[摘要] 中国被称为全球私人财富增速最快的国家。随着房地产行业宏观调控的加深，大量民间资本以不同的方式向房地产业渗透。
事实上，随着房地产调控的深入，以温州作为风向标的民间资本的流向，悄然发生了变化。中国人民银行温州市中心支行发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年第二季度，选择“民间借贷”的储户占到24.5%，从调查开始以来首次超越“房地产投资”跃居首位。选择“房地产投资”的储户占比下滑至15.25%。
据了解，2009年起，中国人民银行温州市中心支行每季度对储户进行“最合算投资方式”问卷调查。在调查中，“房地产投资”一直居于首位，“民间借贷”则长期位居次席。今年以来持续的楼市调控及银行银根缩紧，令事情在第二季度开始起了变化。
投资客进入理财时代
尽管在一些温州投资客看来，“民间借贷”与“房地产投资”之间，并不是一个简单的争抢民间资本的关系，而是相互交错转换。如不少温州炒房客看到现在民间借贷利率高，就将房屋抵押获得的资金用于民间借贷。但在当前房地产调控下，房地产投资趋势发生变化，已被认为是必然。
“房地产投资趋势最重要的一点变化是，告别炒房时代，进入理财投资时代，即房地产投资的证券化。”高和投资董事长苏鑫认为。
“五年前我们投资了一、二线城市的住宅，年投资一般都能达到15%，调控后，年绝不会超过5%。”苏鑫认为，原因就在于没有了投资杠杆，又相应提高了税收。从国外经验看，普通住宅是没有投资属性的，美国的普通住宅都是消费品。如果扣除通胀因素的影响，在100年的时间内，房价的平均复合增长率仅为0.6%。
“市场不好，考虑把钱抽出来做点别的。”一位起家于山西的人士从2003年以来，便开始转战京城，把手中一部分资金投向房地产，并在王府井等繁华地带拥有多处物业。“现在已经把王府井附近的那处高档酒店卖了。”该人士向记者透露：“投向哪里还在研究考察，目前的投资渠道也比较少，确实有点看不清的感觉。”
真正的投资蓝海在哪里？苏鑫认为，应该是房地产投资的证券化。也就是说，由不动产的实物投资转向证券产品，如REITs、信托、基金等。据悉，苏鑫创立了人民币商业地产基金，并在一年多时间内，先后在北京收购了4个项目，完成30多亿元物业销售。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也关注了这一状况：“民间资本投资房地产呈现逐步从需求端转向供应端趋势，从购买房地产物业，住宅、写字楼、商铺，转向直接投资开发房地产、为房地产商提供过桥贷款、购买房地产信托产品、开展股权合作等。”
开发商进入钱荒时代
银根危机
高和投资分析认为，中国房地产中直接融资不足10%，80%以上是以银行贷款为主，使得房地产的行业风险很容易传导到整个金融系统，一旦出现问题，就会牵扯整个社会经济。这是因为我国房地产开发曾过度利用银行贷款，把风险转嫁到银行和购房者头上。
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