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房企“国家队” 重组后何去何从?

西部商报   2017-01-10 08:42

[摘要] 但凡现身过2016年土拍现场的地产人,无一不对央企、国企频频“收割”地王的凌厉手段心有余悸。在以2015年业绩排座次的房地产百强企业榜单中,央企仅占7席,随着2016年将全国多处地王收入囊中,在中指研究院统计的2016年131家销售额达百亿的房企名单中,央企占据19席。

但凡现身过2016年土拍现场的地产人,无一不对央企、国企频频“收割”地王的凌厉手段心有余悸。在以2015年业绩排座次的房地产百强企业榜单中,央企仅占7席,随着2016年将多处地王收入囊中,在中指研究院统计的2016年131家销售额达百亿的房企名单中,央企占据19席。记者还注意到,2016年,21家被国务院国资委允许从事房地产主业的央企中,至少有10家已启动内外部重组和并购计划,A股136家上市房企中,有近30家发起重大重组,其中不乏央企的身影。

耐人寻味的是,这并不只是房企“国家队”自身的一次洗牌,伴随央企“做大做强”的决策要求,可以想象不久的将来,无论通过内部资源重组,或是收购,都将催生一批巨无霸房企。在当下重启房地产调控的敏感时点,2016年一个个“合纵连横”的案例又预示着房企“国家队”怎样的未来?

“纵向”收购现闪电速度

回顾近两年,房企“国家队”在股权层面的动作进入了“预产期”。记者梳理发现,目前中建股份将地产资产注入中海地产、招商系重组都已经顺利“分娩”,中交系、中粮系等地产重组话题也“胎动”不止,到了2016年,地产重组项目“临盆”的消息更是不断。

“房企‘国家队’的重组常见两种形式,一是‘纵向’并购,大企业为了追求规模效应,寻求优质资源进行收购兼并;二是房企内部资源的‘横向’整合,比如一个集团旗下有两块地产业务,通过架构上的整合来降低内耗,提高经营效率。”上海善法律师事务所主攻房地产事务的律师秦裕斌接受记者采访时分析说。

身处“梯队”的保利地产按“成熟一批交易一批”的原则收购中航地产就是2016年纵向并购中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地产顺利接手了中航地产的9个资产包。

作为2016年另一央企重组的“超级大案”,五矿集团与中冶集团的“大婚典礼”同样赚足眼球,尽管两家企业都是位列世界500强的矿业大亨,但同 时都对房地产开发板块有所涉猎。据记者了解,就房地产业务而言,主要承接政府保障房安居房的中冶与专注于高端商品房开发的五矿此番合并,产生了名副其实的互补效应。

而多次传出央企重组“样本”身份的中粮集团何日正式剥离地产业务的遐想也在2016年找到了更具象的可能性。坊间传言接盘者将会是2015年底一路通关完成内部整合上市、被誉为房企“国家队”重组模范的招商蛇口。虽然没有获得双方公开承认,但总部同在深圳、招商蛇口主打的产融结合与中粮优质的旧改土地储备及工业地产模式不谋而合,还是为这尚未落槌的重组案增加了成行的概率。

“横向”整合利益更复杂

从2016年的重组案例看,相比“大鱼吃小鱼”的“纵向”并购,一家央企内部的地产资源优化整合过程往往更加艰难。就在一口气拿下中航工业多个资产包的前一周,保利地产偏偏在面对和保利置业这位系出同门的“孪生兄弟”整合时,遭遇了短短8的夭折惊魂记。

另一个折射出“横向”整合不易的例子是关联公司 中房地产和中交地产,同属央企中交集团,两家地产公司同样经历着一波三折的重组烦恼。2016年6月,因为尚未与重组标的企业中交地产债券持有人达成一致,中房地产无奈为这历时不足4个月的重组案暂时画下了“休止符”。

但这并不意味着中交系地产业务重组的彻底失败。有分析认为,此次重组一方面客观上影响公司能否跻身房企的千亿俱乐部,另一方面也涉及能否利用A股上市平台操盘整个地产板块的战略大局,因此该重组应该不会终止。事实上,两者的融合确实在悄然推进。2016年11月初,中房地产发公告称,中交房地产集 团拟委托其对中交地产进行经营管理。这被理解为是在为未来发起整合再次铺平道路。

“纳入同一上市公司,原则上整合的难度不是太大,但央企的资产整合难度往往并不因价格或股权架构,集团内部不同的管理人和利益主体纷争,或许才是难题所在。”中国房地产商会理事李骁分析称。

“国家队”缘何重组成风?

