[摘要] 对于楼市调控，业内逐渐已形成了“调控将改变房地产行业游戏规则”的共识。无论是再度加强还是适度放松，房地产逐渐回归正常供需关系，房企将面临第三次洗牌，步入微利时代。
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“房地产的调控，对其他企业的影响我不清楚，但对恒大影响有限。”
“他们是侵略者，是土匪，是强盗！我们一定要彻底打垮这些掠夺者，捍卫东方企业的尊严！”
——恒大地产董事局主席许家印语录
这注定是一个载入中国地产史的时刻。
2012年7月8日，江苏启东，恒大海上威尼斯盛大开盘。沪苏浙买家蜂涌而至，5500组、15000人次的认筹客户参与开盘。在历时7的摇号之后，部分参与摇号者成为幸运儿。截止当天18时，楼盘共计成交房源2509套，成交面积28.68万平方米，成交均价7218元每平方米，成交金额20.7亿元。
此前有消息称，楼盘蓄水期间，共有8000个客户为恒大海上威尼斯首期的6500个单位交了订金。
很难相信，这发生于迄今为止史上最严厉的楼市调控阶段。
恒大海上威尼斯项目位于长江入海口上海市崇明岛的北岸，江苏省启东市寅阳镇寅兴垦区外侧东南部沿海，与上海隔江相望。项目总建筑面积高达697.1万平方米，建成后将成为一个集住宅、酒店、商业、会议、餐饮、娱乐、运动等功能于一体的超大型综合旅游度假居住区。
这个堪称航母级的地产项目，究竟凭借什么吸引购房者的目光？
资料显示，恒大海上威尼斯项目借鉴威尼斯的特点，采用“岛式”布局，每个组团均由水包围、由路串联，最终形成兼具异域风情与海洋文明的岛岸社区。
海上威尼斯项目是恒大地产调控期的典型缩影，在精心耕耘多年之后，恒大精品标准化运营的模式已初露锋芒，启东为代表的项目正步入全面收获期，强者更强的故事正在上演。
恒大近两年保持强劲的销售势头。2010年，恒大销售额达到504亿元。2011年，恒大实现的合约销售金额为人民币804亿元，成功挤身“万恒万绿”梯队。2012年以来，恒大海上威尼斯项目表现较佳，以20.7亿元的开盘销售额创出集团项目销售历史。
【进退时机】
时机1 二三线城市的时差
当海上威尼斯在清晨海风轻袭中醒来时，启东千里之外的意大利威尼斯，睡意正酣。
时差，提示两个水上城市的距离，映衬异国风情之美。
时差，也是楼市宏观调控中，开发商生死存亡的机会。
2010年4月17日，为遏制房价过快上涨的“新国十条”出台。紧随其后，北京、上海等一线城市相继出台限购令。
此后相当长的时间内，二三线城市处于限购真空期。相应地，二三线城市在近一年的时间内仍呈现良好的销售态势。
一些原先活跃在一线城市的房企在限购政策的压力之下，纷纷涌至二、三线城市。当一线城市之外的“抢地盘”成为潮流时，早在二三线城市储备好土地的恒大，已占尽优势。
江苏启东，恒大六年前的前瞻性布局，即将迎来收获期。
时机2 高周转率成关键
宏观调控背景下，地产业迎来现金流大考。
银行收缩信贷，房企资本市场融资闸门关闭，信托等非银行融资成本高启；另一方面，持续攀升的库存，高启的负债率，成为地产商的梦魇。
统计显示，截止2011年年底，上市房企存货总量高达2.47万亿，同比上升26.90%。同时，上市房企存货周转率不断下降，2011年存货周转率仅为0.28，较2010年下降60.83%。
变化的世道下，高财务杠杆的运营模式已经难以为继，降价跑量，回笼现金——高周转率才是弱市生存之道。
产品结构顺应市场趋势，标准化运营形成的短周期开发模式，让恒大地产在周转率上领先同业，也成为其逆势突围的关键。
时机3 刚需成市场主流
随着宏观调控持续深入，楼市的消费结构悄然生变。
限购背景下，“房票”成为这个时代关注、也争议的字眼。手握“房票”的刚需置业群体，成为市场的消费主力军。
