[摘要] “目前一期仅剩两三套清退的房源，二期要明年才开，下月就得开始排号了。”11月22日、央行宣布降息后的第二天，北京龙湖旗下某楼盘开盘即“日光”。
“目前一期仅剩两三套清退的房源，二期要明年才开，下月就得开始排号了。”11月22日、央行宣布降息后的第二天，北京龙湖旗下某楼盘开盘即“日光”。
在当天意向销售额达5亿元的情况下，销售员不断强调“紧迫性”——下期的价格肯定更高。
对于中国房地产市场来说，只能用“意想不到”来形容本次降息带来的市场效应。
11月21日晚间，中国人民银行网站公告宣布降息：金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
十几个后，11月22日开盘的多个项目获得惊喜，北京市海淀区某项目也创下了开盘当天认购额超4亿元、意向认购率近80%的成绩。
抢收政策红利
在多样化的促销优惠以及政策利好带来的预期转变的双重作用下，降息政策出台当周（11月17日~11月23日）北京楼市成交量高位企稳。
据亚豪机构统计数据显示，该周北京商品住宅累计成交2889套，成交面积28.18万平方米，环比分别增长5%、11%。二手房市场热度更胜新房市场，周成交量大涨5成。
在上海，据上海我爱我家市场部数据监测显示，当周新建商品住宅（不含保障性住房）成交25.19万平方米，环比增长16.6%。
在天津，降息当周中心城区新建商品住宅共成交344套，环比增长6.8%，成交均价23295元/平方米，环比上涨4.8%。
已升级为1.5线城市的武汉楼市亦迎来量价齐涨。瑞安房地产有限公司于11月22日开盘的武汉天地“云廷”项目去化率达88%，认购额近人民币4.5亿元。
武汉天地项目总监张斌在接受中国房地产报记者采访时表示说：“21日出降息消息，‘云廷’项目22日开盘，可以看到客户微妙的心理变化。这些客户原来可能有些犹豫，这个消息出来后，增加了他们对市场的信心。对项目的成交率也有很好的促进作用。”张斌表示，尽管如此，降息政策的影响还是有限。
2014年下半年以来，一些城市纷纷取消限购、限贷放松、首套房认定，到降息出台，这一轮不同层面的政策调整对房地产市场的影响不断加大。
不过，此前取消限购等做法都没有引起太明显的市场反应。在张斌看来，降息产生如此巨大的影响可能与具体城市有关系：如果一个城市的房地产供求关系是平衡的、需求还在，不同政策叠加后，降息正好打破这个平衡点。
伟业顾问集团副总裁梁炜接受中国房地产报记者采访时表示，此轮政策举措的实质影响还是供需关系与价格。“日光盘”受降息作用影响只是一小部分，除楼盘自身优势外，政策叠加效应是关键方面。
“沾光”的市场信心
显然，相当多的专业人士对于“政策助推楼市”的说法还存有不同看法。
恒银基金副总裁王江在接受中国房地产报记者采访时认为，此次降息并非针对地产融资困难，“主要是为了减少中小企业融资成本过高，这从存款利率降少、贷款利率降多可以看出。此举也意在变相刺激银行，压缩银行端利润，反哺实体经济。同时也表明今年经济形势从下半年一直到明年都会很艰难。”
在王江看来，“我们通过到各地看项目发现，很多开发商不光是卖项目、还在卖资产，房地产形势比较严峻。我个人对房地产市场预期比较悲观。”
“从北京部分楼盘的一线销售反馈来看，我们发现这些政策利好的叠加已经对市场终端产生了微妙影响。初步测算一个有效客户完成购买的周期在今年9月份前需要十几天到二十几天，‘9·30’信贷新政之后这个转化周期缩短到了10天左右，而降息后的一周，最快一单的转化周期已经缩短到了7天。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示，这次降息的利好效应正是对刚性购房需求和改善型置业需求产生了影响，而这部分群体恰恰是此前观望情绪最浓的人群。
而中国农业银行总行高级分析师何志成在接受中国房地产报记者采访时则表示，降息后房地产市场整体下行趋势不会逆转。
“降息一次是不够的。从此次降息给市场发出的信号是：明年要适应房地产和经济新常态，要有新的货币环境，这个货币环境要比最近两年会适度宽松。未来降息、降准是大概率事件。”他认为，在此预期之下，购房者仍会处于犹豫状态。
特别是当前市场存量巨大，降息虽然调整了存贷比规模，但是商业银行整体资金紧张，贷款大幅度增加的可能性不大。“而且，对于未来房地产形势怎么演变，目前银行普遍看不太明白。”何志成表示。
无论如何，降息对于恢复凋敝的市场信心不容忽视。
梁炜认为，开发商看重的是企业的战略、融资的代价、获取土地的代价。所以当看到热点土地推出的时候，“大家拼抢的还是很厉害，说明还是很有信心”。
至少降息当周，市场表现印证了乐观的估计。
据伟业我爱我家市场研究院统计，11月22日降息首日、星期六到店咨询量较上一周六增长140%，业主房源到店委托登记量比上周六上涨3.4%，客户买房需求登记量比上周六上涨5.6%，电话咨询量比上周六增长了17%。
亚豪机构市场总监郭毅认为，降息之后，虽然政策效力覆盖全部购房客群，但北京高房价的现状难以扭转，对成交仍将形成制约。
下一站利好？
张斌对武汉市场的看法是，降息后成交量还会继续提升，但从范围来讲还应持有保守态度，“应该还会有后一阶段政策出来。12月份出新政策的可能性有，但不大，明年1月份以后的可能性更大。所以对于未来楼市来说都是利好消息。”
