[摘要] 新年伊始，多地政府频繁祭出“救市地方版”。与去年相比，今年地方政府的救市举措，主要集中在税收减免、购房补贴等效果更明显的环节，但这样能否挽救低迷的房地产市场？
新年伊始，多地政府频繁祭出“救市地方版”。与去年相比，今年地方政府的救市举措，主要集中在税收减免、购房补贴等效果更明显的环节，但这样能否挽救低迷的房地产市场？
有业内人士认为，2015年楼市总体将呈现止跌反弹的复苏态势。但在经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容看来，房地产业仍将面临困境。
中央和地方联合“救市”
2014年楼市交易情况，业内人士总结为“先抑后扬，分化加剧”。
数据显示，2014年楼市总体成交量较2013年下降10.36%，“930”房贷新政的出台等一系列利好使得市场企稳回升，11月成交量年内首次同比增长，12月随着房企冲刺年度目标，成交量环比增长21.22%，同比也增长9.79%。
楼市交易先抑后扬的背后，是中央和地方政府出手联合“救市”。
业内人士介绍，2014年我国房地产市场持续下行，中央政策以“稳”为主，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。
重庆、南昌、厦门等城市的首套房公积金贷款首付比例低降至20%，上海、沈阳、长春等城市符合条件的二套房公积金贷款政策按照首套房执行。
另外，多地通过契税减免、财政补贴鼓励自住型需求。具体来看，江西、湖北、南昌、海口等省市实行契税减免，家庭普通商品住房契税减半。
据统计，去年调整住房公积金政策的城市超过了20个，包括北京、佛山、六安等。
2014年房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚，回归市场主导常态。截至目前，仅北京、上海、广州、深圳以及三亚5个城市仍存限购政策外，其余全面解除。
新年“救市”再出发
进入新年的短短20多天中，已有绍兴市、厦门市以及四川省出台了楼市救市政策，其中浙江省绍兴的“微刺激”主要以购房税收补贴为主，而厦门和四川省则集中在清理楼市的行政干预、全面取消限购。
按照绍兴市公布的房产新政，从今年2月15日起在绍兴将实行包括购房补贴、提高公积金贷款额度等优惠政策。其中具操作性的，是购房者在政策有效期间购房，可获得房款成交计税价0.8%的税收补贴。
1月20日，四川省住建厅发布消息，称将对省内地方住房政策进行集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。此前，厦门也宣布从1月16日起全面取消岛内限购。
地方接连“救市”，2015年，楼市走向能否承接去年底，持续增长？
研究员严跃进曾在接受媒体采访时表示，2015年楼市总体将呈现止跌反弹的复苏态势。
具体来看，在成交量方面，2014年部分购房需求还没有完全释放，2015年将继续积极释放；在成交价格方面，随着流动性增加，总体上会呈现一个价格温和上涨的态势。尤其对于一线城市而言，2014年就实现了房价的止跌，2015年房价预计保持平稳甚至有所反弹。
投资热钱已涌向股市
在易宪容看来，情况没有那么乐观。
易宪容表示，数据显示，2014年12月100个城市新建住宅平均价格，按月再跌0.44%，为连续第8个月下行，全年楼价以连跌收尾。进入2015年，房地产市场的问题更是显现，比如北京3天长假期商品房的成交量及成交面积同比分别下跌了53%和64%。同一时间，上海的情况也是如此。
易宪容提醒说，从现有的数据来看，房地产业严重供给过剩已经是不争的事实。
房价快速飚升，会使得进入住房市场的购买者越来越少。在这种情况下，国内整个住房市场供求关系将发展很大的变化。一边是住房供给严重过剩，一边是住房需求全面减少，后剩下少数住房投机投资者。
“投资者开始感觉到住房投资面临的巨大风险，再加上近两个月国内股市出现前所未有的狂热，股市指数飚升，已经低迷了7年多的股市又显示出强烈的赚钱效应。”易宪容称，住房投资者已经转向了股市，住房市场的预期更是会逆转，周期性调整更是会深化。“在这种情况下，不仅在于房地产业本身面临着困境，而且会影响其他行业。”
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去年12月楼市的高位成交并未在新一年开局得以延续。相关机构数据显示，1月份各城市商品房住宅成交量环比普遍下滑，可能成为近5年来除2012年外1月份开局成交的又一低点。