与此同时，由于政策鼓励首次置业，银行贷款利率向首套房倾斜。即使处于史上最严厉的楼市调控期，大部分城市针对首套房的贷款利率均维持在基准利率，9折或者8.5折甚至7.5折水平，这在一定程度上也刺激了刚需置业消费。
但刚需的购买力受限于单价和总价，价格是否亲民成为开发商能否胜出的关键。产品覆盖不同人群，且价格亲民的恒大地产，又一次赶上了好时光。
SWOT分析
S——Strengths
优势：产品、价格、地域
W——Weaknesses
弱点：高速周转与扩张的风险
0——Opportunities
机会：刚需市场再度释放
T——Threats
威胁：纷纷涌入二、三线城市的大小房企
【进退策略】
策略一：布控稳步前进
土地储备1.37亿平方米，拥有187个项目，覆盖103个城市。
2011年的恒大地产年报，如是开篇。
截止2011年底，销售排名的万科土地储备为3547万平方米，不到恒大的三分之一。
恒大土地储备“几何级数增长”来自于恒大宏观调控期视危机为契机的判断：以超常规、跨越式发展来迎合市场出现的千载难逢的机会。
2010年，在拓展二线城市的基础上，恒大将土地储备延伸到了三线城市。新增土地储备建筑面积5112.6万平方米，分布于49个城市，其中34个为三线城市。三线城市的土地储备占当年恒大新增土地储备的50.9%。
如此扩张速度，让恒大在2011年基本完成了布局。2011年是恒大集团第五个“三年计划”的收官之年，在这一年里，它成功布局中国的103个城市。覆盖城市数量同比2010年增长了66.1%，土地储备面积达到1.37亿平方米，同比2010年的9600.3万平方米增长42.5%。
2012年，恒大制定了第六个“三年计划”(2012年-2014年)：深化管理、稳定增长。1月16日，许家印在香港业绩发布会上表示：恒大已经通过高速发展成长为千亿量级企业，未来发展将步入稳定增长期，2012年，在项目拓展方面，除跟踪一两年的项目外，公司不会在年内购买新的土地。未来集团将继续遵循“消耗多少，补充多少”的原则，确保长期可持续发展。
策略二：快速开发高周转
决策快、开发快，是恒大快速扩张的“标准化战略”。许家印曾订出规定：恒大的项目，从拿地到展示，要在6个月内完成。
对此，万科在2011年一份《恒大扩张战略研究》中提到一名易居负责人如此评价恒大：“突然来了一个地产项目，恒大可以在短短两内，组建一个工种齐全的队伍立即操作。”
恒大的项目有一个特点，就是“产品标准化”。项目形成包括示范区、售楼部、整体规划、单体产品、配套、园林标准、非毛坯规格等各方面都是一整套标准化方案。这样的操作模式虽然降低了项目的本地化程度，但是大幅减少了项目的前期设计量和时间。项目的快速运作也使恒大能够快速地回拢资金，始终保持高周转。
恒大2010年的年报显示，当年恒大全年新增土地储备为5112.6万平方米，而至年末，在建面积为2397.0万平方米，在建可售面积为2374.8万平方米。70%以上的新开盘项目与取得土地后6个月开盘，项目竣工面积、交楼面积、合约销售面积、在建面积均创出集团历史同期水平。
2011年，恒大继续坚持规模化快速发展。全年新增在建工程面积2389.6万平方米，在建项目146个，而且大部分项目仍实行一贯的“高效率政策”，在取得土地后六个月内实现开盘销售。
2011年，恒大集团的交楼面积及金额再度刷新历史水平。全年77个项目实现交楼，交楼金额人民币604.7亿元，同比增长33.4%。而在宏观市场成交持续萎缩的情况下，恒大却提前两个月完成了人民币700亿的全年销售目标，最终实现的合约销售金额为人民币803.9亿元。
面对如此销售业绩，许家印表示：“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利。”而他所言的“超强的成本控制能力”就要归功于快速扩张策略中的“标准化战略”。
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