[摘要] 由中国社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2014-2015)》指出，2015年房价将以软着陆为主，限购政策可能全面退出，一线楼市有望在下半年出现复苏。从长期来看，房地产市场将呈现时间更长、速度更慢、程度更深的L形调整，中速增长或将成为楼市未来发展的新常态。
房地产市场在2014年末出现企稳迹象之后，2015年能否继续回暖受到市场广泛关注。由中国社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2014-2015)》指出，2015年房价将以软着陆为主，限购政策可能全面退出，一线楼市有望在下半年出现复苏。从长期来看，房地产市场将呈现时间更长、速度更慢、程度更深的L形调整，中速增长或将成为楼市未来发展的新常态。
调整仍是楼市主基调
中国楼市的全面下行趋势在2014年逐步得到确认，一二线和三四线楼市走势分化显著。中指研究院发布报告指出，2014年我国房地产市场步入调整期。受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，需求入市放缓，在供大于求的压力下，房价结束2013年的上涨趋势，大多数城市住宅均价出现下跌，不同城市价格走势分化明显。
在当前整体呈现疲软的大背景下，继续调整将是今年楼市的主基调，房价很难在短时间内大幅反弹。城市与竞争力研究中心主任、住房绿皮书主编倪鹏飞表示，今年住房市场将呈现双重分化的趋势：首先，一二线和三四线城市的分化调整，一二线城市需求旺、消化快，调整时间较短；三四线城市需求弱、供给多、消化慢，调整时间较长。其次，短期调整和长期调整的分化。从目前的局势来看，仍存在短期调整的可能性，而长期的调整则需要很长一段时间。在双重分化的状态下，调整难以走出衰退的态势，整体呈现出乏力表现。不过，部分一二线城市，特别是一线城市的调整和回暖在2015年有可能实现。
去库存仍是首要任务
事实上，在系列政策微调的推动下，一线楼市成交量在2014年四季度迎来“暖冬”。中原地产研究中心统计数据显示，去年12月，54城市合计住宅签约套数达到31.8万套，创下2014年全年的单月高纪录，其中一线城市达到5.37万套，环比上涨幅度达到38%。
对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，楼市自去年10月份成交量开始反弹之后，12月份更是创下新高。因此，可以认为整个大城市的成交量已经开始明显复苏，低迷的时候已经过去。
然而，楼市成交量在2014年底出现的“翘尾”，并未完全缓解市场存量巨大的库存压力，楼市基本面尚未出现实质性好转。从2014年12月份36个大中城市存销比指标来看，一线城市及部分二线城市去库存化周期回落至合理区间，但库存压力仍然较大，市场去库存化周期在15个月以上，市场基本面表现欠佳的城市仍占大多数。
中原地产首席分析师张大伟认为，2014年后两个月的冲刺，大部分企业完成年度目标情况并不理想。预计后续公布业绩的房企完成年度任务的比例更低，全年完成年度任务的企业占比较少。2015年大部分房企的销售任务制定将非常谨慎，房企在今年的经营策略将以平稳去库存为主。
限购政策或将全面退出
在楼市低迷之际，各地陆续给限购限价的调控政策松绑，46个曾经出台限购令的城市，如今仅剩北上广深及三亚5个城市仍在坚守。而去年底有关上海即将放松限购政策的传言，更让市场对一线城市全面退出限购令产生期待。
在倪鹏飞看来，一二线城市房价今年继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变，仍在坚守限购的5个城市有望在年内全面放开。有专家指出，楼市将更多地通过市场价格而非行政手段调节市场供求。
“今年一线城市放松限购的可能性是存在的，但全面取消的可能性不大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，即使北上广深等一线城市取消限购，这一政策对房地产市场整体的影响也是微乎其微的。
事实上，即使限购令全面实现松绑，楼市也难再现过去“黄金10年”的高速增长。倪鹏飞认为，密集救市政策的推出虽然对缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极的作用。但是在住房投资过低、住房供给相对过剩的大环境下，即便政府强力刺激，房地产市场也将风光不再。因此，为应对住房市场的调整，政府首先需引导市场预期，加强宏观调控，稳定住房消费；其次，要加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境；后，要培育新的增长点，发挥房地产对经济增长的促进作用。
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预测1：一线城市松绑限购
出台可能性：★★★☆☆
2014年，各地开启楼市限购令松绑模式，本轮调控中出台限购令的46个城市，如今仅剩北、上、广、深及三亚5城坚守，其他41城已陆续松绑，楼市的“限时代”即将退出历史舞台。
一线城市松绑限购的消息不断传出。2014年年底，网上传言上海将于2015年3月31日前取消住房限购政策，当天A股地产股全面上涨，直至上海市政府新闻办公室官方微博辟谣，传言才告一段落。
