[摘要] 北京最贵的房子，既不是玉渊潭公园附近价格曾超过20万元/平方米的钓鱼台七号院，也不是紧挨天安[简介 实时动态]门、开盘即超过10万元/平方米的霞公府[实时消息 价格 户型 点评]，更不是鸟巢旁的豪宅盘古大观[实时消息 价格 户型 点评]，而是分布在重点小学附近、被称作"学区房"的普通住宅。
北京最贵的房子，既不是玉渊潭公园附近价格曾超过20万元/平方米的钓鱼台七号院，也不是紧挨天安[简介实时动态]门、开盘即超过10万元/平方米的霞公府[实时消息 价格 户型 点评]，更不是鸟巢旁的豪宅盘古大观[实时消息 价格 户型 点评]，而是分布在重点小学附近、被称作""的普通住宅。
，一般指的是重点小学片内的房产。根据北京市相关教育政策，北京的小学生入学实行就近划片入学，每所小学只招收周边特定区域的学生。对于许多重点小学而言，只有户口在其划定的特定区域的学生才能就读。
由于北京市的优质重点小学资源十分稀缺，就学需求量又十分巨大， 重点小学"门票"一票难求。拥有一间指定区域内的住房（有的学校还需要学生的户口与住房一致），孩子便可以有资格进入重点学校读书。
""有多贵？举个例子，在北京西单附近的文昌胡同，一间面积仅有10平方米的民宅，售价却高达340万元。因为，附近有一所被认为是"北京的小学"之一的实验二小。
6月以来，记者走访北京一些重点小学附近的二手房市场，发现尽管中国楼市整体趋冷，但被称作""的"特种房"价格，却逆市疯涨。
文昌胡同：
10平方米房子标价340万元
"在我老家，这种房子养猪都嫌小。"7月5日，在文昌胡同附近一家房屋中介看房的王致胜（化名），面对10平方米的袖珍宅子和令人瞠目结舌的340万元的房价，一脸困惑。
王致胜的老家在河南新乡，10年前来北京闯荡，如今经营一家传媒公司。"儿子今年上小学，我觉得以自己的实力，在学校附近买个小点儿的房子应该不是问题，可是今天一看，彻底傻眼了。"王致胜坦言，之所以想买，就是想让孩子进入好学校，没想到价格这么贵。
王致胜告诉记者，中介带他看的那间房子，就在文昌胡同里，"这间面积只有10平方米的房子破旧、低矮，采光也不好，有些地方连墙皮都脱落了，简直惨不忍睹。这么又小又破的房子，一个人住都够呛，如果住一家人，人均居住面积恐怕还比不上我们老家一头猪住的面积大。"
如此质劣价高的房子，让王致胜大呼意外。但他不知道，在北京，这样的十分紧俏。
采访中记者发现，由于离实验二小很近，文昌胡同一带的房源价格普遍都在15万元/平方米以上，这一房价无疑将挤入北京最贵的房源行列。一位中介顾问告诉记者，来这边看房的人特别多，如果房源价格标低了，很快就会被客户抢走。
而王致胜所说的这套仅有10平方米的房子，价格标到了340万元，其单价高达34万元/平方米，这一价格几乎超出了北京所有端的一手楼盘的售价，钓鱼台七号院、霞公府、盘古大观等知名豪宅，与这间小房子比，简直"弱爆了"。
西单附近某单位一位职员曾告诉记者，他和同事都想将自己的孩子送进实验二小读书，但除非户口在这里，不然，就得买房落户，除此别无他法。
当家长们齐刷刷把目光投向，"天价胡同房"的出现就不奇怪了。
近年来，北京各重点小学附近的价格一路水涨船高。根据北京市教育部门的规定，文昌胡同属于实验二小的划片区域。在一房难求的局面之下，文昌胡同一带的房源近年来也是步步高涨。
采访中记者了解到，除了这套10平方米340万元的房子外，文昌胡同另一套14.6平方米的房子，卖到了460万元，单价同样超出了30万元/平方米。
部分区域：价格是其他房源的2～3倍
地产业内常常说，房地产是地段，第二还是地段。如果用地段属性来衡量的话，文昌胡同位于北京长安街沿线，又是北京西二环以内，毫无疑问属于城市核心区，地段优势非常明显，房价高还可以理解；但是在北京北四环以外，也有一批特殊的房源，价格超过5万元/平方米，部分房源一度接近10万元/平方米，实在是匪夷所思。
这就是被戏称为“宇宙中心”的北京北四环外五道口华清嘉园，这里的一套曾挂牌价高达10万元/平方米。
7月9日，一家中介置业公司的顾问告诉记者，华清嘉园带有重点小学—中关村二小学区的名额，以小户型为主，面积多在37~60平方米，由于户型小，容易出手，单价较高，价格多在6万元~8万元/平方米，部分房源的价格甚至超过9万元/平方米。
