[摘要] 9月3日，兰州楼市迎来了限购解除的利好消息，半个月来兰州楼市有无变化呢？今年房地产市场的“金九银十”还会有吗？而作为普通消费者，最关心的还是取消限购后楼市价格是涨是跌？
2014年9月3日，兰州楼市迎来了限购解除的利好消息，半个月来兰州楼市有无变化呢？今年房地产市场的“金九银十”还会有吗？而作为普通消费者，最关心的还是取消限购后楼市价格是涨是跌？房地产商是否在加大力度促销？房贷是否也会相应放松？带着种种疑问，记者进行了走访调查。
限购取消逾半月 成交量环比上涨60%
9月20日上午，秦勇身揣数十万元，直奔位于九州的天源九号售房部。“房价降了，也到出手的时候了。”秦勇是从武威来兰的打工人员，一直梦想着在兰州拥有自己的房子，“市中心房价太高，想都不敢想，只能选择周边价格较低的楼盘。”还有一个更重要的因素，兰州限购未取消之前，外地户口购房必须缴纳两年的社保纳税证明，“算下来也要2万多元呢，一直也比较犹豫，限购取消了，这个钱也节省下来了。”秦勇说，和他一起的外来打工人员，近期讨论的话题都与买房有关，“不限购了，就方便了。”
从9月3日兰州宣布取消限购政策后，外地户籍在兰州购房没了门槛，刚性购房需求得到了一次释放。根据兰州市住房保障和房地产管理局统计，从9月3日限购取消到9月16日期间，兰州市商品房网签量环比上涨60%，而外地户籍的购房量占到多数。
“限购取消后，市场交易量明显增长，”兰州市住房保障和房地产管理局有关人士表示，从今年大半年的市场成交量看，除7月份大名城、恒大等几个大型房企开盘，市场出现一次猛增后，成交量一直都比较平稳，但限购取消的13天内，成交量环比8月份当月增长60%，也比以前的任何一个月都高，这其中多数是不符合购房条件的外来打工人员在限购取消后进入市场，拉动了成交量。
取消限购之后 销售人员感受不同
虽然兰州取消限购后，兰州楼市的整体成交量上涨非常明显，但是细化到每个楼盘就有了不同的变化，各楼盘的销售人员感受也不尽相同。
9月20日，记者来到了中广宜景湾二期，看到偌大的售楼中心里看房子的客户却并不多。客户经理余秋萍告诉记者，该小区的购房者多是改善型住房的客户，而取消限购对这类人是否决定购房影响不大，但是限购取消对于房地产市场来说，毕竟是积极的政策，从咨询量也能有所体现。“签约量没有一下子激增，但是来看房的新客户，以及电话咨询的人有所增加。”余秋萍还表示，除此之外，邀请客户来看房回复率也越来越高。
同样是位于雁滩高新区的一楼盘，销售和咨询的人气却很旺，该楼盘的销售人员表示，由于是刚开盘，最近几天很多客户打电话预约要来看房，实际的成交量也有所上升。
但是，并非所有的楼盘都能感受到取消限购之后带来的购房需求的释放。“不知道别的楼盘成交量如何，反正取消限购后，我们没有感觉到咨询量上升，成交量也比较平稳。”和泰地产馨和园的置业顾问马女士则表示，取消限购对于外地在兰购房人员的影响，因为这部分人买房子的条件放开了，但是这毕竟只是一小部分人，加之该楼盘销售已接近尾声，所以即便是取消了限购，对成交量影响也不大。
限购取消以及“金九银十”的到来，尽管让成交量出现了提升，但是价格却在走低。 9月6日，雁滩新区一新开楼盘的价格是8200元/平方米起，但是该小区早些时候在兰州市区各个公交车站广告牌打出的均价是8600元/平方米。价格走低，显而易见。
“房价95折”“老带新，送一年物业费”“认筹5000抵5万”……类似的优惠政策在近期的兰州楼市成了司空见惯的促销模式。不仅如此，兰州市场“4”字打头的楼盘也比比皆是，从安宁幸福家园打出4980元/平方米后，九州天源9号向外界公布的房价是4690元/平方米，城关江南明珠、大名城也都打出了4980元/平方米的房价。不难发现，“4”字打头的楼盘几乎都在城周边，远离市区，配套实施也差强人意。相对的，主城区里地段好、周边环境和配套设施好的楼盘价格却依旧坚挺，甚至小幅上涨。
“市场供给量决定价格走势，兰州房价继续下行，是必然趋势。”兰州某房地产营销公司总经理朱芩锋一直认为，兰州房价下跌趋势在下半年还会继续，主城区由于开发量有限，价格坚挺，但周边地区开盘量多，开盘的起步价也在下跌，如天源9号的营销策略是首付3万元，其余30%首付款两年内分期付款，这都是变相在降低房价。
兰州海鸿房地产营销总监鄢峰同样认为，兰州房价整体性在下滑，供应量大，库存量消化量小，市场需要盘整，价格走低也是市场供过于求的规律。
房贷利率仍按兵不动 放款的速度有所加快
兰州取消房屋“限购”政策，房贷政策是否也随着变化备受关注。记者在调查中发现，各大银行的首套房利率仍在5%~10%之间，个别银行实行基准利率，这和房屋限购时的政策基本一致，但是放款的速度有所加快。
上周五，记者从工行、建行、交行、中行、农行以及部分股份制银行了解到，目前他们首套房与二套房的按揭贷款利率仍严格按照国家规定的政策执行。首套房贷款利率上浮5%~10%不等，其中，交行执行基准利率6.55%，中行执行上浮10%，浦发执行上浮10%，其他各家银行根据楼盘不同，也执行上浮5%~10%不等的利率。