楼市成交量环比回落，土地市场却在明显升温，一线城市更诞生了多宗高价地块。有预测称1月20大标杆房企拿地金额将有望接近400亿。
针对2015年楼市开局“房冷地热”局面，业内人士分析，随着市场预期的改变，2015年楼市将呈现止跌反弹态势，房企将在“去库存”的同时谨慎“补库存”。
1月楼市成交回落 二线城市同比跌幅大
已在去年12月攀升至年内高位的楼市成交量，在步入2015年后再次回落。中原地产研究部监测的50个城市成交数据显示，1月前25天总计成交商品住宅173001套，环比降幅达30%，与去年同期相比也有约6%的下滑。
业内人士指出，按照目前各地成交情况推算，预计今年1月份商品住宅成交量将出现两到三成的环比下跌，成为近五年来除2012年1月外的又一低点。
值得关注的是，上述数据显示，今年1月前25天，北京等四大一线城市成交套数同比去年同期上浮37%，而二三四线城市则同比、环比均呈下跌态势。其中，二线城市总成交量跌幅大，同比下跌16%，环比下跌33%。
在上海某房地产研究院研究员严跃进看来，1月份典型城市新房成交量的明显下跌，与观望状态下购房需求被提前透支关系密切。“受政策影响，购房需求在2014年第四季度已得到较好释放，市场需求被提前透支，进而导致成交量出现下跌。”
不过，严跃进补充分析，1月份的成交状况其实并算不糟糕，对比2014年下半年数据，除11和12月份外，这一成交量总体上仍处较高位。
与新房市场相比，率先回暖的二手房市场表现更为稳定。中原地产首席分析师表示，随着年初房企供应节奏的放缓，新房成交短期内难有起色，而二手房市场，尤其是一线城市的活跃行情将有望延续。
库存持续攀升 房企“抄底”一线土地市场
据国家统计局数据，2014年末商品房待售面积已达6.2亿平方米，同比增长了26%，创下历史新高。其中，去化速度较慢的二三线城市楼市库存积压更加严重。
步入2015年，虽去库存速度有所加快，但楼市库存高位盘整的态势并未扭转。以杭州为例，据上海某房地产研究院监测的库存数据，截止1月27日，北京等城市新建商品住宅库存面积相较2014年年末小幅下滑，杭州、温州等更多城市则持续攀升。
而在房企拿地激情复苏影响下升温的土地市场，正将又一波新增供应量推入楼市。据中原地产数据显示，1月截至25日，20大标杆房企拿地金额达335亿元，已连续3个月突破300亿元。张大伟分析，全月有望接近400亿元。
“房企今年的拿地积极性明显提升，并更加倾向于在一线城市拿地。”严跃进分析，以北京为例，1月份以来，北京土地市场连续出现多块高价地，溢价率大部分超过40%，并诞生了总价86亿元的新地王。
张大伟也认为，一二线城市避风港效应凸显，“由于大部分三四线城市投资风险大、低，一二线城市已成为房企主要阵地。”
另外，相关机构预测，随着信贷及调控政策的进一步放松，房企将调整策略加大拿地步伐，2015年开局土地市场热度有望延续，全年土地成交量增幅预计将在3%左右。
开局“房冷地热”业内看涨 2015年楼市
在楼市开局“房冷地热”的形势下，2015年房地产市场将何去何从？
“1月份市场成交行情黯淡，但市场看涨情绪并没有因此回落。”严跃进表示，受春节因素的影响，2月份成交量预计也不会太大，但随着房企推盘和购房者入市节奏的加快，春节过后市场成交量将会继续攀升。
日前，中科院在《2015中国经济预测与展望》中也预测，2015年全年商品房销售面积与销售额都将有所上涨，且商品房销售均价也将有1.2%的同比涨幅。
对于2015年1月房企积极入市所致的土地市场回暖，业内人士分析，这预示着房企对后市的预期正在逐步转向乐观。
“2015年的市场会比2014年好。”旭辉集团董事长林中在接受中新网房产频道采访时表示，从平均看，预计交易量会有5%—8%的增长，房价平均涨幅可能在5%左右。
同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，2015年的房地产市场仍然存在不确定性，“尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。”他认为，在库存高压下，继续加大去库存力度，尽快回笼资金是房企在2015年的重点所在。
对于今年房企策略，严跃进认为，2015年房企总体上应该是“去库存”和“补库存”兼并的思路。“对于一些难以消化的项目，应加大促销力度。大城市大房企则需积极补充库存，增加可售货量。”
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