[摘要] 今年，135家申万房地产上市公司交出了2008年以来业绩最差的三季报。
今年，135家申万房地产上市公司交出了2008年以来业绩最差的三季报。
据WIND统计显示，这135家A股上市房企三季报营收整体增速7年来首次降至个位数——9.91%，而去年为38.17%。净利增速为下降3.21%，这在2008年来闻所未闻。负债率则升至14年来，76.60%。
这意味着，2014年前三季度，上市房企无论是销售还是盈利，遇到了比新国八条房地产调控政策出台的2011年更大困境。以至于著名经济学家马光远近期甚至喊出5年后80%房企开发商或面临关门。
销售猛踩“急刹车”
今年来，在限购、限贷政策的冲击下，楼市“急刹车”在上市房企半年报中已有体现，三季报这一情况更加显著。
Wind数据统计，135家申万A股上市房企前三季度合计实现营业收入4388.63亿元，相比去年同期的3992.02亿元，仅增长9.91%。
这一营收增速不但较2013年的38.17%大降超过28个百分点，而且2008年以来首次降至个位数。值得注意的是，2011年1月26日，国务院推出楼市调控“新国八条”，当年楼市降温，三季报显示上市房企仍取得19.41%的营收增速。
有公开报道显示，今年前三季度，超过20家品牌房企中销售完成率低于七成的占70%，部分甚至不到五成。去年此时此刻，多家重点房企已完成或接近完成年度销售任务。
例如任志强所在的华远地产(华远九都汇)三季报营收增长99.69%，但完成销售签约额29.5亿元，同比减少21%。
值得一提的是，135家房企预收账款总体增速也在下降，预示未来收入增速还将处于较低水平。
个案：世茂去年提前完成销售今年仅七成
即便是营收实现增长的上市房企，销售情况和完成任务度也大不如去年。前三季度营收增长63.25%的世茂股份正是典型，合同签约面积、签约金额分别只同比增长12%、13%，截至9月末实现全年销售目标的72%。
而在去年同期，世茂股份合同签约额同比增长44%，并已提前实现全年销售目标。
盈利陡变负增长
销售猛踩“急刹车”，上市房企净利润方面更惨淡，从高增长陡变为负增长。
Wind统计还显示，今年前三季度，135家上市房企共实现归属母公司净利润432.03亿元，同比下降3.21%，而2013年同期为470.51亿元、同比增长25.12%。这是2008年以来，上市房企整体净利润首次出现负增长，如果继续向前追溯数据，房地产板块上次出现净利润负增长的时间是2002年。
有业内分析人士表示，今年上市房企三季报出现罕见的净利润负增长，既受到销售不景气的影响，也有降价以求走量的影响。像购房政策放宽之后，中指院的10月百城住宅均价同比仍下跌0.52%，环比则连续6个月下跌。
来自统计局的数据显示，1-9月份，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份扩大0.3%，其中住宅销售面积下降10.3%。商品房销售额49227亿元，下降8.9%，其中住宅销售额下降10.8%。
再以华远地产为例，三季报营收增长99%，净利润却下降7.54%。
个案：中粮南京江宁“地王”项目“甩卖”
去年6月，中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)拿下中粮鸿云项目地块的楼面价高达7338元/平米，为当时江宁区域“地王”。孰料今年9月初，有报道称，中粮鸿云曾打出广告称起售价仅9999元/平米。虽然9月19日中粮鸿云开盘，544套房源的折后实际均价为11800元/平米，比拿地价也仅仅高了4500元左右。
有业内人士称，按照南京的实际情况，4500元里消化掉建安、景观等各项成本和其他各项费用，利润堪微，反映出中粮急于跑量的心态，后续可能带来楼盘品质的问题。当然，如果中粮低开高走，未来补上利润则另当别论。
存货、负债率步步攀升
与销售、盈利惨淡齐飞的，是存货、负债率一路攀升。据Wind统计，今年一季度末135家上市房企存货为2.05万亿元，到三季度末增加到2.26万亿元，同比增加4000亿元，增长21.51%。这明显快于9.91%的营收增速，更远高于负增长的净利润增速。