据了解，北京西四环、南四环等区域的多数房源均价为3万多元/平方米，很显然，华清嘉园的的价格超过同类区域房源价格一到两倍。
此外，记者了解到，目前在北京重点小学资源集中的区域，已经形成了几个颇具规模的热点板块，如中关村地区，包括中关村、学院路以及万柳附近；东城区东四板块；西城区平安里板块；朝阳区朝阳门板块等。
逆势上涨，
6万～7万/平方米的占1/3
近日，《中国经济周刊》、中国经济研究院与链家地产联合推出了“北京价格地图”。该地图编制方法为：共选择了北京内城6区的30个重点小学，并挑选了这30个小学附近的代表性二手楼盘，以其5月份的销售价格为样本。
从这30个代表性楼盘来看，售价的是位于海淀区的东南小区，这个小区是海淀区中关村一小的，目前销售价格为8.95万元/平方米。价格的是位于丰台区的永善里小区，它是丰台第五小学的，目前售价只有3.32万元/平方米。
据链家地产测算，这30个楼盘目前销售均价为6.07万元/平方米。
具体来看，在这30个楼盘中，销售价格在8万元/平方米以上的有3个，价格在7万元~8万元/平方米之间的有6个，价格在6万元~7万元/平方米之间的有10个，价格在5万元~6万元/平方米之间的有3个，价格在4万元~5万元/平方米之间的有3个，价格在3万元~4万元/平方米之间的有5个。
今年以来，受到限购政策的持续作用以及信贷环境趋紧的影响，北京楼市出现了一定的结构调整。表现在二手房市场，据链家地产监测，今年春节后，市场逐渐走低，5月北京市二手住宅成交均价为2.86万元/平方米，环比降幅达到4.75%。
尽管大势趋冷，但重点优质小学附近的价格却比较坚挺。据链家地产监测，今年5月均价为5.07万元/平方米，环比上涨0.7%。以位于北京东城区光明小学附近的龙潭北里项目为例，2012年该项目成交均价只有3万多元/平方米，2013年大幅上涨50%左右，售价高至5.17万元/平方米，目前，该项目的售价已达到5.19万元/平方米，一直延续着上涨的势头。
而日前一条北京教育新政的出台，更令价格走势看涨。
4月18日，北京市教委发布《2014年义务教育阶段入学工作意见》（下称《意见》），提出今年北京市小学免试就近入学，小升初实行单校划片或多校划片入学，取消延续多年的共建招生。所谓共建招生，是指一些机关单位、企业等和重点学校存在共建合作关系，学校为共建单位提供一定的招生名额，而共建单位则在其他方面回报学校。
21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，北京市新出台的入学政策，旨在平衡各义务教育学校的资源，给愈来愈严重的择校潮降温。作为特权而长期存在的共建生被一举取消，值得高度称赞。但这一新政也意味着，在“就近入学”要求下，“居住地”这一因素在获得优质学校的硬性条件中的权重更大，这对高烧不退的价格无疑是一种强化。
对此，链家地产分析师张旭表示，2013年北京房地产调控“国五条”细则出台后，“满五年+”的免所得税房源成为二手房市场的“香饽饽”。这些房源价格在今年的二手房市场带头上涨，其中带重点小学名额的二手房更是涨幅巨大，最终形成了部分冲击10万元/平方米的局面。
相关新闻：
孩子是父母“家国天下、油盐酱醋”中的头等大事，“入学难”是北京很多家庭的孩子出生之后碰到的个“头疼大事”。在价值判断标准被数字化和符号化的当下，从幼儿园、小学直到大学，一路上学校，自然而然成为通向成功的捷径。
不过，“入学难，入好学校更难”。入学的现实就像从四惠东到苹果园的1号线，车就这么些，要上的人却那么多，而且这一代人偏偏赶上了早高峰，挤破头也难掩运力不足的尴尬。不足导致稀缺，资源稀缺加上划片入学的方式，就催生了这么个“孩子”。
是什么
如果鲁迅还活在当下，他可能会说“中国有两种房子，一种是住的房子，另一种是。”如果他再得瑟点，应该会说“我们家有两套房，一套是，另一套还是。”那么什么是。
通俗地说，就是买了这儿的房子，孩子就有资格在附近的中、小学上学。不过这只是一个泛泛的概念，一般所提到的仅指房子所有者的家庭有上（重点）中、小学的资格。
近两年，教育地产大行其道。一些新建楼盘在建设项目的同时，在小区内或小区附近引进名校，用购房入学资格作为房产的价值提升方式，让房子更好卖，价格也可以卖得更高。
