[摘要] 昨日，中金公司发布“中国房地产2015年走势预测”，预测2015年将会有两次降息，住房潜在需求将逐年降低，房价和土地市场或在2015年二季度及以后恢复。另外房地产市场重心转为“改善”+“保障”。分析师认为，此阶段，开发商首先要做好服务，加速转型，才能在消化期维持稳定增长。
昨日，中金公司发布“中国房地产2015年走势预测”，预测2015年将会有两次降息，住房潜在需求将逐年降低，房价和土地市场或在2015年二季度及以后恢复。另外房地产市场重心转为“改善”+“保障”。分析师认为，此阶段，开发商首先要做好服务，加速转型，才能在消化期维持稳定增长。
变模式：从“拉客”到“留客”
进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径。“展望未来三到五年，我们预期在行业规模增长空间见顶的情况下，将迎来开发商转型良机。”中金公司专家分析说。
本周末武汉8盘入市，新老盘齐上阵。记者踩盘发现，不少开发商开始转变营销方式，从“看房送电影票”转变成体验高大上数字体验中心。与万科、万达等大牌企业合作建造数字营销中心的武汉筑巢数字传媒有限公司，昨日在中民仁寿里发起数字展厅体验会。弧幕影院体验实景房、iPad扫描房型直接观看3D模型，不少高精尖的产品直接同房产销售联系起来。
“数字体验营销中心投资预计200万元，比一般的沙盘营销中心造价贵5倍。但在用户体验和留客量上，有明显提升。”该传媒有限公司负责人透露，武汉本土房企也开始着手建设数字营销中心。
“这种形式的案场就是未来趋势，就是未来每个售楼部的标准模版，以客户体验为中心的思路，是迎合群众需要的。同时，数字案场直接秒杀了传统售楼部，直接增强了购房者的自主体验。”该项目负责人认为，传统的房产营销策划仅仅停留在吸引更多的客户，也就是传统的“拉客”，而在实际转型过程中，直接“留客”消化客户，才是生存致胜的核心，“数字营销中心或成为未来房产营销标配。”
看预期：2015年房价平稳
昨日，中金公司发布预测，2015全年将有两次降息，而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位（2014年预测：2.0%）。
“基于此数据，实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年。”中金公司解释说，“实际利率与房价负相关，实际利率回落，同时预示着2015年房价平稳。”
中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验，新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。
转重心：“改善”+“保障”
2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。专家认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010-2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。
“一旦到位资金来源及行业销售额滞后，将直接拖累房地产投资增速。”专家指出，目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预计2015年新开工项目将继续缩减。从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015年二季度及以后。
同期，行业库存去化周期在今年年底出现改善迹象。截至9月底，库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右。而2011-2012年周期，库存去化月数高点出现在2012年1月，为17.9个月，之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。“这也就意味着，松绑两限，确实刺激了不少改善型和保障型住房置业者。”专家表示。
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自央行9·30限贷放松政策发布后，上海10月新建商品住宅成交面积达109.1万平方米，环比大涨42.4%，一举成为年内月度成交新高。除了首周略低之外，其余各周均超过20万平方米，尤其最后一周放量上冲，超过33万平方米，几乎和去年金九银十水平相当，也创下年内周成交记录。
而中高端项目的成交上浮趋势则更为明显。4万元/平方米以上的中高端楼盘，在10月新建商品住宅成交中占比18.0%，环比上升2.1个百分点。专门服务中高端客户的德佑地产有关人士介绍，通过他们购买一手高端楼盘的购房人群整整比9月高出一倍。
楼市利好政策使传统销售周期出现了一定程度的延后，“金九银十”在今年已经演化为 “金十银十一”，从销售增长趋势来看，今年11月将持续销售旺季。
