[摘要] 据中指研究院12月1日发布的百城房价指数报告显示，11月份，兰州主城区新建住宅样本均价环比下降2.72%，样本均价6906元/平方米，跌幅位居西北 。
据中指院12月1日发布的百城房价指数报告显示，11月份，兰州市主城区新建住宅样本均价环比下降2.72%，样本均价6906元/平方米，跌幅位居西北五省 位。
与此同时，兰州城市近郊的一家楼盘已冲破“4字头”的关卡，以“3字头”作为购买 ，成为兰州楼市的谷底价。
进入9月份后，各类利好政策都倾向了购房者。央行发布通知，首套房还清贷款后，再买房仍可享受首套房的各项优惠政策；邮储银行兰州分行针对贷款客户的资质和征信记录，推出了“85折”房贷利率政策；兰州市公积金 宣布，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上的，可申请住房公积金个人住房贷款。种种现象的出现，是否意味着兰州房价已进入“抄底季”？
今年以来，兰州的房价除7月出现小幅上涨外，其他各月均在下降。尤其是11月份，兰州的房价一下子跌回到了一年前，主城区开始出现“6字头”房价，城市周边开始出现“3字头”房价，而且，各大房地产商为了促销，通过让利消费者的手段，让价格大战也愈演愈烈。
主城区房价一月跌回“6字头”
当城市周边的房价不断下跌时，兰州主城区的房价一直高挺不下，而且，部分高档楼盘的价格还在小幅度的上涨。但是，令人想不到的是，11月份，兰州主城区楼盘的均价一下子跌回到一年前。据中指研究院12月1日发布的百城房价指数报告显示，11月份，兰州主城区新建住宅样本均价环比下降2.72%，样本均价6906元/平方米，位居百城房价跌幅榜第四位。与10月份相比，一个月时间，兰州房价每平方米跌了193元，而且，自2013年后回归到了“6字头”。从前11个月兰州房价的走势看，除7月份房价出现上涨外，其他各月均在下降，11月份的环比跌幅，更是创下了近两年来的新高。
与西北五省会城市相比，除西宁环比上涨2.08%，居百城房价涨幅榜第二外，银川环比下跌0.12%，西安环比下跌0.25%，乌鲁木齐环比下跌0.53%。而兰州跌幅位居 ，在百城中跌幅居第四位。从而，使兰州从西北 高房价变成了西北跌幅 。
中指研究院的报告称，随着各种利好政策相继出台，楼市出现回暖迹象，本月主要城市住宅价格跌幅继续收窄。从政策层面看，11月21日央行发布了两年半以来的首次降息，楼市“暖冬”可期；从需求方面来看，多重利好政策的实施明显提振消费者信心，刺激购房者入市，本月成交量继续上升；从供应情况看，成交量的回升进一步带动房企推盘积极性，各类项目加速入市；从企业策略看，在高库存及年度销售目标的压力下，房企仍以 跑量为主，主要城市住宅均价继续下行。
城市周边房价降为“3字头”
当兰州主城区的房价放下“身价”跌回一年前，开始“取悦”普通消费者时，城市周边的房价也不甘示弱，更是一路向下，部分已冲破“4字头”的关卡，以“3字头”来吸引消费者购买。
据了解，位于兰州大青山蔬菜瓜果批发市场北侧的紫金商业广场，在11月份开盘时打出了3800元/平方米的起步价格，成了目前兰州市的房价。而且，为了刺激刚需一族购买，该楼盘还在搞3千抵5千、5千抵1万、2万抵3万的优惠促销方式。这种“挥泪大甩卖”的促销模式，再度拉开城市周边地区楼盘新一轮的价格战。
早在今年8月份，兰州城市周边的一些楼盘就已经打起了价格战。比如，位于九州经济开发区的天源9号打出的价格为4690元/平方米、兰州大名城打出的价格为4980元/平方米。相比之下，安宁一带的房产一直以“5”字头作为购买 ，但是，随着限购政策的取消和“金九银十”的到来，8月22日，安宁的一家楼盘终于坐不住了，对外公布了4980元/平方米的预售起价，首度打破了安宁区房价“5”字头的关卡。同时，在9月初，安宁区另外一家楼盘的二期再度爆出4680元/平方米的起价。
据了解，兰州城市周边房价的大规模下降，与兰州对新城区的建设有很大关系。由于老城区属于“东西狭长”型,城市空间、土地资源紧缺，因此，导致房价一直相对比较高。而新城区地广人稀，具有很大的发展 ，因此，房价相对比较 。而且，“东扩西展，南伸北拓”战略，确立了包括兰州河谷川盆地、榆中盆地和秦王川盆地在内的三大组团以及沿兰州至白银高速公路北向经济带，沿兰临高速公路南向经济带，沿黄河、湟水、大通河西向经济带等在内的五条经济带组成的“三团五带”的城市空间布局。“东扩”战略，在榆中盆地，突出科技 、新兴产业和生态旅游业等功能，超前统一进行城市建设总体规划。榆中东城区围绕加快东城区建设，贯彻兰州市“东扩”方针，承担 城区的职能，成为兰州市的副 ，花园生态城市。