无论是“合纵”还是“连横”,为什么2016年房企“国家队”的重组动作频频?这与来自决策层的政策导向显然密不可分。

记者梳理发 现,在地产央企发展的过程中,有三个圈内公认的历史性节点:一是1998年的房地产市场化改革,当时可谓央企与地产的“蜜月期”,保利、远洋、华润等部分央企已经承担了房地产开发的相关职责,某种程度上可以说正因享受了初的政策优惠和市场红利而迅速做大。

二是2010年3月的“冰河期”,时值中央对楼市过热施以重拳调控,国务院国资委发文要求除16家以房地产为主业的央企外,78家不以此为主业的央 企退出房地产业,次年虽然又批准了5家央企“房地产牌照”,但“退房令”在当时的调控大背景下反映出监管层空前审慎的姿态导向。

第三个节点正是始于2015年年末的央企整合潮,地产央企自然也被卷入到这股风潮之中。

记者注意到,2015年年底召开的中央经济工作会议明确提出,“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。”“民企之间会有自发的市场行为,‘国家队’也会被要求起到示范作用。”一位资深地产人对记者表示。

观察

“新调控时代”的“焦虑症”

有不少受访者告诉记者,央企、国企之所以热衷重组,其实是受到一种焦虑心态的困扰。“从现在的市场看,未来两三年有可能是房地产开发和销售的低谷期,如果现在不积极扩张,很可能在新一轮房企资产整合的大潮中被淹没,降低自己的行业地位,不知道扩张会不会‘作死’,但不扩张一 定是‘等死’。”一位参与过房地产收购项目调研的券商人士告诉记者。

同策咨询研究部总监张宏伟对记者解释道,央企前期疯狂收割地王也是受到同样的情绪影响,抢地王和加快重组步伐其实是相互作用的同一盘棋,“之所以不 计后果地拿地,拼命扩充在一线城市、核心二线城市土地储备,是避免自己从企业估值的角度来看处于弱势,考虑的出发点并不完全是按照成本和的常规测算,更大的目的是谋求在央企房企整合与重组过程中增加话语权,一旦获得更多的话语权和谈判筹码,就可能并购其他央企的‘退房’资产。”

地产央企一直是房企阵营中独特的存在,其在土地、资本、品牌等方面有着先天优势,但记者注意到,2016年百亿房企排行中,中海、保利、华润、远洋等老牌企业与排名榜单前3位、销售额过3000亿的房企差距明显。

“新调控时代”背景下,规模大小几乎意味着生死存亡,重组潮的热火朝天又反过来增加了“国家队”的危机感。此番吞下中航工业地产板块的保利地产正值规模上突破两千亿大关的关键时刻,也面临与中海、绿地的同行竞争。而同时发力收购中航地产、重组保利置业两项决策背后,或许一定程度上反映了其所承载的压力。

央企、国企与民企的生存空间有何变化?

央企不断上演“大鱼吃小鱼”的戏码之后,央企、国企与民企的生存空间有何变化?据中原地产统计,2016年以来拿地支出前15名的房企中,共有招商蛇口、华侨城、保利、金茂、华润、鲁能等6家央企,以及绿地、首开两家国企;民企阵营中则有万科、融创、碧桂园等。拿地总额超百亿的房企共计16家,总额达3190.46亿元,其中9家为央企、国企,拿地金额达到1746.73亿元,占比达54.6%。

作为资金密集型行业,房企的命脉本就被资金卡住咽喉,房企“国家队”在这方面先天就存在着优势。根据第三方机构统计,2015年以来,A股有融资数 据的房企接近80家,其中32家私营企业平均融资成本6.3%,超过40家国有性质企业平均融资成本4.75%。2016年上半年房企融资能力排行榜中, 保利、华润、招商蛇口名列前茅。

“央企是票据融资的主力,而票据融资的平均利率只在1.8%左右,远远低于同期贷款利率,通过票据融资可以节省多三分之二的融资成本,央企还可以通过增发、配股、发行债券等途径来筹集资金。”某国有银行公司贷款部人士对记者表示。该人士还对记者分析,央企拥有与生俱来的优势,使其积累了可观的未分配利润,经营者不愿意分红而是用来再投资。

在央企推进重组的同时,中国的房地产市场也在进入一个新的阶段。中国地产百强企业朗诗集团董事长田明对记者坦陈,目前房屋的销售面积已经见底,未来只会在高位上盘整、起伏,长期趋势看应该是下行,“2016年的交易面积和历史高点的2013年差不多,从市场规模看,单价乘上面积增长了几百倍,现在需求平均状况发生了非常大的改变,中国城镇人口的人均居住面积已经超过39平方米,德国是36平方米,我们超过了很多发达国家,中国现在已经不缺房了。这意味着单边上行的时代终结了,那种传统的主流开发商模式已经难以为继。拍地、盖楼、销售,这套开发模式下很难面对未来不那么高速增长的市场。”

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