但由于新的限贷细则实际执行情况与预期不符，及上海对“普通住宅产品”定义的苛刻，让很多徘徊在政策边缘的购房者又陷入了“限购限贷”的漩涡。这部分购房者相当“捉急”，他们担心，如果上海高端住宅市场持续火爆，自己将错过这一轮抄底楼市的机会。纵观上海高端住宅市场，不限购、不限贷的高端公寓产品或可满足这类需求。其中，华侨城苏河湾即将入市的创意 “行政公馆”二期产品尤为值得关注，据了解，2012年9月，行政公馆一期产品首次亮相时即引发市场高度追捧。
符合全球高端住区标准的上海豪宅
尽管上海目前在售的高端住宅项目不在少数，但是能以综合素质排进全球高端生活住区的产品却屈指可数。因为“住区”的概念相对于“住宅产品”，更为综合，且更强调生活要素的内在逻辑联系。
在全球范围内，能够称之为“全球高端生活住区”的产品，首先必须是地标级的，位于风景秀丽的城市核心，江河水岸边；其次，住区还需有一定的历史及文化积淀，方能增加产品厚重感，历久弥新；再次，住区必须拥有全球一流的生活及商务配套，宜居且宜业。举凡纽约中央公园住区、泰晤士河南岸住区、伦敦海德公园住区，无一例外。
而在上海，能在地标级位置上符合高端住区标准的，无外乎黄浦江及苏州河两岸的一线江景住宅。而能同时看到黄浦江和苏州河两大水景的一线江景公寓则更是不可多得。
华侨城苏河湾位于黄浦江及苏州河交界处，独占双水系资源，项目绵延苏州河黄金一公里岸线，得天独厚的滨水资源符合了高端住区要素。据悉，项目将充分发挥水在住区中的生态及商务运用，沿岸将打造不同风格的滨水界面，铺陈生态绿地的四季变化；而本只是内河的苏州河两岸也将建成国际化的游艇码头，供商务休闲、宴客会友之用。
除去地段优势，华侨城苏河湾在历史沉淀与文化积累方面，在上海市中心高端住宅项目中，也是无人能出其右。
项目所处的黄埔江和苏州河的交接处，正是上海文脉的发源地，它的前身是上海近代的洋行仓库聚集地，汇聚了纺丝局股东徐棣山、地皮大王/黄金巨头周扶九等沪上众多商贾名流，以及上海总商会、慎余里、天后宫等众多历史建筑。它所在的区域，在将近一个多世纪的时间里，一直是上海的城市中心，也将是上海永远的城市核心区域。
政府牵头苏河湾50万方城市复兴
上海市政府发展研究中心有关专家在 《苏河湾地区功能定位深化研究》课题项目报告中指出，苏河湾是目前上海中心城区核心圈内可成片开发的“黄金”，也是上海“十二五”期间沿江沿河开发建设重点区域之一。
根据苏河湾的地理位置、产业基础和历史渊源，市政府发展研究中心和闸北区政府提出了全新的“ABLE都心”（Amenity宜人，Business商务，Life生活，Environment环境）概念，重点培育文化创意、商务商贸、休闲娱乐、生态宜居四大功能。苏河湾将强化文化创意、现代商贸、人才高地等产业功能，承接核心CBD金融服务、信息服务等功能的拓展溢出，成为整个上海CBD圈层体系中的重要组成部分。
华侨城苏河湾项目所在的苏州河核心湾区，在规划上则更具国际视野。项目体量庞大，50万方成片综合开发。在规划理念上，华侨城提出“一个中心、两条轴线”，以中央绿地（3街坊）为中心，向东边和西边辐射。东区1街坊以新开发为主，通过点式保护树立地标形象；西区41/42街坊由于历史建筑较多，整体以保护为主，进行点式开发。
作为华侨城苏河湾规划中“一个中心”的重要节点，中央绿地由2005年普利茨克奖得主汤姆·梅恩担纲概念规划设计，将注入四大功能模块：生态绿地、慎余里商业区、游艇码头、国际一流艺术馆。项目东区主要规划为高尚生活平台，聚集滨水独院大宅、塔尖住区及高端商业配套；西区则规划为全球时尚中心，聚集商务行政公馆、商业街区、艺术社区等。
此外，项目内部还将通过人文景观轴线和滨水景观轴线，连接动态的艺术时尚商业与静态的城市公共空间；通过地下、地面和空中连廊三个界面的贯通打开商业空间，从而构成居住与娱乐相结合、商业与人文相匹配、艺术与时尚相呼应的完美融合，最终打造一个未来的全球时尚中心，上海人文地标。
全球高端生活住区逐渐成型
稀有的滨水资源、独具一格的历史积淀，以及高规格的规划定位，从一开始就把华侨城苏河湾锁定在了一个和伦敦海德公园住区、纽约中央公园住区才可比较的全球高端住区位置上。而项目的打造者华侨城集团，则更进一步提升了全球高端住区的实现可能性。
在拍得上述地块以后，项目就以泰晤士河南岸城市复兴为参考样本，花费数年，希冀重新梳理拼接昔日苏河繁华。有着近百年历史的原“怡和打包厂”旧址，已经被注入新的建筑和艺术肌理，焕发新生，除了作为项目规划展示中心外，两位世界一流艺术大师严培明、刘小东的工作室已经入驻。近期，“久违的现代：冯纪忠、王大闳建筑文献展”在项目所配套的华侨城当代艺术中心上海馆开幕。整个项目呈现出历史与现代、艺术与商业的交融交织。
毋庸置疑，实力雄厚的华侨城集团更容易吸附和统筹全球资源，在区域软件打造上体现区别于其他开发商的前瞻性。全球第四家宝格丽酒店已入驻，预计将于2015年底开业迎客；另外，诸多国际级品牌云集所营造的奢侈品商业氛围，未来势必成为上海人文气息和艺术氛围的商业时尚生活区。
而在服务方面，项目不仅提供高端品质物业服务，还推出了"资产增值计划"，引入开放式的全新高端公寓资产管理品牌CRESA为其创新产品行政公馆的部分限量单元定制投资增值方案。能够从全球招徕到这些服务资源的，仅就上海而言，恐怕只有华侨城苏河湾。
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