000-37000元/㎡，放开限购后涨了一点，挂牌价也可以是42000元/㎡”。
另一家中介机构人士表示，该房产是杭州位置、交通都比较好的“豪宅”，面积都有170多平米，大的还有300多平米。目前价格约在42000元/㎡，2013年8月至今年3月，价格都在5万元/㎡以上。
记者以购房者身份致电开发商昆仑之都时，该公司员工表示房价并没有大幅下跌，目前价格在37000元/㎡左右，相比2010年也并没有下跌。
还有房地产中介机构人士表示，杭州的二手房价下跌幅度小于一手房，二手房每平米跌幅约1000-3000元，而一手房跌幅在7000元，平均也跌了5000多元。
数据显示，1-6月份，商品房成交均价同比下降0.8%，较1-5月份加大0.1个百分点，其中住宅成交均价下降1.5%。即使是在横向比较，杭州也是房价下跌幅度较大的城市。今年2季度成交均价为15389元，与去年同期相比下降了12.2%。
专家认为“弃房不可取”
至于上述楼盘业主违约“弃房”的原因，开发商昆仑之都法务部人士表示，“我们不清楚，那要问业主自己。”
前述中介也表示，“这些豪宅购买时价格多在600万以上，1000多万的也很多，很多人购房也是为了投资。现在房价跌了那么多，每个月要还的贷款都是几万元，未来还要还几百万。所以不少人觉得，长痛不如短痛，就算亏损一些首付和已经支付的利息，也还是扔给银行算了。”
业内人士认为，除了房价下跌，持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格，导致房屋变成“负资产”出现主动弃房外，更有可能是购房者自身财务出现问题，或者炒房团资金链断裂而“断供”。
业内认为，按揭贷款违约现象增加，有几个原因。一是部分区域确实出现了房屋价格下跌幅度大于按揭贷款的额度，进而使得此类住宅业主的还贷积极性下滑。
二是此前商业银行对购房者的信贷资格审核不严。从实际情况看，很多银行给购房者的评估过程中，往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况，其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高，进而使得后期的还贷面临压力。
严跃进认为，房价下跌，确实会给客户的违约提供了理由。“从契约订立的角度看，买卖双方都是本着公开公平的原则签订协议的。既然允许房价上涨带来的利好存在，也就允许房价下跌的风险存在。只有这样才是一个公平的交易机制。所以从这个角度看，法律和道德的约束下，弃房潮并不会马上出现。但确实要警惕这样一种压力。”
不过从法律的角度，因为房价下跌而“弃房”拒还银行贷款似乎并不可取。
北京市立圣律师事务所刘伟律师也表示，住房按揭贷款一般以房产作为抵押，业主贷款不还被银行起诉到法院后，如果业主没有其他资产可以偿还贷款，法院通常会拍卖房产。拍卖所得的资金银行作为抵押权人顺位受偿。如果足够偿还银行贷款本息和违约金的，剩余的会返还给房主。如果拍卖得的资金不足以偿还银行贷款的，法院还会追缴业主的其他资产来偿还。
相关阅读一线城市房价恐面临大调整成交量领跌经济参考报
日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布2014年《中国住房发展(中期)报告》。报告指出，2014年上半年，楼市进入结构性过剩阶段。值得一提的是，一直被认为只升不降、最安全的一线城市房地产市场，上半年销售面积跌幅却最为明显。
在一些业内专业人士看来，由于一线城市楼市对于人口吸附的能力很强、潜在的需求源源不断，而土地资源又比较紧张，供不应求的事实摆在那里，楼市即便在2014年出现调整，也至少能够保证5%至10%的量价增幅。但是，一线城市楼市在今年上半年的表现却让人大跌眼镜，成交量领跌，交出的成绩单与预期差别太大，就连房价同比也出现了下跌。笔者认为，一线城市房价即将面临大调整的前夜。
首先，一线城市楼市之所以容易出现大涨大跌，根源在于一线城市是人力、资金和资源密集的地方，各种需求对于楼市能够形成支撑，投资炒作也比较旺盛，各路资金对于盈利机会和风险动向比较敏感，容易出现需求一窝蜂拥入和短期内迅速退出的极端情况。当投机者发现房价上涨预期不在时，就会毫无顾忌地抛售房价，造成一线城市房价下跌速度由缓慢至快速。
再次，像北京、上海这些一线城市多年累积形成了较高的房价(动辄3万/平米以上)，这使得大量刚性需求的购房能力被严重压缩。也就是说，尽管央行放宽了对一线城市首套房贷利率，但是当房价泡沫破裂时，自住型需求者面对高房价根本没有承接的能力。所以一只股票在下跌途中，还不断有买盘接筹，但是房价一旦下跌，那只能快速跌回自住或改善型群体所能承受的区域内了。
此外，像北京、上海等一线城市的20%至30%的家庭，往往拥有多套住宅，房价在这些年的上涨过程中，早已消化掉了很多潜在的购房需求。所以在限购令没有放开的情况下，本地居民购房的意愿已经趋于饱和。
其三，一线城市楼市量价齐跌的另一个重要原因是，主城区能够开发的楼盘相当稀缺，而供应集中的地方往往是远离城区的地方，这些地方由于公共服务设施建设滞后，生活和工作成本居高不下，所以也难以吸引购房群体。一方面地段偏远，交通不便，另一方面这些地方的房价水平，即使在开发商打折的情况下，也处历史高位。所以一线城市房地产呈现低迷状态也就并不奇怪了。
最后，个人信贷成本的上升，房价下跌预期的增强，也使购房者目前处于观望状态。对于银行来说，目前在房地产调整期内，收紧此类房贷，控制风险乃当务之急。所以个人房贷已从过去的香饽饽变成了鸡肋，现在很多银行对按基准利率发放房贷的客户设置了很高的门槛，而一般想贷款购房者的贷款成本要远比过去高得多。所以很多一线城市的购房者在房价调整过程中，是不会轻易出手购房的。可以认定，一线城市的已经步入大调整周期，这个下跌是先由慢跌逐步向快跌演变。
一线城市的房价向来被人们称之为坚不可摧，就是一旦房价涨上去了，就不会再回来了。但事实上，天下没有只涨不跌的商品，房地产也是如此。鉴于一线城市前期均涨幅巨大，而推高这些城市房价的主要是由投资投机资本构成，所以当这些资本不再活跃甚至辙离时，房价就会出现大跌，而高房价又使当地居民购买力受到压制，如果此时银行再实行房贷去杠杆，那么支撑一线城市的基石已经坍塌，北上广深的房价出现大调整也在所难免。
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