兰州市房管局的一位负责人告诉记者，如今，随着兰州大名城、兰州毅德城、紫金商业广场、恒大山水城等项目的建设，兰州东城区成为了购房者置业的热点区域。一旦北环路、南山路、 一号线和 二号线建成后，该地区的 将无可估量。而且，相关配套设施也一应俱全，比如医院、 、购物、休闲、娱乐等设施都能满足业主的需求。也加速了兰州“东扩西展，南伸北拓”战略。
下跌符合楼市周期的发展规律
今年以来，兰州的房价除7月份出现小幅上涨外，其他各月均在下降。尤其是11月份，兰州的房价一下子跌回到了一年前，主城区开始出现“6字头”房价，城市周边开始出现“3字头”房价，而且，各大房地产商为了促销，通过让利消费者的手段，让价格大战也愈演愈烈。这种一反常态的现象，是否预示着兰州的房价已进入“抄底季”？
针对这个问题，上海某房地产研究院研究员认为，兰州房价下滑态势比较明显，但反过来也说明目前这样一个跌幅已经处于“跌无可跌”的状态。11月份房价跌至2013年4月份水平，已经反映了兰州楼市去泡沫的成功。因为从2013年的房价走势看，在4月份以后，随着市场购房情绪高涨，房价出现了一个非理性繁荣的状态，进而使得 投机购房因素成分较重。随着今年降温潮的出现，房价出现下滑也符合兰州目前房地产周期发展的规律。尤其考虑到兰州近期限购政策松绑、限贷政策放松等方面的多重政策利好，说明目前房价继续下跌的可能性并不大，进而使得止跌反弹的迹象比较明显。换而言之，兰州购房者抄底入市的时机比较明显。
有业内人士分析认为，央行“9·30”房贷政策放宽之后，两个月内央行再次对信贷政策进行调整，将对明年甚至未来更长时期内市场走势发挥积极作用。但年内高库存的现状仍未改变，未来“去库存”仍是楼市主旋律，短期内房价仍面临下行压力。
同时，当看到央行自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率后，很多消费者觉得该出手了，因为，每个月可以少掏数百元的钱。而且，这个利好政策对开发商的作用也比较明显，因为，消费者的购买量上去后，会进一步刺激楼市的繁荣，而且，会引导楼市的价格向更加平稳和理性的方向发展。
各类利好政策都倾向购房者
进入9月份后，各类利好政策都倾向了购房者， 和金融部门想通过此举，进一步激发购房者的购买力。为了进一步促进房地产业持续、健康发展，满足群众的住房需求，从9月3日起，兰州市住房保障和房地产管理局取消执行了4年的“严限购令”。同时，还要求凡是购房者在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况。这意味着释放了刚需一族的购买力，在一定程度上刺激了楼市的繁荣。
利好消息接二连三。9月30日，央行发布通知，对首套房实行“认贷不认房”政策，即首套房还清贷款后，再买房仍可享受首套房的各项优惠政策。这个政策在兰州落实后，部分购房者还享受到了折上折的优惠。随后邮储银行兰州分行针对贷款客户的资质和征信记录，推出了“85折”房贷利率政策，成为兰州各大银行首例。
公积金贷款也不甘落后，为购房者打开了一条便利之道。11月5日，兰州市公积金管理 宣布，即日起兰州市对住房公积金个人贷款政策作相应调整。此次新政将贷款比例予以调高，贷款额度为缴存职工家庭购买二套房，所购房产为商品房、经济适用房的，贷款额度比例由不得超过总房款的40%调高至不得超过50%。
同时，按照兰州住房公积金管理 的要求，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上的，可申请住房公积金个人住房贷款。由外 转入该 的缴存职工申请贷款，缴存期限可合并计算。贷款对象包括住房公积金个人住房贷款的发放对象仅限于购买首套房及二套房的缴存职工家庭。
保障性住房对商品房形成冲力
近年来，兰州市加大各类保障性住房的建设，不但给中低收入家庭给了一个温暖的家，而且对商品房的价格起到了一定的调节作用。2011年以来，兰州市共开工建设各类保障性住房111349套，截至目前，已分配入住35389套，基本建成和在建的75960套。其中，今年新开工建设29073套，基本建成12259套，分配入住15054套。
