[摘要] 江门市住建局正式发布《蓬江、江海区2014年上半年房地产市场分析报告》(以下简称“报告”)，上半年房价在6500元/平方 米~6900元/平方米区间震荡，显示江门市房价已经全面止涨，进入下行空间。而本市户籍购房比例小幅上升，说明市场上的投资购房需求已经有所回落。
昨日，江门市住建局正式发布《蓬江、江海区2014年上半年房地产市场分析报告》(以下简称“报告”)，上半年房价在6500元/平方米~6900元/平方米区间震荡，显示江门市房价已经全面止涨，进入下行空间。而本市户籍购房比例小幅上升，说明市场上的投资购房需求已经有所回落。
报告判断，下半年江门房地产行业将进入调整期，对宏观经济的拉动作用有所减弱，市场正呈现竞争加剧、利润减薄和阶段性供大于求的“新状况”。
官方首次定调：楼市调整 短期内震荡下行
尽管此前几个月房地产业内关于江门楼市的前景和趋势已经有了相对一致的判断，认为下半年楼市将进入调整期，而房价很难有上涨的空间，但官方层面对房地产市场一直没有主动发声。
这次借着常规的房地产市场半年报告的机会，住建局首次表态，将上半年的楼市定调为“各项主要指标不同程度地出现回落，我市房地产行业进入调整期，对宏观 经济的拉动作用有所减弱”，而对于下半年楼市，住建局则认为市场短期内震荡下行的趋势不会发生根本性改变，筑底的过程需要一定时间，但不会一蹶不振，市场 分化仍将继续，库存压力有增无减。
不过，元子地产总经理谭华驹认为，综合分析江门楼市的整体情况来看，今后江门楼市的确将进入调整期， 房价也基本上停止了上涨，但是房价是否进入下行空间却不一定。他分析说：“其实我们江门的很多楼盘在6、7月份已经进行了大规模的让利促销，并且通过这个 让利把成交量提升上去了，加上楼盘的成本摆在那，所以接下来的在售楼盘不大可能再去降价，除非是一些全新的楼盘，在开盘初期可能会选择这样的一种手段，但 那也是部分、短期的行为，不会成为一种趋势。”
楼价：6、7字头居多 5字头渐少
报告认为，江门楼市的房价已全面止涨，开始进入下行区间。根据数据显示，上半年各月房价同比仍有一定的上涨，但涨速已经大幅减缓。其中还有四个月的房价都出现了环比下降的情况。
据业内人士分析，1~4月房价变化主要是因为成交住宅类型的结构变化所导致，当时各个楼盘也确实没有明显的调价行为出现。而到了5、6月份，部分新入市 的项目出现明显低于以往、同地段的报价，变相和直接降价的行为逐渐蔓延，而不少已在售的项目不得不跟进调整价格，以免被市场边缘化。
不 过，根据报告显示，上半年楼市的成交单价主要集中在6000~8000元/平方米的区间，占到总套数比例的60%，其中5字头的比例下降至 20%，8000元/平方米以上的比例与去年比较无明显变化。购房者对于中高端楼盘的青睐也使得上半年的楼市成交均价仍然保持了同比上涨，但这并不意味着 房价出现了上涨。
供大于求：住宅库存消化周期拉长至12个月
报告显示，2014年上半年，蓬江、江海区共计批准了28个房地产开发企业预售商品房项目共28个，比去年同期增加了7个。未来2~3年内商品房潜在供应面积约528万平方米，同比增长5.6%。
今年上半年的住宅供应面积达到84.65万平方米，同比增长56.2%，为历年同期。截至上半年末市场待售商品住宅约10600套，同比增长 60.7%。住宅库存消化周期已拉长并接近12个月。根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不 应求状态。这意味着江门楼市已基本上进入了供大于求的阶段。
在时间分布上，春节前后市场较为平静，3月供应量开始逐步恢复，楼市的供应量在第二季度明显放大，并连续四个月供应量大于成交量，这也是上半年楼市库存持续不断上升的直接原因。
新增供应：
北新区和滨江新区占近八成
而在区域分布上，新增供应过度集中在北新区和滨江新区这两块。据统计，这两个区域的供应面积比例之和已占到整个江门市区的78%，这也使得区域内项目之 间的竞争十分惨烈，今年上半年几个迫于压力推行大幅降价策略的楼盘也都位于这两块区域。与之对应的则是，上半年江海区新增供应的比重则减少至20%，其他 区域近乎零供应。
与此同时，上半年的商业供应比重与去年全年比回落至较为正常的水平。
同期成交面积历史第三
本市购房比例上升
今年上半年，江门楼市总成交金额达到52.54亿元，商品住宅成交面积为53.92万平方米，下降了12.4%，但同期成交面积仅次于2011年和2013年的上半年。
记者梳理了上半年的楼市脉络发现，今年1月，两个相对热销的项目支撑着整个市场，所以尽管市场降温已经比较明显，但整体成交量并没有出现大幅回落，保持 在一个较高的水平上。到了春节期间，成交大幅下降也被认为是季节性影响。而等到3至5月的市场持续成交偏淡，毫无起色时，部分大型房企率先让步，由此出现 了6月个别标杆企业对新货价格进行较大幅度的调整的情况，这也使得市场的活跃度有所提升，成交量出现了半年新高。
而在楼市成交的区域分 布上，北新区继续呈现出火热的态势，其成交所占比例优势不断扩大，上半年占到了整个市场的41%，而江海区和滨江棠下之间的差距则在逐步缩小。其中滨江棠 下的新盘去化率尤为严峻，对此，谭华驹认为，滨江新区是近年来政府力推的一块新区，很多地块都是最近一两年拿的，所以成本相对较高，这也是这两个月滨江新 区很少楼盘大手笔跟进降价的原因。
报告指出，今年上半年本市户籍购房者的比例有所上升，由去年全年的64%增至今年上半年的67%，尤其是在核心区域蓬江区购房的套数比例为75%。这表明本地居民的居住需要仍然占据了居民房地产市场需求的首要地位。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
