[摘要] 对全国范围内40个中心城市的分析认为 ，目 前 处 在 人 均 GDP3000-8000美元、城市化率30%-60%的这一房地产发展“黄金时期”的城市，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市也处在此阶段向下一阶段过渡的初期。
目前房价仍处在非合理水平，2011年中央政府对房地产的调控仍旧不会放松，房地产市场的重心正在悄然变化：在保持2010年调控力度的基础上，保障房建设被放到更重要的位置；城镇化的推进，将使二三线城市和中小城市成为房地产建设的主战场。房地产市场2010年经历了有史 以来最为严厉的政策调控。或许是预期的不同，人们对2010年的房地产市场调控的评判差异很大，但“十二五”规划传递的城市发展战略布局，近来温总理的一番讲话，央行去年的两次加息，均向人们传递出中央政府对房地产市场的调控仍旧不会放松，房地产市场将面临转型。
二三线城市楼市升温
房地产市场几经大幅波动和调整，一线城市的领先优势已出现明显下降。上市房企半年报显示，2010上半年，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年拿地金额的50%，而在二三线城市的拿地面积占企业新增土地储备接近或超过七成。中原地产认为，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，已逐步成为市场的重心。从政策角度看，“十二五”规划建议中明确提出，今后要“缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、给排水等基础设施一体化建设和网络化发展”。“十二五”规划“促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化”城市发展战略目标的确定，也将加速今后二三线城市楼市发展的进程。其实，从国家区域发展战略看，区域调整的力度已经日益升级，并呈现向中西部倾斜、由区域竞争向区域合作融合、由集中优势到优势互补的转变趋向。中原集团研究中心依据人均GDP和城市化率两项指标，对范围内40个中心城市的分析认为 ，目 前 处 在 人 均 GDP3000-8000美元、城市化率30%-60%的这一房地产发展“黄金时期”的城市，除了东部地区的三四线城市外，中西部地区，如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等的二线中心城市，东北的哈尔滨和长春两市都处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市也处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。
调控结果难言到位
去年以来，商品房和住宅的销售面积、销售额持续增长。国家统计局的数据表明，2010年1月-11月，房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。与此同时，国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格数据显示，2010年1月-10月房屋销售价格同比平均增幅为10.5%。对于这样的投资速度和房价上升速度，房地产业内一些人士表示，去年年初中央提出“遏制房价过快上涨”的调控目标已经达到。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，2010年的房价虽然还在上涨，但涨幅缩小。2010年下半年，房价没有再出现过快的上升，特别是6月份出现了环比的下降，七八月出现了环比持平，应该说遏制部分城市房价过快上涨的调控目标已经达到。中房协副会长朱中一也认为，2010年的房地产保持了继续增长，但涨幅趋缓，形势不错。然而，此前中国社科院发布的《经济蓝皮书》中的数据并不容乐观。数据显示，2010年1月-8月，商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。预计2010年全年住宅价格涨幅虽比2009年下降10个百分点，但仍为15%左右，其上涨速度要比城镇居民收入增幅高出5个百分点，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。这与民众普遍认为调控以来的房价水平仍然难于承受的切身感受相吻合。央行刚刚公布的《2010年第四季度储户问卷调查报告》也显示，75.5%的居民对当前房价水平认为“过高，难以接受”。尽管去年9月份政府就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面实施了第二轮调控，截至去年11月底，已有15个城市陆续出台了落实国家二次调控的实施细则，但到了本该进入楼市淡季的年末，一些热点城市的商品房量价却在连连上升。在出台了预售资金监管、预售许可管理等措施的北京，一些开发商在政策实施前加紧办理销售证，然而，拿到销售许可证后却有近四成项目并不开盘。很显然，在通胀压力下，开发商对2011年楼市的资金预期仍有信心。流动性过剩使开发商的资金仍然可以支持其“捂盘惜售”、“小步慢走”。
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