[摘要] 济南限购的解除并没有让济南市商品住宅的去化周期变短，而是更加快速的延长。根据某机构济南机构给出的数据，截至7月17日，济南市商品住宅(包活住宅、别墅)存量为407.49万平方米，比今年1月份的262.7万平方米多了55%，其中3月以来济南商品住宅存量连涨5个月。以今年上半年济南市商品住宅月均37.5
济南限购的解除并没有让济南市商品住宅的去化周期变短，而是更加快速的延长。根据某机构济南机构给出的数据，截至7月17日，济南市商品住宅(包活住宅、别墅)存量为407.49万平方米，比今年1月份的262.7万平方米多了55%，其中3月以来济南商品住宅存量连涨5个月。以今年上半年济南市商品住宅月均37.54万平方米的销量计算，407.49万平方米的商品住宅存量需要10.85个月才能消化完毕。
记者采访过程中，多位业内人士均表示，限购放开后，只有相关贷款政策“配套”好，才能更好地发挥作用。中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时认为，从6月的房地产数据看，降温依然在持续，而且降温的趋势目前看有加速的迹象。
业内人士分析，去化周期不断延长的主要原因，是在销量减少的情况下，济南市审批预售的项目却在不断增加。今年1月，济南市共审批预售商品房30万平方米，而到了6月则达到了92.49万平方米，6个月总共审批预售436万平方米，比这6个月的商品房总销量多出186.85万平方米，这186.85万平方米的商品房则实实在在的转化成了库存。
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新华网记者了解到，克而瑞（CRIC）济南机构数据显示，上周济南市商品房批准预售4170套，批准预售面积为30.99万平方米，环比上周增加50.47%，8个项目有新增供应。
上周，济南市商品房成交3406套，成交面积24.6万平方米，比上周上涨114%；成交均价8699元/平方米，环比增长4.3%。其中：普通住宅成交1683套，成交面积19.11万平方米，环比增长105%，成交均价8575元/平方米，环比上周上涨2.82%；别墅成交8套，成交面积0.29万㎡；办公成交162套，成交面积1.08万平方米；商业用房成交110套，成交面积1.05万平方米，环比增长228%；公寓成交148套，成交面积0.71万方米。
具体到区域来看，上周槐荫区商品房成交面积6.98万平方米，成交套数855套，成交均价7575元/平方米，成交量位于位，成交主力项目为济南恒大世纪广场、龙湖名景台、金科城、外海中央花园；根据克而瑞（CRIC）统计，本周商品房、普通住宅成交量有了大幅增加，几乎是上一周的两倍。从网签数据滞后半个月到一个月的角度看，现在的网签数据反映了六月以来的市场状况，这也符合真个市场的走势：四月五月开发商还在用“特价房”来试探购房者，而到了5月下旬，随着中海国际社区、龙湖名景台等新产品的低价入市，很多开发商真正启动了价格调整窗口。
就上周商品房和普通住宅的成交均价都有所上涨的市场变化，克而瑞（CRIC）济南机构数据显示认为：一周的价格涨跌受成交结构和成交项目的影响非常大，需要综合认知。普通住宅方面，本周成交量前十的楼盘中，有7个楼盘的价格在8800以上，这对均价的影响非常大，比如成交另位于第三位的黄金99御园成交均价高达13800元/平左右。商品房方面，受成交结构影响比较明显，比如本周成交均价在1.3万/平左右的商办物业占比7.4%，而上周仅为4.4%。
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