“接下来可能会有降准的政策出台，应该会在元旦前或春节前。”梁炜对中国房地产报记者表示，降准对客户不会有多大影响，“对开发商来说，虽然金融机构系统内的钱多了，但不一定给开发商，就像‘9·30’信贷新政后一直都没有七折八折利率优惠一样”。
同策咨询研究部总监张宏伟在接受中国房地产报记者采访时解释说，由于存款准备金率仍然相对较高，目前维持在20%左右，商业银行可以动用的资金规模受到限制，“银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款，因此，本次降息会导致贷款成本下降，但是，仍然难以释放较大规模流动性，对于楼市的刺激力度仍然有限”。
张宏伟认为，从控制风险角度，银行也不会因为降息控制放贷风险。“银行惜贷会是个常态，这点到明年年初也很难缓解。这个状况不会因为降息，包括再降息而有明显改善”。
从开发商角度，梁炜预计，开发商会抓住窗口期大力推货，“有楼盘会降很多，但这种楼盘少，开发商还是在博弈。不排除到年底时有开发商为回收现金流或为抢业绩在窗口期前后，去做降价策略。”
“降息以后，很多客户无论是在市场舆论上，还是在按揭支出减少方面，都会对市场有一定信心。所以开发商需要尽快入市、推货、配合好时间节点、配合好促销政策。事实上很多开发商也在按照我们的建议这样做。”梁炜表示。
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今年以来，楼市迟迟走不出调整的“紧箍咒”就是房贷(包括额度和利率)，即便是6月份以后央行和银监会连续喊话、9·30央行松绑限贷，也没能真正调动商业银行支持居民购房、真正落实优惠利率的积极性。11月21日的降息又是非对称降息，特别是存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍，毫无疑问银行资金成本会进一步提升，将直接影响银行投放个人房贷的积极性。这样的疑虑近一周以来笼罩着行业各方，尤其是在当前市场回暖的关键期，银行的支持力度决定着市场的走向。
为此，我们对33个城市的93家银行分支机构进行了电话调研，调研结果显示：事实上我们太多虑了，此次银行房贷相当给力，各城市银行贷款环境较之前都有所放松。主要表现在：一，多数银行执行央行新规，下调基准利率；二，9.30政策已落地，银行都已认贷不认房；三，接近7成银行首套房贷执行新基准利率(6.15%)，2成银行还有优惠，仅个别银行上浮10%；四，二套房方面，要求首付6成银行居多，上浮超过1.1倍的银行占18%，个别上浮30%。
“9.30”政策已基本落实，多数银行房贷已执行新基准利率
从调研的结果看，大多数城市的银行分支机构已调整首套房认定标准，“9.30“认贷不认房政策已基本落地执行。
多数银行已开始执行新的基准利率，五年以上贷款基准利率调整至6.15%，相当于降息前的9.4折。值得注意的是，仍有上海建设银行(601939,股吧)、贵阳建设银行以及无锡工商银行(601398,股吧)的房贷业务仍执行原基准利率(6.55%)。
接近7成银行首套房执行基准利率，两成银行有优惠
调研的93家银行中，65%的银行首套房贷执行新基准利率，7%的银行首套房贷上浮5-15个百分点，仅有2家银行上浮20个百分点。另外，有21家银行对首套房贷有9.0-9.5折幅度不一的利率优惠，以国有银行为主，例如杭州交通银行(601328,股吧)、宁波农业银行(601288,股吧)、深圳农商银行等。
从城市来看， 9个城市首套房贷利率都在基准利率基础上有一定比例上浮，郑州甚至上浮20%，其余27个城市则实行基准利率或有优惠。
二套房首付6成银行占85%，仅17家银行利率上浮超过1.1倍
调研结果显示，二套房贷款利率上并没有松动的迹象，但首付6成的银行明显增多。就首付要求看，有79家银行的二套房首付要求6成，占比达到85%，仅有少数国有银行仍执行二套房7成首付标准，如上海建设银行、南京工商银行、南京建设银行等。
就利率来看，大多数城市的银行都在执行1.1倍基准利率，仅有17家银行二套房贷利率执行1.2倍基准利率甚至更高的标准。这其中沈阳、石家庄、呼和浩特在实际操作过程中上浮范围达20%，而郑州和重庆上浮30%更是常态，为所有调研城市中。
放款周期普遍加快，半数银行仅1月左右，较年中
从放款周期来看，近期银行放款周期相比年初抑或年中时都普遍缩短。我们调研的银行中，接近50%以上的银行放款周期仅为1个月左右，更有9%银行放款周期在2周，约4成的银行表示放款时间以贷款人资质而定。在7月底的调研中，仅24%的银行会在1月内放款，甚至有16%的银行放款需要2个月。由此可见，此次降息后银行房贷较之前有明显加快，购房支持力度加强。
我们认为，目前银行对个人住房贷款业务的积极性超出了市场预期，首套房落实新基准利率甚至还有优惠，利率重回5时代，将大幅度提振市场信心，短期可能会带来成交量的回升，在年末形成翘尾。但降息带来的银行资金成本上升，这样的情况还能持续多久，依然存疑待考。
对项目来说，购房者要获取更加优惠利率将变得困难，基准利率将成为房贷新常态。短期内楼市上行趋势有望持续 ，去库存的窗口期还将延续，企业应积极迎合刚性需求和改善型需求购房心理，继续以价换量。
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