不过，目前市场上的还是二手房。这是因为原先主要的学校都在市区（北京以海淀为），北京新房建设过程正在向位置更远的地方蔓延，城区的住宅建设用地少之又少。而且，截至目前，学校增长的速度远远赶不上房子建设的速度。
所以，大致上可以把分为两类，一类有入学资格的新房；一类是有入学资格的二手房。行业里还有另一种分类：一类是商品房，学校由开发商代建，成本涵盖在房价里，购房业主享有一个入学名额；另一类是公房，学校由政府出资建设，附近多是以前机关单位的住宅区，公房入学是教委给小学的任务，包括俗称的子弟学校。
购买，不能只凭“眼见为实”
既然是划片就近入学的产物，是不是在学校附近的房子就是呢？答案是否定的，这也是购买的一个主要误区。
在一个大的区域，隔着一条小街道的两个小区，很可能划分的不是同一个学校。在教育资源较为丰富的地区，同一个小区的不同楼栋、不同房号，划分的学校可能都不一样，这样的案例在中关村地区经常发生。
如何划分在入学问题上划归那个学校，没有一定的规律，当年的实际情况需要到房子所在区域的教委和学校等机构查询，也可以去居委会询问，有的小区还会在学校年度招生前张贴通知。
而且，不是一成不变的，尽管它是不动产。由于片区内学校的承受能力和片区适龄入学学生之间是一个动态变动的关系，所以教育部门可能会根据实际情况进行调整。反映到上，可能这套房子今年能上中关村三小，明年可能就上不了，再过两年又调整回来了。不过近两年，这样的调整越来越少，如果一套房子连续两年划分为，购房者就可以放下大半个心了。
眼见不一定为实，耳听的也不一定为实。一些新建商品房在销售过程中，销售人员经常说“买了我们的房子能上XX小学、YY中学”。片区规划中确实也有这些学校，但学校附近项目的上学优先权可能不一样。
比如，A开发商的项目和B开发商的项目附近规划了一所小学，但实际上当地区政府可能只是规划了一所小学而已，至于是什么小学就难说了，多数情况下入驻的不是重点学校，政府也是会算经济账的。通常情况下，小学的用地和A开发商的住宅用地一并出让给了A开发商，这时候，A开发商要做的就是负责把学校建起来（钱一般也是开发商掏），A开发商为了把房子卖得更好，就和某重点小学签订协议，出一笔钱引进该学校的分校到片区，同时保证未来数年之内A开发商项目的业主家庭有优先入学权。
不过要注意，A项目业主享有的优先入学权的“有效期”只有几年，因为从规划之初，建设学校就是为了解决附近所有居民的孩子入学问题的，而不只是A项目的，因此，教育部门可能会在未来对入学资格进行重新分配。并且，关于A项目业主家庭优先入学权的问题只会写进A开发商与引进学校的合同中，购房者的购房合同中是绝没有相关条款的。
≈高价房
价格高，这几乎已经成为一个常识。高到什么程度呢？曾经有一个案例：北京市海淀区四环内的两栋楼房，两者相距20多米。虽然外墙粉刷颜色和新旧程度看似不同，但两栋楼房都建于1988年，建筑风格和楼层结构也完全相同。两楼之间仅仅隔着一道铁栅栏和树木，但是单价相差约1万元/平米。就是因为贵的可以上重点小学，便宜一点的只能上普通小学。
如今，四环之内的住宅用地越来越稀缺，房价也越来越高，和非的价差可能更为明显。
不仅价格高出普通住宅，而且更加抗跌。楼市调控之后，北京多数区县房价出现下行趋势，不过学校资源最为丰富的海淀区降幅却很低。2012年4月份之后的北京楼市回暖中，海淀区又领涨了二手房市场。
以万柳地区为例，在楼市“最冷”的今年1季度，确实出现少数房源价格下跌，但是多数房源价格处于平稳或微涨。不过，4月份就开始以5万、10万的总价涨幅飞速窜升。2012年5月份，北京近郊区的4个区域5月成交均价与4月相比均呈现下降趋势，其中降幅最明显的是昌平区和大兴区，价格降幅均为6%。成交均价上涨的区域基本均为城六区。涨幅的是海淀区，涨幅大约是4%左右，区域内存在大量是促使成交均价上涨明显的因素。
在新房市场也是一样，只不过价差没有二手房那么明显。据统计，同样品质的新建小区，在售价上，出资“引进”学校的项目要比其他项目贵出约3000元/平米。
