[摘要] 对于楼市调控，业内逐渐已形成了“调控将改变房地产行业游戏规则”的共识。无论是再度加强还是适度放松，房地产逐渐回归正常供需关系，房企将面临第三次洗牌，步入微利时代。
对于楼市调控，业内逐渐已形成了“调控将改变房地产行业游戏规则”的共识。无论是再度加强还是适度放松，房地产逐渐回归正常供需关系，房企将面临第三次洗牌，步入微利时代。
在愈演愈烈的房企竞争中，谁先占得市场先机，谁才有机会胜出。
一向坚持走民生地产、微利路线的恒大地产，继续延续稳健增长态势，上半年营业额达370.4亿元，更有多项核心指标再次夺得，依然保持行业排头兵的姿态。
2012年是恒大第六个“三年计划”(2012年-2014年)的开局之年，公司适时提出“深化管理、稳定增长”。前两年，恒大进入100多个城市，铺下200多个项目，速度惊人。经过超前储备潜力巨大的土地资源与项目，企业目前可谓进入项目收割期与运营管理模式的深化期，增长稳健，业绩良好。
逆势生长
2012年7月中国并购市场共完成68起并购交易，其中披露金额的有63起，交易总金额为22.04亿美元。其中房地产行业最为突出，披露金额的并购案例共有6起，披露金额达7.69亿美元，占7月并购披露总额的34.9%。
已发布2012年中期报告及快报的25家上市房企中，有15家上半年营业额同比增长，占比60%。品牌房企市场表现优异，市场占有率有望进一步提升。
通过对比近三年10强房地产企业金额占整个市场比重可以发现，行业集中度进一步提高，已经从2009 年的8.57%提升至2011年的 10.52%。
显然，地产行业在汰弱留强。而恒大地产的靓丽业绩表明，其具备核心竞争力与强大的市场适应能力，足以使其逆势生长，成为地产行业排头兵。
恒大中报显示，2012年上半年，公司总资产达1980.8亿元，同比大增34%。同时，恒大营业额、在建面积、布局城市等三项指标，龙头房企地位日益稳固。中报显示，2012年上半年，恒大营业额达370.4亿元，同比增长15.5%；在建面积3485.3万平方米，同比增长10.1%；竣工面积914.2万平方米，同比大增36.2%；截至今年上半年，恒大已经进入121个城市，布局城市数量；项目总数达218个，同比增长20%；上半年恒大的销售面积576.8万平方米，位居香港内房企。
恒大地产董事局主席许家印坦言，受到宏观政策影响，恒大今年季度并不理想，预售额下滑；二季度销售逐渐好转。他表示，对下半年销售持乐观态度，称公司今年800亿元的销售目标可以完成。
许家印透露，目前恒大楼盘项目竣工后的去化率达到80%以上。
恒大地产总裁夏海钧则表示，下半年恒大将按照预定计划新开30-40个项目。
微利模式
日前，中指研究院发布报告认为，刚性需求，即首次置业和首次改善型需求，将成为未来五年支撑中国住宅市场发展的主要动力，重点城市的刚需成交总量、首次置业和首次改善需求都将稳步上升，年均复合增长率分别达到6.3%、5.8%和6.8%。
实际上，进入今年5月，国家政策鼓励首次置业需求，而不断强调抑制投资投机需求的方向，已非常明确。从市场表现看，刚性需求成为成交量回暖的主要推动力。房地产上市公司上半年业绩报告则显示，刚需模式成为左右大型房企业绩的主要因素。
针对这一趋势，业内普遍认为，此次调控是一次影响游戏规则的调控，过去房地产市场，政府靠卖地就能赚钱，开发商靠囤地就能赚钱，炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不返，行业将迎来重新洗牌。
“恒大的产品结构与老百姓需求的物业类型比例吻合，同时也能满足不同地区、不同层次的市场需求，尤其受到首次置业者和自住型置业者的青睐。”有市场人士分析。
数据显示，恒大产品结构中，中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。据统计，恒大三线城市项目自住比例86%，投资仅占14%；首次置业比例是64%，二次及以上36%。
恒大一向坚持走民生地产、薄利多销路线，其通过快速销售能力和超强成本控制能力实行精品标准化运营。在多年发展过程中，恒大一直超前进入潜力大的城市及板块，从源头上降低土地成本；通过标准化运营与集约化管理，降低运营成本；再采取集中采购、统一配送，实现规模效益，有的原材料远低于市场价，降低了材料成本。最后，恒大通过工程集中招标，降低了建设成本。
上市之后，恒大以惊人速度增长。2010、2011两年，恒大完成进入100多个城市的布局。2012年是恒大第六个“三年计划”(2012年-2014年)的开局之年，公司适时提出“深化管理、稳定增长”，强调有质量的速度，通过强化企业管理能力、执行能力提升其薄利多销模式的竞争力。
