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“限购”下的兰州该走向何方?

大嘴一美 2017-05-18 11:46:02


2017年4月18日,兰州市人民政府正式公布《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见》(兰政发〔2017〕19号),全市商品房实行价格备案制度;城关区、七里河区、安宁区范围内的新建商品住房、二手住房实施限购,限购区域内执行差别化的贷款首付比例和贷款利率并明确相关调控政策有效期为五年。

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按照兰州市政府最新公布的调控措施,兰州市开始对主城区的城关区、七里河区和安宁区实施区域限购,包括购买新建商品住房和二手住房。其中兰州市户籍家庭已有两套及两套以上住房的,不得在限购区域内再次购买住房;非兰州市户籍家庭有一套及一套以上住房的,不能在限购区域内再购房。同时,兰州市还明确在限购区域内执行差别化信贷政策。购买首套房首付比例不低于30%;首套房无贷款或者贷款已结清的兰州市户籍家庭,二套房首付款比例不低于40%;在首套房贷款未结清的前提下,购买二套房的首付款比例不低于50%,且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。


限购外区域是否借势发展,值得商榷

从城区各版块来讲西固区、榆中板块、新区及其余各县均不在政策覆盖范围之内,对此区域楼市发展将起到一定促进作用,同时也体现政府有意控制城市发展走向及主城区人口流向等意图。但受兰州市区各版块发展不一,经济规模、基础建设、配套设施等因素分布不均,是否能达到政策目标将受市场考验。尤其是新区是否能借助此轮调控有所发展,摆脱先前发展缓慢局面;榆中板块承接城市发展规划,蔓延经济价值走向均值的商榷。


限购政策短时间内将不会调整

主城区各限购区域来看,七里河区、安宁区在建、在售项目整体较多,且开发面积体量较大,如此严厉限购政策对于该区域市场销售将造成严重影响。且兰州市楼市整体库存面积较大,如果平衡“去库存”和当前中央对全国房地产市场宏观政策之间的矛盾点,将会引导政府下一阶段政策走势。并且政府明确表示此次购区域内执行差别化的贷款首付比例和贷款利率并明确相关调控政策有效期为五年,这一时间限制并不合理,楼市发展对城市经济发展影响较大,各地政府不可能以牺牲政绩来坚持限购政策实施周期,此轮政策出台仅为配合中央行为。因此,预计在年内该政策将有所调整。


打压投资热情,影响楼市发展

从限购人群来讲以家庭(包括配偶及未成年子女)为单位,非兰州市户籍家庭在限购区域内已有一套(含一套)以上住房的,不得在限购区域内再次购买新建商品住房及二手住房;兰州市户籍家庭(家庭成员中至少有一名为兰州市户籍或一名驻兰部队现役军人、现役武警)在限购区域已有两套(含两套)以上住房的,不得在限购区域内再次购买新建商品住房及二手住房。该政策为双刃剑,虽然客观能抑制一部分“炒房客”的行为,但对市场大量改善型客户置业造成一定影响,同时对真正的投资客群将造成严重打击。在中国投资渠道狭窄的社会结构,市场对不动产的投资一向比较重视,并且兰州楼市商业、写字楼产品严重饱和、投资回报率不高的情况下,市场对于住宅产品作为重点投资对象,该渠道的收紧将进一步阻碍货币流通,影响经济发展,与兰州城市整体经济需求发展的自身状况存在矛盾。当然也不排除政府引导投资去化商业产品库存的行为。


综合看待此次调控政策相对严厉,短时间内将对兰州房地产市场造成一定影响,尤其是放量较大的七里河和安宁区。但全国各地城市面临情况不同,兰州市房价过高的首要因素是土地供应和城市发展规划混乱的问题,不解决根本只是配合中央政策跟风,那么如何处理楼市既要“去库存”又要抑制房价增长过快,还要保证行业良性健康发展之间的矛盾点,将会是当地政府的一大难题。

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