[摘要] 两会向来被认为是楼市的风向标，房企借此制定一年的战略，购房者借此下决心是否买房。两会进行时的此刻，很多想贷款的人也在纠结是赶快出手还是等到两会过后再买房？兜里有钱，政策放宽，是出手还是等待？
两会向来被认为是楼市的风向标，房企借此制定一年的战略，购房者借此下决心是否买房。两会进行时的此刻，很多想贷款的人也在纠结是赶快出手还是等到两会过后再买房？兜里有钱，政策放宽，是出手还是等待？
年初央行再度降息后准备出手买房
“首套房房贷利率一降再降，这次必须出手买房。”沈先生去年就在丰台看中了一套房，准备买来用作婚房，但是由于价格太高，只好作罢。去年年底降息时，因为价格没达到要求所以仍然绷着没买，直到2月底再次看到银行降息的消息，立马决定贷款买房。他看上的这套一居室45平米，总价150万，在降息后他不确定该用什么方式贷款。
专家解析：“伟嘉安捷”认为，案例中的沈先生属于刚需置业人群，而且房屋面积为45平米，如果他在单位缴纳公积金，用公积金贷款为合适。央行降息后，目前5年以上的公积金利率仅为4%。他看上的房子150万，45平米，如果是首次置业，用公积金贷款高额度能达到120万，能让他在月供方面省下一大笔开支。从央行2月底再度降息的举措来看，现在无论是从银行利率和放款速度，还是各项宏观的贷款政策对购房人都较为宽松。预计此次央行降息后，房贷市场将会迎来新一轮的房贷办理热潮。
央行进入降息通道等待两会以后购房时机
赵小姐和老公住在一套两居室里，去年她有了孩子，所以她想把现在这套房子出租，再买套大一点的新房。春节前后这几天她跟老公一直在看房，恰好前几天央行又降息了，对于该不该出手买房她仍然拿不定主意。“近北京正在开两会，说不定还能出更优惠的贷款政策，所以等过一阵子再买也许更划算。”所以她决定再观望一段时间。
专家解析：从以往政策出台的规律来看，两会过后央行多半会出台一些货币金融政策进行调整，所以部分购房人会观望到两会之后，看是否有利好政策出台，从而把控自己的入市时间。近期央行降息政策出台后，北京地区的看房量也明显上升，处在观望中的购房人并不在少数。“伟嘉安捷”认为，央行在2月再次降息，而且多项贷款政策都利于购房人出手，所以北京今年的房价也会企稳回升，业主议价空间缩小，买房人如果有贷款需求，还是提早出手较为适宜。
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买了足足100平方米的房子，实际利用面积却不足70平方米，这样的无奈正在成为多数购房人的烦恼，衡量房屋使用率的得房率指标高低不一也已成为新房市场普遍存在的乱象。行业人士指出，得房率不统一的背后是国家相关标准缺失的尴尬，这也为开发商不顾及购房人居住舒适度，肆意加大公摊面积、降低得房率，或者在销售过程中随意夸大得房率事实等行为提供了打擦边球的机会。
消费者困惑
得房率为何不足70%
刘女士搬进位于大兴天宫院的云立方小区已经将近两个月了，但是搬迁的喜悦现在却被得房率的困惑所冲淡，这段时间她时长在小区里溜达，和邻居们讨论得房率的问题，寻找“为什么明明买了78平方米的房子，却只能使用53.3平方米”的答案。
刘女士前年在生物医药基地购置了这套由中国电建地产开发的住宅小区——云立方，该小区去年具备了入住条件，经过简单装修刘女士今年1月搬了进来。但是在装修房屋时她发现，这套购房合同上标注建筑面积为78平方米的房子却在感知上显得拥挤逼仄，她仔细核对购房合同发现，这套房子的套内面积为53.3平方米，得房率仅为68%。
“买房子的时候我们根本不懂得房率的概念，也记不清销售员是否介绍过得房率，签购房合同时也没有过多注意，总之拿到钥匙后才发现实际使用面积根本不大，花了78平方米的总价才买到了53.3平方米的房子，心里总觉得委屈。”刘女士称，现在她要等小区业主委员会成立后，向开发商集中咨询。
住在9号楼的唐女士有着同样的疑惑。她买房正赶上了2013年的房地产旺市，“买房那会儿根本没在乎得房率，摇号买到了就觉得很幸运了，但是后来比较才知道，同区域的、相似面积的小区，有的两居室得房率接近80%，而我的房子只有71%，这无形中就比别人少了很多可用的空间”。
另外值得注意的是，虽然同在一个小区，但每栋楼之间的得房率差距也很大。刘女士所居住的4号楼为两梯四户，而唐女士的9号楼是两梯三户，虽然前者有多一户为其承担公摊面积，但是其68%的得房率却要低于后者的71%，这让刘女士感到更加困惑和不满。
提问
什么是得房率
困扰上述两位购房人的得房率，通常被看做是衡量房屋使用率的指标，据房地产业内人士介绍，得房率指的是可供住户支配的面积与每户总建筑面积之比，换句话就是套内建筑面积和销售面积之比。由于关系到居住的舒适度，得房率通常被房屋销售人员当成商品房销售时的关键指标来推荐，得房率高就意味着买房人花的钱更加物有所值且房屋使用率高，相反，得房率越低就表明购房人花了同等的钱，却买到了较小的使用面积，舒适度就会缩水。在实际操作中，开发商为了增加卖点，给购房者更多实惠，一般都会对建筑设计公司提出较高的得房率要求。
不过，由于开发商开发项目建设用地面积、建筑控制面积以及项目设计的不同，相似项目之间的得房率也会有差别，甚至同一个项目内不同楼栋的得房率也会出现区别。
对此，来自北京一家权威设计研究院的高级设计师向北京商报记者介绍，这是由于影响得房率大小的因素众多所致。这些因素包括物业类型、房型结构、公摊面积大小、楼盘形态、公共活动区域大小等。一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂公摊比例也就越高，得房率就越低。以物业类型为例，一般来说板式楼房得房率高，叠式次之，点式楼则更低；房屋结构方面，一梯多户的得房率要比一梯两户更高；楼盘形态方面，一般来说高层得房率低，小高层次之，多层则得房率较高；此外，高品质的物业多建有高挑大堂、宽敞电梯、室内车库等，这些都会占到大量公摊面积，所以得房率也相对较低。
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