从存货额来看，“招保万金”依然，不过更值得注意的是存货高企的中型上市房企，例如金科股份、金融街、中南建设、荣盛发展等存货也都在500亿元以上。
上述分析人士表示，考虑到统计局、中指院今年数据显示商品房销售价格、销售面积的增长乏力，显然房企的新建成楼盘，开始逐渐转化为存货，并给房企背上了不轻的资金包袱。例如中粮地产10月29日晚间公告称拟发23亿中期票据，目的就包括降低财务成本、拓展融资渠道。
可以看到，上市房企三季报负债率继续整体攀升，资产负债率达到76.60%，较去年三季报时的75.96%“更上层楼”，为2001年三季报来。具体看，有33家企业资产负债率超过80%，珠江控股、天津松江、京投银泰、鲁商置业、实达集团、阳光城等6家更超过了90%。珠江控股以98.74%的负债率“夺冠”，资产总额14.52亿元，其中14.33亿元为负债，净资产仅1900万元。
个案：中南建设成江苏上市房企“负债王”
84.19%的三季度末资产负债率，使得中南建设继续成为江苏上市房企的“负债王”，甚至长三角上市房企中的 “负债王”(以公司注册地划分)。同时，521.71亿元的存货，在135家申万房地产开发公司中排到了9位，也是江苏、长三角。
值得注意的是，中南建设4月3日在南京拿下了中南世纪雅苑项目地块，综合楼面价7103元/平方米，而且从拿地到项目名称确定、样板房公布，只用了不到80天。
有分析人士认为，中南建设加快项目入市的背后就有自身资金链的压力。而周边楼盘价格今年出现松动，其自身均价也只有1.2万、1.3万左右，反过来也会影响其资金状况的改善。
实际上，中南建设曾在深交所互动易平台上回应，计划在做一些债务融资的同时，通过股权合作的方式，如与大股东合作开发、引入其他投资者等，来降低资产负债率，获取新的资金。公开资料显示，中南建设计划发行不超过36亿元的中期票据。
还有分析人士表示，从三季报来看，中南建设每股盈利0.53元，同比增长2.2%，低于预期。虽然期末在手现金74.2亿元较年初上升16%，期末净负债率150.9%也与去年底基本持平，但仍处行业高位，净负债率依然偏高。此外，其一年以内到期负债及短期借款合计132.9亿元，高于在手现金74.2亿元，财务压力较大。
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11月4日下午，由《地产》杂志和天朗控股集团联合主办的第十届中国地产金融年会平行论坛之“房企转型趋势高峰论坛”在北京中国大饭店隆重召开。本届主题为“从红海到蓝海有多远”，数百名地产界精英聚首于此，共话中国房地产“白银时代(资料、团购、论坛)”的企业转型之道。
华远地产(600743,股吧)董事长任志强，首创地产董事长刘晓光，天朗控股集团董事长孙茵，爱国者数码科技有限公司董事长兼总裁冯军，朗诗集团董事长田明，阳光100置业集团常务副总裁范小冲，鑫苑置业董事、鑫苑优晟置业CEO崔勇，中国电建(601669,股吧)地产集团有限公司副总经理谢苏明，歌斐资产地产基金合伙人谭文虹等业界知名人士出席了本次会议，并做了主题发言。此外，方太集团副总裁陈浩、上海美桥资产管理有限公司董事总经理张景瑞、RET睿意德执行董事张家鹏、九洲远景商业管理机构董事长王敬、思源经纪总裁助理丁武等各界精英代表也来到现场，参与高端对话。
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其中，“名片文化集”作为城市会客厅，在城市历史街区、特色景观和建筑基础上，将老字号特色产品、传统演绎、工艺、非物质文化遗产等，与时尚主题酒店、餐饮、婚庆、儿童业态、休闲娱乐等体验性业态进行创新融合，从而保留城市记忆，重建城市精神家园，并打造出一个城市的文化名片；同时，“名片文化集”又是城市文创产业聚集地，配置了博物馆、美术馆、会议中心、展厅等业态，联动多个城市，为文创产业及其工作者搭建走向乃至世界的交流、对话平台。据介绍，“名片文化集”的无锡南长运河古城已开街，昆山“印象台湾”，南京“印象金陵”等项目也已在筹划建设中。
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