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九州蜕变——主城区“价格洼地”背后的翻番潜力

8卦一夏 2017-11-17 10:47:30

兰州城关区是甘肃省省会兰州市的政治、经济、文化、科研、交通、商贸中心。既然是中心城区,人口密度必然首当其冲。政府不断开始扩容增量引进战略投资者,城关区青白石区域、九州开发区、雁滩、东岗等版块的发展也成为未来焦点。

在兰州购房者的心中,理想中的房源无疑是价格便宜、上班方便、配套齐全……因此,不少购房者认为如果能以相对便宜的价格买到城关区的住宅就绝不会在偏远的其他区域做打算。目前尽管城关区的在售楼盘占比较多,但依旧是人多房少、供不应求,其房价已经逼近2万,雁滩价位接近1.5万,甚至连东岗片区的房价也在1.2万左右。目前,也只有青白石和九州区域还处在万元以下,成为主城区仅存的“价格洼地”。

兰州各大区域楼盘分布

青白石区域主要有兰州碧桂园和银河国际两大楼盘坐镇,价位从起初的6000左右一路飙升到如今8500左右,一座雁白大桥将价格翻番;九州区域依旧以六七千的均价销售,又是什么原因呢?

1、土质原因(“土质差”“塌方”“地基有问题”……时至今日,地质问题依旧是影响人们置业九州的一个重要影响因素)

正因为众多置业者有如此焦虑,所以开发商在楼盘质量问题上更为敏感也更为用心,严把工程质量关,加强安全管理,在建设的技术上和选材上都是不惜下血本,只求精益求精。例如:

上层观邸:唯一无回填土楼盘,在原土形成的用地上直接开槽、打地基、打地桩,打到深层地段后形成沙槽,地基会深入到泥质砂岩,在坚固的岩石层上,土层结构优良,地基非常牢靠。全地下室设计,不存在局部地基沉降,施工工艺先进,采用机械干作业成孔灌注桩,业主居住更安心。

天昱凤凰城:将原山体上不稳定的黄土全部挖除,山顶海拔降至1710m,移走山顶疏松黄土,保留了稳定的红板岩,同时对下部坡体采用削坡、危岩清理、修建截排水沟、安装被动防护网等措施进行治理,彻底消除山体滑坡地质灾害隐患,以此来对东侧山体地质灾害进行治理;同时也打造出100多亩的林权建设用地来建设凤仪东山私家公园,成为该小区业主休闲运动的绝好去处,也成为天昱·凤凰城项目不同于其他项目的一个独特景观。

九洲城:投入1300多万元购买了德国宝峨旋挖钻机,这种旋挖钻机的最大成孔直径可达4米,最大成孔深度可达90米,可以满足各类大型工程基础施工的要求,在坚硬、复杂地层的施工中更具优势。采用了强夯法用起重机械将重锤吊起从高处自由落下,对地基反复进行强力夯实。设计材料使用了优质的外墙涂料,抗晒功能强,抗水性能好,具有保色、耐污染、耐老化以及良好的附着力,抗冻融性好、成膜温度低。

2、交通原因(观念老旧,认为九州交通不便、配套不全)

随着北环路的开通、S417#路以及规划路的扩建,九州的交通脉络已日益完善,加之元通大桥的顺利通车,九州与市中心已无‘距离’。

九州经济开发区是兼有居住、休闲、疗养和娱乐等一系列设施相配套的环境优美、生活安逸的新型开发区。有白塔山公园、五一山国家级森林公园、九州台等公园设施,植被覆盖率高,环境资源丰富,另外,用地3100亩的九州生态园和占地850亩的儿童公园等配套设施,也增加了九州居住环境的适宜性。

九州区域的幼儿园共有12家,分别是九洲城幼儿园、慈花新九州幼儿园、兰州慈花幼儿园、金利幼儿园、兰州佳博士艺术幼儿园、一帆养成教育幼儿园、小白兔斯瑞英语幼儿园、华晨幼教连锁九洲城幼儿园、世纪春天保育院、金色摇篮保育院等;另外天昱凤凰城占地4000㎡的惠智博仁幼儿园也已正式开园。

  小学有4家,分别是九州小学、兰州市城关区大沙坪小学、朝阳村一校、金城关回民小学。

  中学有5家,分别是九洲中学、兰州市第十中学、金城关回民中学、兰州第十九中学河北分校、兰州五十一中九州分校。

  医疗配套有世纪春天保育院、甘肃省水利水电工程局职工医院、贝嘉齿科、靖远路街道社区卫生中心,兰州市第二人民医院、康泰医院等。

  商业配套中,5000㎡九州首个大型综超上海华联生活超市正式开业以及各大楼盘的社区商业的完善和陆续建设,方便业主及周边居民的日常购物需求的同时,也大大提升了项目的商业价值。

3、品牌原因(本土小开发商,品牌质量欠缺)

天昱凤凰城、主食厨房、恒大地产、大陆桥集团等大项目陆续进驻兰州北城,各大开发商的争相入驻也说明了这一区域未来的发展前景。随着天昱凤凰城、九州城二期、大陆桥、恒大绿洲等百万大盘的陆续建设,在项目所在区域会形成新的居住热点。兰州北城必定会成为兰州新的宜居版块,前景无疑是向好的。

再加上本土开发商们推广资金等方面投入较少,宣传效果虽然欠佳,但更愿意在自身“下功夫”,在注重房屋质量的同时,项目配套不断提升,在外观格调设计、居住舒适度等方面花了更大的心思,以“求稳”的定价获得购房者更多的肯定,提高自身价值来获得优势。

兰州各大区域价格分布


2017年城关区委经济会议,要紧盯九州片区,争取省市批准《九州经济开发区“增容扩区”规划》。兰州正根据兰州房天下大数据平台中心数据可以看出,购房者对于九州开发区商圈和六七千的均价更为感兴趣,加自兰州限购以来,如此“亲民价”的区域在刚需购房者的承受范围之内,受到不少年轻人的青睐,九州区域的刚需阵地已经牢不可破。

房天下大数据平台(2017商圈浏览人数)

房天下大数据平台(2017均价浏览人数)

“价格洼地”不会永远只是洼地,九州各楼盘目前正处于价格上涨的起步阶段,随着九州路网、配套、教育等的完善,价格翻番已经成为未来有目共睹的事实,从九州目前在售的热门楼盘可以看出,仅仅一年时间,楼盘价格的增幅程度在300-1900元/㎡之间,所有楼盘价位均在稳步增长,升值空间较大。

三年前三滩区域的房价仅在4000左右,三年后破万的楼盘层出不穷,一个楼盘从规划到建设再到成熟,房价也会相应的正比例攀升,如今九州区域正是站在房价攀升的起点,一旦错过,将真的高攀不起。

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九州在售楼盘价格涨幅情况

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