工行城关支行一位负责房贷业务的工作人员表示，该行目前执行首套房利率上浮5%的政策，而且由于目前房贷额度也不紧张，申请后一般均能获得足额贷款。“各项证件齐全，征信记录良好，一般3~5天就可以放款，但是实际操作中，还牵扯和房地产商签合同、房管局办理手续，时间可能会稍有滞后，但相比之前速度快了很多。”同时，该工作人员还表示，尽管房屋限购政策放开了，但相对企业贷款，房贷利率还是比较低。
此外，由于取消限购，银行对外地户口来兰购房者的审批条件也有所放宽。工行、建行均表示，外地户口在兰州购房只需要提供兰州市暂住证或居住证不再需要提供两年的社保证明。而房地产商和消费者则认为是否购房，手头上的钱说了算，房贷利率松动对于房地产市场的拉动会更明显。
观点 取消限购对房价影响有限
兰州楼市价格下行，交易量上涨，恰好出现在取消限购之后，让人不得不把这两者联系在一起。但在记者采访中了解到，实质上取消限购对近期兰州楼市变化的影响实在有限。
兰州市住房保障和房地产管理局有关人士称，兰州房价在平稳中运行，市场良性在发展，主城区房价由于供求关系，只会微涨不会下跌，而周边如黄河北、九州、安宁等楼盘价格，因为供应量增大略有下降，也是市场正常反映，与取消限购关系不大。
鄢峰也认为，兰州限购的取消对市场成交量有影响，但不会影响房价走势，影响房价的主要还是供给量和地段。“兰州楼市已经从以前的卖方市场转为买方市场，居住属性明显，而投资属性降低，只要有钱，到哪都可以购房，并不像以前，楼盘少，选择范围小，”鄢峰说，目前兰州住宅量占到楼市90%以上，而商业房产较少，投资客大量资金进入市场的较少，所以市场处于疲软状态。
兰州大学经济学教授林柯称，在新一轮降价潮下，兰州房价下行也是市场的必然，但取消限购对市场影响不大，随着国内对房产税试点的开征和不动产登记制度的即将执行，一些手中房源较多的人和一些政府官员会在政策执行前抛售，也有可能刺激价格继续下跌。
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据房天下数据监控中心监控数据显示：从9月1日到9月7日，兰州新建商品房成交为501套，成交量有小幅增长。当然，金九首周成交量小幅增长也和各大开发商备战金九而做的优惠让利因素不无关系。
9月开盘成多项目共同选择
“金九银十”是房地产市场历来的销售旺季，开发商选择在9月开盘，很明显是在抓住今年最后的销售业绩冲刺机会。虽然兰州取消限购政策，并没有给房地产销售成交带来明显的量的增幅，但毕竟限购放松是对当前走弱的房地产市场的一种提振。金九银十已至，再不抓紧这波推盘时机，随着11、12月份天气渐冷，无论是对于企业还是市场，都会直接影响全年的销售业绩。
据统计，兰州9月预计将有12个项目开盘，其中不乏如天庆格林小镇、聚金雅苑等品质大盘及幸福家园、天源9号等刚需热盘。其中，计划在9月开盘的项目中，城关区楼盘占了大多数。这些项目的入市，将为兰州房地产市场注入新的血液，为投资置业人群提供更多选择。
在价格方面，虽然有不少首次入市的项目还未公布具体售价，但从同区域其他楼盘近期的售价来看，新推盘项目价格预计会比较吸引人。从公布售价的楼盘来看，开盘大幅优惠以及超低起价已成为了开盘项目的共同选择，这在近几年是不多见的。可预见的是，在当前市场情况下，金九银十降价促销将是开发商为冲击销售额所能运用的最有效、最直接手段。
投资置业迎来机遇
对消费者而言，楼盘纷纷降价走量、购房政策全面放开、楼盘集中供应等多重利好已为当前房地产市场赋予了新的购房时机。
尽管目前兰州在售的楼盘多位于安宁、九州、青白石、榆中等老城区周边，对于很多人来说，不是眼下最理想的置业选择区域，但抓住机遇需要长远目光。
目前，兰州老城区发展受空间不足、交通拥堵、公共资源紧张、环境污染等矛盾制约，城市功能亟待向外扩展，完善城市形态，这为推动老城周边区域开发提供了机遇。从兰州实际和特点来看，随着兰州老城区城市功能优化布局，向周边分流，安宁、九州、青白石、榆中区域的经济发展权重将会进一步提升，区域价值也必将得到提升。而安宁、青白石等区域拥有老城区不具备的环境、规划、配套等后发优势。
纵观兰州房地产市场的发展，与其他地方相比，兰州市场的开发量从未达到顶峰，长期以来一直处于供应不足的状况，市场呈现明显的以需求主导的买方市场特征，刚需一直是购房主力。直到近两年，一线开发商涌入，大量大盘上市，才相对改写了这一局面。尽管如此，兰州房地产市场还是未能真正转变成为卖方市场，现阶段楼市降价走量的现状，还是有别于其他地区楼市的下行调整，只是阶段性的走低。无论从时间节点，还是空间区域来比较，抓住当前时机置业，便抓住了兰州城市发展的置业时机和价值洼地。
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