嫌贵也没办法。据统计，北京海淀区重点中小学的择校费少则要6万元，高的达到25万元。还有一项最近的调查比较了北京初中生家长和小学生家长所报告的数额，表明近年北京“小升初”择校准备费用至少递增30%。资源不均衡让很多家庭加入了“拼钱拼爹”大军。家里经济条件好些的孩子就近就读好学校，条件不好的孩子只能靠边站。
择校费和房价比较，房子成本高点，但是名额有保证，而且还有可能。你会选哪个？
山寨货出没 “土政策”拦路
带来的高房价，让不少相关链条上的人从中获利，因此不要轻易相信一些模糊和不成文的承诺，价格高的房子也可能是山寨货。
现实中不缺乏这样的例子，一些卖房者为了显示房子的价值，往往会标出附近的配套，标注附近有什么什么学校，如果购房者不细问学区划片如何安排，很少有人会主动告诉你。有些楼盘虽然与名校仅一墙之隔，销售人员会跟购房者说“旁边就是XXX学校”，但并非意味着就能进入该学校就读。
不仅有山寨货，学校还有“土政策”，这些都要小心了解。比如，海淀区很多重点学校就有要求父母和孩子在片区内落户3年以上，有的甚至要求要达到5年，比如人大附小。更有甚者，要求人户不能分离，学校会入户调查，确定父母、孩子在片区内居住，如果人户分离，有可能会遭到拒绝入学。
光明小学的招生简章上就写了个“友善提示”：凡为择校将户口迁入本管片亲友家，或挂空户口的，请到原居住管片学校为孩子报名就读，请勿自误。如果父母没有北京户口，购买了之后，择校费不用交了，但是赞助费还是免不掉的，而且这又是一笔不小的费用，一般为5万到十几万不等。
除户口外，西城区一所知名小学还要求学生家长携带预防接种证。负责招生的老师们在检查户口簿和房本时十分认真，户口变更时间、人员关系、房屋面积等均被列入重点检查项目。
购买新房的家长也要注意，由于国内多数楼盘是期房，所以可能会出现一些规划的学校不能按时完成的例子，比如碰到了拆迁难题，动工推迟，开学延期。而且，学校和开发商合作的教育地产项目，开设的绝大多数是分校，分校的教学质量如何，就要看学校的管理和分校的级别了。因此而产生的维权事件并不鲜见。
需要说明的是，有些项目会打出“九年全程教育”，甚至是“十五年全程教育”的广告，但是，实际上一些学校的小升初仍需要考试，而中学升高中就跟房子没关系了，需要统一考试，没有高中的这一说。
交易要谨慎 切记“查户口”
如果你看上了一套，经过查证它确实有入学资格，那么准备房款吧，不过交易过程中还有很多需要注意的事项。
交易除了和普通住宅交易一样的步骤之外，要特别注意与入学资格相关的事项，你买很重要的原因就是要保证孩子入学，不要因为大意没有享受到这一附加属性。
对于二手房，首先要在购房合同中写清楚相关事项，比如卖方保证从来没有孩子落户于此，如果违约如何赔偿（比如约定总房价20%违约金，或拒付尾款）。付清首付之后、付尾款之前，办理房屋产权证，购房者要要求卖方一起去辖区派出所查清是否有孩子户口迁入记录，并将卖方户口全部迁出，再将自己和孩子户口一起迁入。如果户口迁移耽误了时间，可能会错过合适的入学时间。所以，对过户时间和户口迁移时间都要有约定。
如果是碰到有适龄入学孩子的户口在中的情况，而你又想买下这套房，那么需要注意，一旦原房主的孩子入学，即使卖方迁出户口，在其孩子毕业之前，新迁入户的家庭也是不能入学的。所有迁入、迁出的记录，拿着房产证就可以到辖区派出所查询，转手不转手和学区的使用没有关系，一户一名额，目前可以循环使用。
还有一点需要注意的，如果爷爷、奶奶名下的房产属于，而爸爸、妈妈名下没有房产，一般情况下孩子可以入学；但如果爸爸、妈妈另有房产，孩子应该跟爸爸、妈妈就读，而不是爷爷、奶奶。
对于新房（教育地产），购房者需要问清楚房子入学的有效期限，因为相关内容不会写进购房合同中，一旦出现问题，就很难确定责任人，所以要算好时间。
古有孟母三迁，今有高价，看来孩子的教育问题一直伴随着房子问题从古至今，这是国人的头等大事，也是“头疼大事”。在中国进入WTO超过10年之后，一些部门一直在试图通过教育的市场化来解决“钱”的问题，但在资源分配上仍旧保留了浓重的行政色彩；而父母们为了赢得“起跑线争夺战”，学会了使用各种方式，将对孩子“爱的教育”演变成了“胜利的果实”展示。“得益于”社会现状，的逻辑走得太远了。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