但人们还是相信，2015年一线城市很有可能松绑限购。合富房地产经济研究院院长龙斌日前表示，一线城市的限购措施很可能在上半年作出调整。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，在房地产市场下滑的背景下，2015年各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出。
对楼市提振：★★★★☆
从2014年松绑限购的41个城市的反应来看，有些城市对楼市成交有明显的提振作用，有些城市则表现平平。
不过，2015年的市场环境和2014年有所不同，现在市场信心有所恢复、需求释放、成交上升、房贷宽松，在这种情况下，松绑限购将会产生锦上添花的效果，改善和投资需求会进一步释放，楼市成交将更加火热。
出台可能性：★★★☆☆
在我国CPI持续回落、PPI连续33个月下降的背景下，不少机构发出警告：中国陷入有史以来严重的通缩局面。国务院参事室特约研究员、国家统计局前总经济师姚景源接受《人民日报》采访时表示，从目前的数据来看，我们还没有陷入通缩，但是2015年CPI有可能出现负增长，我们确实要高度警惕通缩压力。
面对通缩，好的办法是降低利率，增加流动性，刺激投资。因此，人们普遍认为，2014年的降息，预示着中国开始进入降息、降准周期。交通银行金融研究中心近日发布的《2015年中国宏观经济金融展望报告》预测，2015年上半年不排除小幅降息的可能，2015年存款准备金率仍可能会有1-3次、0.5-1.5个百分点的下调。
对楼市提振：★★★★☆
2014年楼市陷入泥潭，其中一个重要原因就是银行收紧银根，房贷难度加大；同样，2014年年底楼市回暖，也与房贷松绑密切相关。
由此可以判断，目前能影响楼市走势的就是房贷。假如2015年持续降息、降准，那么流动性充足，银行的放贷额度充足，房贷将会更加宽松，成交将有可能保持2014年第四季度的势头，房价很有可能进一步上升。
上海交通大学上海高级金融学院副院长朱宁教授认为，资金成本降低和资金面宽松对楼市和股市都有一定的提振作用。
预测3：限贷继续松绑
出台可能性：★★☆☆☆
2014年9月30日，央行、银监会发布房贷新政，限贷开始松绑：不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
在要保持楼市平稳前进、更加市场化的前提下，限贷继续松绑的可能性很大。据了解，自1月4日起，农业银行、中国银行和花旗银行针对北京地区的特定购房人给出了低8.8折的房贷利率优惠；2014年12月31日，北京住房公积金管理中心发布该地区公积金贷款调整政策，2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米(含)以下的首套自住住房，个人贷款高额度调整为120万元。这些，都是限贷继续松绑的预兆。
对楼市提振：★★★☆☆
目前中国房价高企，按揭购房占比越来越高。假如限贷继续松绑，更多的人可进行按揭购房，买家可享受到更高的利率优惠，无疑会大大提升买家的购房欲望，刺激楼市成交提升。
利空!
预测1：不动产登记
出台可能性：★★★★★
2014年12月22日，中国政府网全文公布《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)，将从2015年3月1日起施行。
对楼市冲击：★★★☆☆
《条例》的出台让不少人看衰楼市。SOHO中国董事长潘石屹在微博上称，若实施不动产统一登记，房价马上会跌。
中央财经大学经济学院副教授兰日旭同样认为，不动产登记从条例制定到执行，对楼市将产生递进式的“涟漪效应”。初期会显著影响市场主体特别是拥有多套房业主的预期，在施行过程中，其威力会真正显现，特别是短期内将增加存量房供应，像北京等还没有放开限购的城市，房价可能会继续下降。
严跃进则认为，不动产登记制度一旦落实，会因为舆论导向等因素带来较大的市场震动，其中典型的就是会放大该制度的威慑力。
至于反驳的声音，仅仅从市场本身反驳，认为房价走势直接决定于供求关系，而不是《条例》。
预测2：房产税
出台可能性：★☆☆☆☆
《条例》的出台，引发人们延伸性思考：这是不是为房产税出台奠定基础，房产税会否随之而来？兰日旭认为，不动产登记将为楼市进行市场化调控提供基础数据和信息，掌握了存量房、出租房信息，将为下一步推开房产税提供条件，真正发挥市场配置住房资源的作用，实现供需结构优化。
不过，《条例》要到2015年3月份才施行，房产税难以在短期内出台。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫明确表示，房产税2015年开征没戏，也不会有试点。
2014年年底，财政部财政科学研究所原所长贾康表示，从具体时间表来看，2015年房产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。
对楼市冲击：★★★★★
在各种政策都无法抑制房价飙升时，准购房者一直寄望房产税出台，认为房产税出台才能真正冲击高房价，导致房价下跌。市场也一直认为，房产税是众多调控房价手段中的“大招”，将导致房地产投资需求大为萎缩，令楼市从供不应求转入供过于求阶段，房价下滑。
财经评论员叶檀认为，房产税出台将会令房价立马下跌。房产税是对付房地产投资的“撒手锏”，增加房产持有成本，将迫使风险厌恶型的投资者离开楼市，投资者离开，房价自然下行。
虽然认为房产税会降房价的观点是主流，也有人认为房产税不会令房价下跌，清华大学经济管理学院教授周立认为，房产税不一定可以抑制投资投机需求，反而可能使房价上涨。
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