[摘要] 近日,网上流传一份《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的文件,文件从多个方面对苏州房地产市场进行新的部署和要求。其中引人注目是苏州或将成为首个重启限购的二线城市,非户籍居民申请第二套住房,需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明,首次购房首付20%,已有1套及以上,停止贷款。
近日，网上流传一份《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的文件，文件从多个方面对苏州房地产市场进行新的部署和要求。其中引人注目是苏州或将成为重启限购的二线城市，非户籍居民申请第二套住房，需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明，首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款。
近期，多地多部门陆续出台了一系列降温政策，直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。
房地产市场降温政策近期频现
在范围内，对房地产企业的部分政策逐步收紧。据记者了解，兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由２年期的中期贷款改为一年内，甚至半年期的短期贷款。
针对备受关注的“证监会收紧房地产上市公司再融资政策”一事，记者从证监会了解到，企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策，这并非新政，但近期确实再次对证券公司高管进行了强调。同时，部分地方政府也开始对房企发出收紧政策信号。南京、合肥、中山出台调控意见稳定房价地价，苏州出台“苏十条”、严审个人住房信贷、实行土地拍卖高限价制度，天津收紧公积金贷款政策。在资金供给端，一些地方政府开始提高二三套房首付，并限制购房贷款，以减缓房企销售回款，减少向开发商“供血”。
记者调查发现，近半年来，地王频出的背后既有资本市场输血的力量，也有银行开发贷款等低成本投资资金的“辅助”。所以，从近期各地各部门的调控来看，给房企降杠杆成为上述降温政策的重要手段。地方政府通过“提首付，降杠杆”可以减缓开发商销售回款，削弱为房企拿地“输血”，抑制地王产生。“总体上，监管层对开发商变相‘限贷’，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”
新政策对龙头房企影响力有限？
部分热点城市房价过高，来源于地价居高不下。一系列楼市降温政策能否遏制开发商争当地王的冲动，进而如何影响房地产市场？对此，多位房企高管表示，目前出台的政策影响力对于中小房企杀伤力较大，而对于资金充足、信用良好的龙头房企来说，市场上融资拿地的手段却越来越多。
旭辉控股总裁林峰表示，房企过去的融资渠道比较单一，多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在融资工具繁多，不少房企５０％以上的融资来源于公司债和企业债等，其余部分除银行开发贷款外，还有相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。记者调查发现，不少企业绕道债券市场融资。在长三角地区连拿数块地王的信达地产，发行２０１６年公司债第二期也是用于偿还金融机构借款。
银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。“银行受制于政策约束，并不能过多向房企贷款，但房企可以找一家信托公司成立一个信托计划，然后由银行购买，实现信贷资金绕道流出。”
在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位开发商告诉记者，现在一线城市拿地，基本只需准备１０％的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。“不少金融机构竞相上门来提供贷款，但会设置一定额度。超过授信额度，就以股权的形式放贷，未来销售利润与他们分成。”目前已经出现多个机构为开发商提供拍地保证金甚至首付金。
业内人士认为，只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管，才能真正影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用。
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