据了解，今后，兰州市将加大对棚户区的改造。按照分步实施改造的原则，2014年至2017年将逐步改造棚户区91992户，其中，2014年改造31730户，2015年改造28927户，2016年改造18186户，2017年改造13149户，将重点围绕“两线、六坪、七 ”实施改造。
再加上今年兰州市又推行了限价商品房，对主城区居高不下的商品房价格形成了一定的冲力。4月22日，兰州市启动 限价商品房申请配售项目，此次配售的项目为兰州恒大名都雅苑限价商品房，位于七里河区崔家大滩，共提供1192套限价房，全部实行一房一价， 限价5600元／平方米；6月20日，兰州市房产局又推出了位于九州开发区九州大道的兰州海亮和园限价商品房，共851套，实行一房一价，销售均价4746.84元／平方米；9月28日，兰州市房产局再次推出天添·幸福港限价商品房，此次限价房地处兰州市城关区盐场路76号雁滩大桥西侧，共339套，配售执行一房一价，配售价6180元/平方米， 配售价6980元/平方米。
同时，廉租房的建设对商品房的价格也起到了一定的影响。今年6月份，国资物业七里河第三十八佳园、安宁第二十九佳园的3496套廉租房分配入住；8月份，城关区店子街1800套廉租房开始分配入住，11月中旬，已分配到住房的1500户家庭全部安排入住。
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滩尖子"烂尾楼"银垠大厦 将被整体司法拍卖
从2010年3月29日甘肃省高级人民法院发出 份民事调解书，由甘肃爱之泰房地产开发有限公司（以下简称：爱之泰公司）按约定的期限向兰州天奇物资集团有限公司（以下简称：天奇集团）支付87220332.47元欠款，到天奇集团于同年7月22日向甘肃省高级人民法院申请强制执行，再到2010年7月30日甘肃省高级人民法院将该案指定兰铁中院执行，位于兰州市滩尖子的“烂尾楼”银垠大厦，作为爱之泰公司名下 可供执行的财产，4年来备受新闻媒体和公众关注。2014年12月8日，兰铁中院依法裁定驳回尹希虎等68名购房户的异议，确认银垠大厦将被整体司法拍卖。按照已付购房款的一倍赔偿各购房户的损失，款项由法院在拍卖价款中支付。
经法院审理查明，甘肃爱之泰房地产开发有限公司（以下简称爱之泰公司）自2006年1月起，在房地产开发建设中陆续使用兰州天奇物资集团有限公司（以下简称天奇公司）提供的钢材、水泥等建材，截至2009年底，爱之泰公司在银垠大厦项目中欠天奇物资公司货款上千万元。天奇公司虽经多次催要欠款，但因爱之泰公司资金短缺，一直无法支付欠款。于是，天奇公司起诉至甘肃省高级人民法院，要求法院判决爱之泰公司偿还欠款本金及付款利息。2010年3月29日，经甘肃省高级人民法院调解并作出（2010）甘民二初字第12号民事调解书，爱之泰公司应按调解书约定的期限向天奇公司支付8722万余元欠款。
虽然在案件审理过程中，当事双方握手言和，但是在之后的履行阶段，爱之泰公司却未按照调解书约定的内容向天奇公司支付欠款。无奈之下，天奇公司向省高院申请强制执行。2010年7月30日，省高院将该案指定兰州铁路运输中级人民法院执行。
天奇集团与爱之泰公司买卖合同纠纷执行一案，执行法院从立案至今历时四年多时间，其间查明爱之泰公司注册资本800万元，其名下目前仅有位于兰州市城关区滩尖子的在建工程银垠大厦，再无其他可供执行的财产。而银垠大厦在建设中因爱之泰公司没有资金，2008年主体封顶后至今无法复工而成为烂尾楼，数年时间爱之泰公司也多次试图通过融资等方式筹措资金续建，但该公司至今也无法使大厦复工，更无力解决债务问题。
爱之泰公司除欠天奇集团债务外，另欠施工方等数家单位和个人欠款，银垠大厦不能复工，时间越长，各方损失越大。在案件没有其他解决路径的情况下，法院决定拍卖，是目前解决该大厦 遗留问题的 途径。
为妥善解决问题，充分保护购房户的合法权益，经过法院协调，现爱之泰公司承诺除返还购房款外，按照已付购房款的一倍赔偿各购房户的损失，款项由法院在拍卖价款中支付。
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