[摘要] 刚刚过去的国庆长假，一线城市的房地产市场表现良好，成交量同比皆出现上涨。不过，环比来看，成交量依然延续了近两个月来的走低趋势，楼市低迷状态难掩，成交均价却一路攀升。数据显示，北京楼市在成交量环比走低的同时，成交均价创历年来新高。
刚刚过去的国庆长假，一线城市的房地产市场表现良好，成交量同比皆出现上涨。不过，环比来看，成交量依然延续了近两个月来的走低趋势，楼市低迷状态难掩，成交均价却一路攀升。数据显示，北京楼市在成交量环比走低的同时，成交均价创历年来新高。
据亚豪机构提供的统计数据显示，今年的“十一”小长假期间，北京共成交商品住宅(不含保障房与自住房)342套，成交面积3.43万平方米，环比9月后一周分别出现78%、82%的大幅下滑，不过相比去年“十一”同期，成交量却有小幅上升。同时，剔除保障房与自住房后的成交均价达到24548元/平方米，创造了“十一”同期的历史新高。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，近年来节假日楼市扎堆开盘成交的“假日效应”已渐渐褪色，假期出游成为越来越多人的选择，因此“十一”长假的成交相比平时反而出现大幅下滑。而同比去年黄金周，楼市成交量出现小幅上升，则主要依赖于政策环境的宽松。
另外，从历年北京楼市“十一”成交情况来看，基本处于逐渐减少的趋势，今年“十一”期间成交尚不足2008年的十分之一。从下表数据可以明显看出，2008年国庆假期成交量为4565套，今年成交量仅为342套。而成交均价却出现连年上涨，今年成交均价已接近2008年的两倍。
北京以外，其他几个一线城市十一期间楼市成交量均出现同比上涨。昨天，《信息时报》援引机构数据显示，2015年“十一”黄金周前六天广州全市一手住宅网签540套，比去年同期上涨33.3%，不过环比上月1日-6日却下降113%。网签均价12315元/平方米，比去年同期上涨2%。
相比之下，上海与深圳这个假期表现则更为抢眼。据房博士网站消息显示，今年十一黄金周，上海新房市场成交量为近五年同期高。同日《深圳商报》报道称，10月1日至6日，深圳一手住宅共成交168套，相对于去年同期的90套，增幅达86.7%。
不过，值得关注的是，各一线城市成交量同比上涨背后，难掩市场低迷走势，环比数据出现明显下滑。以北京为例，实际数据证明，北京新建商品住宅交易量已经连续两个月出现下跌，九月份成交量比八月份下滑了30%，比七月份下滑了42%，此成交量走低的趋势在十一假期期间依然延续。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，北京楼市从7月中旬开始整体降温的势头在10月份仍在持续。另外，“330”新政以来一系列利好政策对楼市的刺激效应逐步减弱，虽然近期有降息和进一步调低首付比例等利好政策，但对于购买标的物更偏中高端和中高价位的置业升级的购房家庭来说，作用微乎其微。
谈及下一阶段的市场走势，胡景晖预计，如果没有更有力的利好政策出台，比如适度放松限购，降低交易环节税费，提高公积金贷款上限等，或者中等价位的新房供应持续低迷的情况下，北京楼市的降温势头或将在四季度持续。
“十一”黄金周前，央行和银监会发布通知，非限购城市首套房商贷首付比例低降至25%。住建部、财政部和央行联合发布通知，提出全面推行公积金异地贷款业务，并将于10月8日起执行。此时，恰逢2014年“930”楼市政策出台一周年，以及今年“330”楼市政策出台半年。
在楼市政策持续接力的情况下，房地产市场回暖明显，分化加剧。“新华视点”记者“十一”期间在多个城市房地产市场采访发现，三四线城市楼市仍然“惨淡经营”；一线楼市成交量趋缓，价格上涨明显，部分房企开始捂盘惜售，有楼盘“待价而沽”。
大型房企捂盘惜售
“由于房源紧张，国庆期间几乎是五六个客户抢一套房。”北京一家大型房企的销售人员告诉记者。
在北京，开发商对提升楼盘“热度”底气十足，部分开发商“捂盘惜售”。在今年频出区域地王的北京朝阳区孙河地块和东坝地块，“首开琅樾”“利锦府”等热门项目均以一座楼为单位分期开盘。在朝阳区临近望京的一个现房项目，新开盘的一栋楼只卖两个单元。据了解，该项目加推的房源较年初开盘均价涨幅超过10%。
在素有长三角楼市风向标之称的上海“十一”房展会上，人气异常火爆。开幕不到两个，观展人数就已破千。由于成交持续火爆，“拒绝让利”和“待价而沽”成为开发商的关键词。
二手房市场上，房价预期反转迹象更为明显。与去年市场遇冷、龙头房产中介带头缩店裁员截然相反，4月以来中介实体门店数量骤增。记者发现，在北京、上海住宅较为密集区域，每条街几乎都会增加2~3家门店。
与房企在一线城市的底气十足相比，三四线城市的房地产市场却不容乐观。记者假期在安徽芜湖走访发现，芜湖市多数售楼中心“惨淡经营”。不少售楼中心均门可罗雀。
一线城市量跌价升
虽然十一期间一线城市房地产市场热度不减，但与此前预期相比，表现出量跌价升的趋势。
某研究机构的统计显示，今年9月份，上海、广州新建商品住宅的销售面积和销售额较8月份环比增长均不到10%；而北京9月份新建商品住宅面积和销售额较8月份环比下降两成左右。根据北京市住建委公布的数据，“十一”前六天，北京新建商品住宅网签套数仅为353套，较去年同期下降了四分之一。
与此同时，一线楼市价格却继续走高。中指研究院10月1日发布《2015年9月中房指数系统百城价格指数报告》显示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。
在量跌价升的背后，一线楼市呈现出刚需盘销售单价的上升和新盘高端化、豪宅化的趋势。
专家认为，一方面，新盘特别是中低价位刚需盘供应减少，进一步刺激了一线楼市的涨价预期。另一方面，住宅类土地供应稀缺，房企在一线城市不惜高价拿地，土地价格飙升，带动新建住宅价格继续抬头，并通过价格传导效应向外围扩散。
去库存压力有待释放
虽然同享优惠政策，但一二三四线城市楼市分化却在加剧。绝大多数三四线城市的房价水平仍不及一年之前。专家认为，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。
1、贷款资源高度集中于重点城市。从各地贷款数据上看，“930”和“330”政策并非普惠。
2、购房人口持续导入重点城市。丁祖昱认为，目前大量三线城市人口处于流出状态，一二线城市人口持续流入。
3、开发性资金向一二线城市集聚。中原地产首席分析师张大伟认为，为规避三四线城市库存过剩的风险，众多房企聚集一二线城市拿地，房地产投资资金快速转向一二线城市市场。
专家认为，不同的政策导向显示出未来房地产市场调控的差异化将成常态。9月30日，央行再度发文调整非限购城市的首付款比例，以及推行公积金异地贷款，也意在降低非限购城市的去库存压力。
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