[摘要] 对全国范围内40个中心城市的分析认为 ，目 前 处 在 人 均 GDP3000-8000美元、城市化率30%-60%的这一房地产发展“黄金时期”的城市，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市也处在此阶段向下一阶段过渡的初期。
预判楼市面临转型
房地产市场在各方一路博弈后又进入了让人看不懂的焦灼状态。今年是“十二五”开局之年，对今年房地产市场走向的预判成为人们最关注的热点。很多人注意到，“十二五”规划明确提出“加快转变经济发展方式”，重点扶持新能源等战略性产业，而并未提及被视为支柱产业的房地产业。房地产在支柱产业中似乎被淡出。去年12月12日中央经济工作会议的公报里也没有提及房地产调控。然而中央经济工作会议上强调，“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”“十二五”规划在城市发展规划中也明确了“促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化”的目标。特别是2010年12月26日，温家宝总理在参与中央广播电台直播时称，调控楼市的“国十条”、“国五条”落实不够好，将继续加大力度抑制楼市投机，有信心使房价回归合理。业内人士认为，这是对此前房地产业内发出的房价调控目标已经达到声音的一个回应。目前房价仍处在非合理水平，2011年中央政府对房地产的调控仍旧不会放松，房地产市场的重心正在悄然变化，将在盘整中转型。在保持2010年调控力度的基础上，保障房建设被放到2011年房地产调控更重要的位置。城镇化的推进，将使二三线城市和中小城市成为房地产建设的主战场。
保障房成市场主力
中原集团研究中心分析，在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾而争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，预计全年市场将维持量价平稳态势。在盘整的同时，整体市场格局却蕴育着转型的趋向。而这一转型具体体现在政策导向转型、区域发展转型和市场结构转型上。目前房地产业界普遍认为，被列入“十二五”规划的保障性住房今后将会在政策导向下全面提速。住房与城乡建设部2010年11月发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务为1000万套，比2010年的580万套增长72.4%。各地在相继增加保障性住房建设的计划。北京已明确，“十二五”期间计划新建、收购各类保障性住房100万套，并为10万户家庭发放租金补贴。北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。业内人士认为，政府的这项举措意味着今后二三年内必将形成保障房的供应高潮，保障房在套数总量上将超过商品房。根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。此前，住建部政策研究室主任陈淮表示，公共租赁房并不是专门提供给穷人的，公共租赁住房的目标是四种人群：一是是收入中等偏下人群；二是是处于过渡期的人群，比如刚刚走出大学校门的学生；三是是流动性人才；四是是高端管理型人才。
应该说，公租房的大量推出将是楼市最尴尬的“夹心层”的一大福音。2010年12月16日，北京昌平区七家镇海鶄落村集体土地7800套租赁住房项目已经开建；上海宣布保障房比例将占房地产开发的60%；深圳计划未来5年建设18万套公租房；西安也宣布未来3年建设373万平方米公租房；重庆提出到2012年建设4000万平方米公租房……
公租房比重的加大将使租赁市场高租金难题得以破解。尽管目前公租房由谁来建、如何建、保障谁、怎么管理，土地、资金从哪来等问题还有待进一步落实，但人们已经能看到，政府希望通过发展公租房扩大保障覆盖范围，从而影响市场预期进而促进调控的意图分明。
商业地产成投资热点
随着楼市调控的逐渐深化，开发商纷纷把目光从住宅转向商业地产。近期不少开发商开始出手购入商业用地。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比逐渐上升，已达到20%-25%的水平。目前，不但万科、中粮、保利、中海等诸多国内一线开发企业高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占 到 其 整 体 开 发 投 资 的20%-30%。家电、食品、能源、制造业以及保险、外资的家居商、零售商等诸多行业的资金也纷纷涌向商业地产。有不少开发企业在2010年一年已在国内诸多城市签了不下十几、二十几个城市综合体的开发协议。根据“十二五”规划，到2015年中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值。而近年一线城市第三产业占GDP的构成均已超越50%，部分二线中的发达城市也接近50%。业内人士表示，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期，商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。
后续政策是否更严厉
目前很多人在揣测，未来是否会出台更为严厉的调控政策，对此人们的预判存在较大差异。中原地产坚持认为，2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限购令”的实施是两大突出特点。预计2011年“限购”仍将持续其使命，暂时不会退出。2011年大规模的保障房建设，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应、遏需求”的政策目标。另有业内人士认为，2011年随着城镇化的推进，诸如城市综合体建设会快速升温，为防止开发商以商品住宅期房营销撬动商业开发，利用银行贷款以小博大的行为，预售监管政策将会在更多房地产热点城市施行。中国民生银行此前公布的《中国地产金融蓝皮书》也提出，2011年房地产政策环境仍可能偏紧，监管部门对房地产行业资金的监管必将日趋严格和规范。未来监管房地产市场的手段会越来越多、工具也会越来越完善。政府明年可能会继续加大对按揭、开发贷、土地储备贷款等各类房贷政策的执行情况的监察力度，及时严厉查处各类违法违规行为。对房地产而言，减少流动性才是根本。中国人民银行货币政策委员会2010年第四季度例会透露的信息显示，2011年央行将把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，促进经济结构战略性调整。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松预计，2011年一季度可能呈现上调存款准备金率、加息与汇率政策“三率”齐出的调整格局。预计加息后中国会加强投机性资本流入管制，并鼓励境内资本流出。
近日，被称为打压房价的“核武器”的房产税已在重庆“落下靴子”，重庆有望在今年一季度开征房产税。然而，作为针对占有资源多寡而征收的财产税，作为增加地方财政收入拟征的地方税，在这场楼市博弈中被赋予了过重的担子。且不说对房产的评估、重复征税等诸多问题是否在征税前准备充分，仅从房产税征收的作用来讲，许多专业人士都强调房产税或物业税改革不宜当作干预当前住房市场的短期政策工具，该税种并不能解决房价上涨问题。因此，房产税对高房价的效力究竟能有多大此时似乎并不清楚。
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