[摘要] 在众多备受瞩目的发展商和 者将寻觅海外发展及 机会之际,数家海外 者正于中国商铺及物流业、以及带有商业元素的综合项目中寻求 机会。该现象将受持续增长的零售额以及迅速发展、同时配套物流设施却已然落后的电子商务所支撑。鉴于这些类别物业的开发及运营之复杂度, 者将青睐于有相关经验的中国发展商......
和讯房产消息 12月23日，高力国际发布中国房地产市场2014年总结及2015年主要趋势报告指出，年内尽管经济增长放缓，但写字楼空间的需求仍相对保持稳定；与此同时，商铺房地产的基本面则依靠庞大的人口基数、收入的持续增长以及生活水平的不断提升而保持相当稳固。展望2015年，预计多区域写字楼空置率攀升，14个主要城市中将有约730万平方米新增零售面积供应计划入市，中国商铺房地产市场供应量预计将于2015年达到峰值。
写字楼租金增长趋缓，北京租金仍问鼎
2014年期间，尽管经济增长放缓，国内市场对写字楼空间的需求仍相对保持稳定。在一线城市写字楼物业平均空置率有所下降之际，二线城市平均空置率则因2013年竣工的大量新增供应而有所增长。总体而言，中国写字楼物业租金增长趋于平缓。截至2014年年末，高力国际监测的14个主要城市中，北京持续成为写字楼物业租金 贵的市场，其平均租金达约人民币310元每月每平方米，厦门以人民币52元每月每平方米居末位。
强劲基本面支撑商铺物业市场稳定的资产表现
商铺房地产的基本面则依靠庞大的人口基数、收入的持续增长以及生活水平的不断提升而保持相当稳固，但该类物业亦面临着由蓬勃发展的电子商务市场所带来的严峻挑战。过去数年间，商铺房地产市场吸引了众多发展商，于范围内开发购物 ，从而引发了市场对于供过于求问题之关注度渐长，且二线城市尤以为甚。然而，商铺房地产市场结构尚处演变过程中，各市场所处发展阶段因城市而异。因此，当一线城市空置率在2014年年末时几近稳定在10%之水平的同时，二线城市在下一波大量新增供应到来之前，其当前空置率低至约8%。就资产表现而言，一线城市显得更为平稳，截至2014年年末，上海平均租金持续居之首，约为人民币1,195元每月每平方米。
消费者需求及电子商务的增长力挺物流物业市场蓬勃发展
2014年，中国物流房地产市场受消费者需求及电子商务的增长所驱动而持续迅速成长。截至2014年年末，新增物流仓储面积同比增长40%，带动标准物流仓储总存量攀升至近1,300万平方米。然而，由于土地供应有限以及诸如税收等准入壁垒的提升，在一线城市收购土地已变得愈加困难。 近，一道要求各城市将其工业土地使用年限从之前50年锐减的指令已然对市场产生影响，其不仅要求当地 须将该政策细则贯彻及执行，亦令企业开始评估政策落地之时其战略所需作出调整的程度。
尽管工业土地使用权的法律架构发生变化，以及土地供应问题的存在，年内对于物流仓储空间的需求仍持续增长。第三方物流服务供应商以及电子商务零售商对物流仓储空间的吸纳量占比较往年有所提高。在电子商务行业快速扩张的驱动下，该行业租户的吸纳面积约占物流仓储净吸纳总量的31%。此外，继过去十年间汽车保有量激增之后，受现已老化车辆之保养及检修需求的不断增长所驱动，来自汽车行业的需求亦源源不断。更多租户业已着眼于整合运营及通过签订更长租约或租赁定制项目以期降低成本，诸如亚马逊、一号店、顺丰快递、京东、德邦、宝马以及戴姆勒等即系佐证。
2015年多区域写字楼空置率预计攀升
就写字楼房地产市场而言，中国东部、南部以及西南地区的主要城市，譬如：上海、杭州、广州及成都，预期将有大量新增供应入市，从而导致空置率的攀升及租金表现的疲软。北京市场内，鉴于新增供应相对有限，且其租金自2013年第二季度以来已连续六个季度下跌，该市租金将有望实现适度增长。
商铺物业市场将跃现供应高峰
中国商铺房地产市场供应量预计将于2015年达到峰值，14个主要城市中将有约730万平方米新增供应计划入市。值得关注的系，这些新增供应超过七成将来自于非一线城市，且其中多位于华东区域，业主间的竞争将进一步加剧。鉴于计划落成的巨大供应量，中国多数城市的空置率预计将于2015年上升。而在新增供应如约而至之际，业主已面临来自电子商务的挑战。这些因素均将迫使众多业主作出租赁策略调整以吸引及挽留租户，其中包括租金收取方式与业态及品牌组合的调整、装修补贴、以及在极端个案里由业主担保的销售收入。 这些手段都将旨在确保或稳定一定的入驻率及/或增加人流量。然而，在上下总体租金增长预期受阻之际，核心商圈内的成熟项目资产表现仍将看好。
物流物业市场面临进一步的整合
物流房地产市场内，预计将有近200万平方米的标准物流仓储新增供应于2015年年底前入市。然而，随着物流用地成本预期上升、多个区域内土地使用年限的进一步缩减、以及土地供应的持续减少，预期市场将会跃现进一步的整合。更确切而言，在地价攀升之际，多层物业预计将会占据物流仓储设施更大的比例，购地将变得愈发困难，以及发展商将保持其租金具备竞争力。此外，电子商务带来的上升需求将持续引发国内快递行业的激烈竞争，而对于市场上相当一部分企业而言，市场竞争将变得过于激烈。与此同时，由于中国的主流物流物业市场仍将为少数几个主要市场参与者所主导，物流业 者或将着眼于其它类型的仓库及工业物业。2015年，跨境电子商务的发展将如何在海关和国家检验检疫局的 、以及中国网络消费者之间的博弈中演绎，将成为更加令人关注的话题。在与那些诸如普洛斯等国际发展商抗衡之际，国内物流发展商之间的整合亦会系另一个瞩目的发展趋势。
海外 持续强劲
在2014年期间海外 政策进一步放松的背景下，以中国发展商和保险公司为首所主导的海外 活动将于2015年继续保持活跃，且其增速有望超越境内 。鉴于越来越多的各类 者正积极寻求海外 项目，未来若干年内对于不同类别物业的 喜好将得以拓宽，交易规模亦将随之扩大。诸如中国平安(601318,股吧)保险、中国人寿(601628,股吧)、绿地集团、复星国际以及万达集团等国内保险公司及发展商将继续成为2015年市场的主要参与者。
在众多备受瞩目的发展商和 者将寻觅海外发展及 机会之际，数家海外 者正于中国商铺及物流业、以及带有商业元素的综合项目中寻求 机会。该现象将受持续增长的零售额以及迅速发展、同时配套物流设施却已然落后的电子商务所支撑。鉴于这些类别物业的开发及运营之复杂度， 者将青睐于有相关经验的中国发展商或合作伙伴，并与之建立合资企业或开展其它合作模式。至少，由于2014年住宅市场疲软已导致众多发展商陷入财务困境， 者或将在某些特定情况下于中国住宅市场寻求 机会。
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