通过有效的成本控制，在龙头房企中，恒大的核心业务利润率虽然排名末位，但恒大上半年净利润高达56.2亿元，是万科的1.5倍。业内分析人士指出，恒大通过薄利多销的方式“以量取胜”，用的利润率创下了高利润，已经成为中国最薄利多销的龙头房企。
资金充裕
日前，工商联合会房地产商会会长聂梅生在首届世界晋商大会现代化城市建设与发展高峰论坛上指出，从7月份的数据看，房地产业的资金链条，出现修复的迹象，但房地产企业资金链的压力仍然很大，概括起来是“略缓仍紧”。
也有业内人士指出，在目前紧缩的货币政策之下，银行贷款的门槛已经很高，中小企业由于没有足够的抵押和担保，已经很难从银行获取资金，广大房地产开发企业分食银行有限的贷款额度，已成僧多粥少之势。
恒大与市场需求之间具有良好的吻合度。市场认为，恒大具有资产优质和良好业绩，更能获得银行的青睐。据了解，今年3月，恒大已被多家国内银行列为总行级直管客户和核心客户，成为国内家也是一家获得银行等级评估的混合所有制民营企业。
在房地产现金流并不充裕的当下，手握大量资金的恒大显得淡定。恒大中报显示，截至2012年6月30日，恒大账上现金余额达到247.4亿元，加上未使用的银行授信额度361.2亿元，总共拥有可动用资金608.6亿元人民币，位列龙头房企前茅。业内分析指出，目前恒大手握超过600亿元资金，而需要支付的总土地款仅为369亿元，且付款期限合理，2012年下半年只需支付80亿元，2013年支付134亿元，2014年支付94亿元，2015年及以后支付61亿元，并没有对公司构成财务压力，确保了发展的稳健可持续性。
基于在财务稳健、销售强劲、区域布局合理等方面的优异表现，恒大继续获国际资本市场集体唱好，德银、高盛、花旗等全球知名投行维持恒大“买入”评级，目标价分别予以8.3元、7.23元和6.23元。
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“房地产的调控，对其他企业的影响我不清楚，但对恒大影响有限。”
“他们是侵略者，是土匪，是强盗！我们一定要彻底打垮这些掠夺者，捍卫东方企业的尊严！”
——恒大地产董事局主席许家印语录
这注定是一个载入中国地产史的时刻。
2012年7月8日，江苏启东，恒大海上威尼斯盛大开盘。沪苏浙买家蜂涌而至，5500组、15000人次的认筹客户参与开盘。在历时7的摇号之后，部分参与摇号者成为幸运儿。截止当天18时，楼盘共计成交房源2509套，成交面积28.68万平方米，成交均价7218元每平方米，成交金额20.7亿元。
此前有消息称，楼盘蓄水期间，共有8000个客户为恒大海上威尼斯首期的6500个单位交了订金。
很难相信，这发生于迄今为止史上最严厉的楼市调控阶段。
恒大海上威尼斯项目位于长江入海口上海市崇明岛的北岸，江苏省启东市寅阳镇寅兴垦区外侧东南部沿海，与上海隔江相望。项目总建筑面积高达697.1万平方米，建成后将成为一个集住宅、酒店、商业、会议、餐饮、娱乐、运动等功能于一体的超大型综合旅游度假居住区。
这个堪称航母级的地产项目，究竟凭借什么吸引购房者的目光？
资料显示，恒大海上威尼斯项目借鉴威尼斯的特点，采用“岛式”布局，每个组团均由水包围、由路串联，最终形成兼具异域风情与海洋文明的岛岸社区。
海上威尼斯项目是恒大地产调控期的典型缩影，在精心耕耘多年之后，恒大精品标准化运营的模式已初露锋芒，启东为代表的项目正步入全面收获期，强者更强的故事正在上演。
恒大近两年保持强劲的销售势头。2010年，恒大销售额达到504亿元。2011年，恒大实现的合约销售金额为人民币804亿元，成功挤身“万恒万绿”梯队。2012年以来，恒大海上威尼斯项目表现较佳，以20.7亿元的开盘销售额创出集团项目销售历史。
【进退时机】
时机1 二三线城市的时差
当海上威尼斯在清晨海风轻袭中醒来时，启东千里之外的意大利威尼斯，睡意正酣。
时差，提示两个水上城市的距离，映衬异国风情之美。
时差，也是楼市宏观调控中，开发商生死存亡的机会。
2010年4月17日，为遏制房价过快上涨的“新国十条”出台。紧随其后，北京、上海等一线城市相继出台限购令。
此后相当长的时间内，二三线城市处于限购真空期。相应地，二三线城市在近一年的时间内仍呈现良好的销售态势。
一些原先活跃在一线城市的房企在限购政策的压力之下，纷纷涌至二、三线城市。当一线城市之外的“抢地盘”成为潮流时，早在二三线城市储备好土地的恒大，已占尽优势。
江苏启东，恒大六年前的前瞻性布局，即将迎来收获期。
时机2 高周转率成关键
宏观调控背景下，地产业迎来现金流大考。
银行收缩信贷，房企资本市场融资闸门关闭，信托等非银行融资成本高启；另一方面，持续攀升的库存，高启的负债率，成为地产商的梦魇。
