[摘要] 从需求端来说，银行负债端边际成本快速上升所导致的“房贷荒”是造成本轮房地产需求下降的核心原因，降息将在一定程度上起到降低社会融资成本的作用，银行同业以及理财产品等市场化利率下行将是大概率事件。
从需求端来说，银行负债端边际成本快速上升所导致的“房贷荒”是造成本轮房地产需求下降的核心原因，降息将在一定程度上起到降低社会融资成本的作用，银行同业以及理财产品等市场化利率下行将是大概率事件。叠加9·30政策，个人住房贷款利率将触顶回落。此外，本次降息也意味着本轮降息周期的开始，预计未来央行仍将继续下调基准利率。
从供给端来说，地产企业从2009年开始就一直处在加杠杆的过程中，并是资产负债率的行业之一，降息将降低企业融资成本。从前两次降息周期来看，降息能够快速促进住宅成交量的回升，房价也将在3-6个月后触底反弹。地产股不仅受益于政策的宽松，同时成交量的回升将带来行业基本面的改善。
中国进入降息周期
央行决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
从房地产行业需求端来看，降息直接提升了购房者的购买力并影响其对后市房价的预期。本轮“房贷荒”主要体现在价格上，按揭贷款利率的上升直接削弱了家庭住房的购买力。根据央行数据，2014年三季度，个人住房贷款的加权平均利率由2012年三季度的6.20%持续上升至6.96%，两年间累计上升76个基点，而同期一般贷款的加权平均利率基本保持稳定，两年仅上升了15个基点。
除了政策的影响，造成房贷利率上升的主要原因是银行负债端边际成本的快速上升。根据wind理财产品数据统计，2013年发行的理财产品预期率由年初的4.04%上升至年底的6.10%，上升高达206个基点；虽然2014年理财产品率呈缓慢下行的趋势，但额仍维持相对高位，平均率较年初下降77个基点至5.33%，其中截至前11月，2014年发行的理财产品率大于5%的理财产品占比超过68.7%，而2012年全年仅为20.7%。
本次降息中，存款利率的上浮倍数(由1.1倍上升至1.2倍)对冲掉了银行负债端基准利率的下降。一年期存款利率由3.0%下降至2.75%，但3.0%的1.1倍和2.75%的1.2倍一样。更重要的是基准利率对于金融产品的定价具有重要的引导意义，基准利率的下调，将在一定程度上起到降低社会融资成本的作用，银行同业以及理财产品等市场化利率下行将是大概率事件。叠加央行和银监会9·30政策对于限贷放松以及要求“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”，预计个人住房贷款利率将触顶回落。
从供给端来说，降息可以降低企业的融资成本。房地产行业是典型的高杠杆行业，降息一方面直接降低了地产企业的融资成本，另一方面也是重要的货币宽松信号，反映了决策层对于稳增长意愿的增强。A股房地产行业2014年三季度的资产负债率为76.04%，在申万28个一级行业中排第四位。
2014年以来，由于销售回款的持续负增长，房地产企业实际上处在持续的加杠杆过程中。2014年前10月，房地产销售回款(定金及预收款和个人按揭贷款)累计3.51万亿元，同比降低9.2%，占房地产开发资金来源的比重由2013年的39.7%下降至35.0%。取而代之的是，自筹资金占比和贷款占比由38.8%和16.1%上升至42.1%和17.7%。
2014年三季度，144家地产企业剔除预收款的资产负债率为52.73%，较年初上升0.48个百分点，实际上地产企业从2009年开始就一直处在加杠杆的过程中。
地产股具有超额
根据历史经验，降息对房地产成交有显著的刺激作用。此前两轮降息周期分别是2008年9月至2008年12月和2012年6月至2012年7月，2008年累计降息6次，2012年累计降息2次。
降息对房地产行业最直接的影响是住宅成交量的快速回升。2008年8月，商品住宅成交面积单月同比降36.6%，9月至12月降息后，2008年12月，月同比仅为-3.5%，2009年商品住宅成交面积同比增长45.4%。2012年7月，单月住宅成交同比由年初的-16.0%上升至+14.5%，2012年累计同比由上半年的-11.2%上升至2.0%。2013年住宅成交创历史新高，商品住宅年成交面积11.6万平方米，同比增17.5%。
从上两轮降息周期看，降息对房价的影响相对滞后。根据70大中城市新建住宅价格环比和同比数据，降息后房价的回升往往滞后3-6个月，因为房价的影响因素较复杂，降息更多的是通过促进交易量的回升带来商品住宅库存的下降，进而拉动住房价格的上升。
在降息周期中，地产股具有明显的超额。2008年9月16日央行降息后，地产指数1个月、3个月和6个月的分别为4.3%、24.8%和46.5%，相对上证综指的相对为8.2%、25.4%和38.1%；2012年6月8日开始的降息周期中，地产指数1个月、3个月和6个月的为0.3%、-10.3%和-6.6%，相对上证综指的相对为5.2%、-3.9%和+2.1%；本轮降息周期中地产股相对涨幅较小，主要是由于该轮降息在年初就已充分预期，2012年6月8日至2014年初，地产股已累计上涨24.8%，相对上证综指已有21.1%的超额。更重要的是，2012年降息周期并未伴随着房地产调控政策的放松，2012年10月中央表态继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，并多次叫停地方政府的放松政策。
房企融资成本上升
11月第三周(11月17日-23日)，42个城市商品住宅成交面积维持高位，环比略有上升。具体来说，住宅合计成交面积565.2万平方米，较上周环比增长5.0%，同比增长1.6%，同比增速较上周提高7.1个百分点。分城市来看，一、二线城市同、环比均为正，其中一线城市涨幅较大。一、二、三线城市环比分别较11月份第二周变动+19.2%、+3.0%和-0.4%，同比分别变动+10.7%、+3.3%和-10.6%，同比增速较11月份第二周分别提高23.2、提高5.9和降低2.3个百分点。
11月前3周，42个城市周均成交面积536万平方米，较2013年同期上涨0.1%，环比10月周均上升6.4%。其中，一、二、三线城市同比分别变动+2.5%、+2.5%和-8.5%，环比10月周均变动+4.5%、+9.6%和-1.0%。
全年累计方面，截至11月20日，42个城市成交面积累计同比下降13.9%，降幅较10月底缩小1个百分点，其中一、二、三线城市累计同比下降24.1%、12.3%和9.9%，同比降幅较10月底分别缩小1.8、1.1和0.1个百分点。
根据用益信托的数据，四季度房地产信托发行规模同比仍维持低位，利率明显提高。截至11月22日，四季度房地产信托发行共129只，发行规模203.9亿元，同比下降70.2%，平均发行利率上升33个基点至9.82%，与三季度相比上升19个基点。
截至11月22日，2014年房地产信托发行数量有所上升，规模较2013年大幅下降，发行利率明显上升。合计发行房地产信托1065只，发行规模2452.8亿元，同比降28.7%，发行利率上升20个基点至9.70%。2014年二季度以来，房地产信托发行规模大幅下降。三季度房地产信托发行规模578.5亿元，同比降48.1%，环比二季度降20.8%；二季度房地产信托发行规模730亿元，同比降21.3%，环比一季度降19.2%。一季度房地产信托发行同比增28.0%。
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