[摘要] 不少在中心城区购房稍显“吃力”的购房者更多地开始关注远郊新盘，希望能买到交通便利、且价廉物美的住房。可这些远郊盘都靠谱吗？
近年来，各大城市都在大力发展轨道交通，无论是住宅小区还是商铺、写字楼，也都随着各线轨交的不断延伸，在向着远郊核心区域慢慢扩张。于是，不少在中心城区购房稍显“吃力”的购房者也更多地开始关注这些远郊新盘，希望能买到交通便利、且价廉物美的住房。
不过，远郊盘此起彼伏、多如牛毛，不少轨道交通尚在规划，沿线的概念盘、生态盘就已经卖得火热，这些楼盘全都靠谱吗？还需要购房者仔细审视一番。
沪三线新轨交规划出炉
近日，首座综合展示轨道交通发展历程的专业展馆——上海地铁博物馆已正式开馆。据悉，上海轨交线路远期已经规划到21号线(沿线楼盘、更多地铁盘)，其中19号线(沿线楼盘、更多地铁盘)从榕桥路经申江路、高行、金钻路、横沙岛、长兴岛南、长兴岛北，最后抵达崇明东滩度假区；20号线在莘庄至共青森林公园之间开行；21号线则由龙吴路通行至虹口足球场。除上述线路外，一条名为“崇明集运线”也有望规划，走向为陈家镇城桥镇。
崇明岛、横沙岛、长兴岛，苦于多年没有轨交规划，近几年区域内房价的涨幅空间一直有限，也一直是沪上房价的洼地，“城里人”想住那儿，但上下班很不方便，崇明给大家的印象更多是休闲旅游的去处。上海房地产研究员严跃进对此表示，崇明岛由于地理位置的原因，在区位上有一定的弱势。同时，此类区域农场房比较多，商品房(资料、团购、论坛)的规模相对小，使得很多置业者不愿意去此类地区置业。从最近几年发展情况看，即使区位价值在提升，但还是落后于上海别的区域。而现在轨交线路的规划，使得此类地区的一些发展短板开始消除。
分析人士由此指出，轨交线路的规划，最直接效应就是增加了出行的便捷性，这会使得崇明岛各个沿途站点的物业面临机会，并使得房价出现上涨。另外，轨交物业的开发，也会带来商业设施的建设，主要是轨交商业地产的开发。这会使得包括陈家镇这样一类核心节点城市面临商业资源扩充、人气趋于旺盛等特点，使得此类重点区域的房价涨幅更大。
但也有业内人士认为，陈家镇板块主要打造低密度的别墅区为主，购买人群往往比较有经济实力，出行依赖地铁的可能性不大。并且，从地理位置上来看，地铁19号线覆盖的横沙岛、长兴岛、崇明岛等区域距离市区过远，即使有地铁覆盖，在市区工作的上班族去长兴岛、陈家镇居住的可能性也非常小，因此，对区域内的房价上涨影响也极为有限。
适合长期持有
那么，这些新兴的远郊盘究竟是否具有购买的价值呢？实际上，至少从许多城市的过往数据来看，大量的远郊区域新盘都面临着出租难、二手房卖不出高价的尴尬境地。即使是比较稀缺的别墅产品，潜力也不见得高。一方面是主城房价节节攀升，另一方面则是远郊楼盘溢价艰难，这让不少业主开始焦躁。
业内人士也曾提醒购买这类房子的买家，远郊大盘的往往“只是个传说”。所以比如买家投资外围大盘的洋房，除了坐等房子将房子出售获利，其间大多不会有租金。不少专家对此也都分析认为，购买远郊盘在短期内是很难有多少的，即使选择的是一些政府重点发展的区域或是地铁沿线的区域盘，也许至少需要3~5年的时间才能有所。
因此，之所以不少远郊楼市能有不低的购买力，一是中心城区房价高导致的购买力外溢，二是中小户型供不应求导致的购买力外溢。在一些地区的远郊大盘，即使未来不一定出现“鬼城”，也很有可能出现“鬼楼”、“鬼房子”。究其原因，仍是因为远郊区域地广人稀，开发商开发的时间也往往长达数年，一直有新盘出售，二手房自然很难寻到买家；而入住率不高的话，又会使得租房回报大大低于预期，实现大幅增值更是十分困难。
所以，对于购买远郊盘而言，购房者首先要有充分的计划和心理准备，做好长期持有的打算；另一方面则可以考虑更多地以自住为主，将远郊盘的规划与自己未来的生活、工作情况相结合来看，避免“错买”。
紧跟规划再“布局”
那么具体该如何“布局”呢？一方面自然是要看清规划。由于目前各个城市的轨道交通普遍都处于不断规划、不断新建的进程当中，因而许多“未来的轨交房”往往在购买时还无法看出其今后实际的距离、出行情况，而只能依靠一些规划中的方案资料来判断。那么，购房者就需要注意，建设规划都是拥有一定变数的。
可以看到，目前国内的城市规划都有一定的阶段性和变化性，对于轨道交通的建设也是如此。许多轨交在规划建设的过程中，不少站点的实际位置、能否与交汇线换乘都有若干次的修改和变动。对于那些早早地就买好了沿线楼盘的人来说，到手的“零换乘”也许就突然成了“最后一公里”，难免有点吃哑巴亏的嫌疑。
甚至于，一些站点在建设时遇到开挖、架线等影响沿街楼盘的情况，往往谁也说不准。另外，再长远来看，将来更多规划外的新线路出现，并由于换乘等问题而使原来站点的格局发生变化的情况也可能发生。因而，对于在轨交规划建设初期就购买有“轨交房”概念的购房者来说，应充分考虑到相关规划出现变动的可能性，避免盲目购买造成后悔。
另一方面，交通便利与否也仅仅是楼盘好坏的评判标准之一。对于那些刚需购房者来说，周边配套成熟、完善与否是另一个非常重要的、影响生活质量的要素，对于尚未建立起成熟配套的远郊新区而言，这一点尤其需要关注。
应该说，轨交站点附近确实往往更容易聚集起完善的配套，但绝不能一概而论。一方面，一些区域原本就有较完善的配套及分布，轨交线路的开通有时并不能产生大的改变；另一方面，轨交线路的站点相邻距离有近有远，相应的配套(如商务楼、城市综合体)不可能站站都有，不同站点之间本身也会有非常大的差异。
相类似的，包括房屋所在的学区问题、楼盘本身的品质问题、综合的性价比问题等等，购买轨交房时一定要综合多方面来考虑并打分，不然等到手了再后悔，可能就来不及了。
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