统计显示，截止2011年年底，上市房企存货总量高达2.47万亿，同比上升26.90%。同时，上市房企存货周转率不断下降，2011年存货周转率仅为0.28，较2010年下降60.83%。
变化的世道下，高财务杠杆的运营模式已经难以为继，降价跑量，回笼现金——高周转率才是弱市生存之道。
产品结构顺应市场趋势，标准化运营形成的短周期开发模式，让恒大地产在周转率上领先同业，也成为其逆势突围的关键。
时机3 刚需成市场主流
随着宏观调控持续深入，楼市的消费结构悄然生变。
限购背景下，“房票”成为这个时代关注、也争议的字眼。手握“房票”的刚需置业群体，成为市场的消费主力军。
与此同时，由于政策鼓励首次置业，银行贷款利率向首套房倾斜。即使处于史上最严厉的楼市调控期，大部分城市针对首套房的贷款利率均维持在基准利率，9折或者8.5折甚至7.5折水平，这在一定程度上也刺激了刚需置业消费。
但刚需的购买力受限于单价和总价，价格是否亲民成为开发商能否胜出的关键。产品覆盖不同人群，且价格亲民的恒大地产，又一次赶上了好时光。
SWOT分析
S——Strengths
优势：产品、价格、地域
W——Weaknesses
弱点：高速周转与扩张的风险
0——Opportunities
机会：刚需市场再度释放
T——Threats
威胁：纷纷涌入二、三线城市的大小房企
【进退策略】
策略一：布控稳步前进
土地储备1.37亿平方米，拥有187个项目，覆盖103个城市。
2011年的恒大地产年报，如是开篇。
截止2011年底，销售排名的万科土地储备为3547万平方米，不到恒大的三分之一。
恒大土地储备“几何级数增长”来自于恒大宏观调控期视危机为契机的判断：以超常规、跨越式发展来迎合市场出现的千载难逢的机会。
2010年，在拓展二线城市的基础上，恒大将土地储备延伸到了三线城市。新增土地储备建筑面积5112.6万平方米，分布于49个城市，其中34个为三线城市。三线城市的土地储备占当年恒大新增土地储备的50.9%。
如此扩张速度，让恒大在2011年基本完成了布局。2011年是恒大集团第五个“三年计划”的收官之年，在这一年里，它成功布局中国的103个城市。覆盖城市数量同比2010年增长了66.1%，土地储备面积达到1.37亿平方米，同比2010年的9600.3万平方米增长42.5%。
2012年，恒大制定了第六个“三年计划”(2012年-2014年)：深化管理、稳定增长。1月16日，许家印在香港业绩发布会上表示：恒大已经通过高速发展成长为千亿量级企业，未来发展将步入稳定增长期，2012年，在项目拓展方面，除跟踪一两年的项目外，公司不会在年内购买新的土地。未来集团将继续遵循“消耗多少，补充多少”的原则，确保长期可持续发展。
策略二：快速开发高周转
决策快、开发快，是恒大快速扩张的“标准化战略”。许家印曾订出规定：恒大的项目，从拿地到展示，要在6个月内完成。
对此，万科在2011年一份《恒大扩张战略研究》中提到一名易居负责人如此评价恒大：“突然来了一个地产项目，恒大可以在短短两内，组建一个工种齐全的队伍立即操作。”
恒大的项目有一个特点，就是“产品标准化”。项目形成包括示范区、售楼部、整体规划、单体产品、配套、园林标准、非毛坯规格等各方面都是一整套标准化方案。这样的操作模式虽然降低了项目的本地化程度，但是大幅减少了项目的前期设计量和时间。项目的快速运作也使恒大能够快速地回拢资金，始终保持高周转。
恒大2010年的年报显示，当年恒大全年新增土地储备为5112.6万平方米，而至年末，在建面积为2397.0万平方米，在建可售面积为2374.8万平方米。70%以上的新开盘项目与取得土地后6个月开盘，项目竣工面积、交楼面积、合约销售面积、在建面积均创出集团历史同期水平。
2011年，恒大继续坚持规模化快速发展。全年新增在建工程面积2389.6万平方米，在建项目146个，而且大部分项目仍实行一贯的“高效率政策”，在取得土地后六个月内实现开盘销售。
2011年，恒大集团的交楼面积及金额再度刷新历史水平。全年77个项目实现交楼，交楼金额人民币604.7亿元，同比增长33.4%。而在宏观市场成交持续萎缩的情况下，恒大却提前两个月完成了人民币700亿的全年销售目标，最终实现的合约销售金额为人民币803.9亿元。
面对如此销售业绩，许家印表示：“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利。”而他所言的“超强的成本控制能力”就要归功于快速扩张策略中的“标准化战略”。
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