[摘要] 7月24日，上海某房地产研究院发布2014－2015年度中国35城房地产短周期投资风险识别系统总报告。
7月24日，上海某房地产研究院发布2014－2015年度中国35城房地产短周期投资风险识别系统总报告（下文简称报告）。报告显示，兰州在35城中排名第2位，被认为是房企短期投资风险较高的城市。“得分越高的城市，说明未来一年市场形态较差，预计降温幅度较大，企业进入的风险越大。”报告称，2014-2015年度，房企不宜在高风险城市购地，此类城市的共同点在于供求关系失衡，市场供大于求，同时未来市场整体需求较弱。而就此报告，兰州房地产业内人士认为，数据本身也许没有问题，但其关于兰州的部分很多并不具备参考价值，兰州楼市整体市场风险度没有那么高，投资机遇依然存在。
兰州住房需求潜力指数约为0.42，在35城中位居第五位
“为了去芜存精，提高指标的准确性，我们精选了影响未来市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标……”上海某房地产研究院的报告特别如此声明。
报告显示，35城（包括4个直辖市、15个副省级城市和16个地级市）楼市中，市场需求最弱的为广州，其住房需求潜力指数约为-0.8；乌鲁木齐住房需求潜力指数约为0.7，列居35城之首；兰州住房需求潜力指数约为0.42，在35城中位居第五位。“兰州得分较高，表明市场需求较强，风险较小，其特点是尚处于房地产市场的快速发展期，特别是在新型城镇化推进背景下，未来住房需求增幅较大。”
不过，市场供应压力的城市也是兰州，其商品房综合供应指数约为0.9。“供大于求将有助于房价降温。”在这一项指标中，供应压力的为厦门，其指数约为-1.1。
市场供求失衡最严重的城市还是兰州，其指数约为1.4，报告称，“说明其供应水平较高，相比之下市场成交规模不足，供大于求的情况比较突出。”市场供求最平衡的城市为厦门。
从整体来看，房价偏离度呈现东中西部递减态势。“在未来一年房地产短周期的下行过程中，房价偏离越大的城市调整幅度可能更明显一些，而偏离相对较小的城市，房价跌幅的空间相对较小。”房价偏离度的城市是深圳，其指数约为1.3，市场风险较大；的为贵阳，其指数约为-1；兰州则以约为-0.4的指数位列35城第22位。
通过上述四项一级指标以及其他二级指标，报告最后显示，兰州以97.1%的短期投资风险度位列35城第2位。“得分越高的城市，说明未来一年市场形态较差，预计降温幅度较大，企业进入的风险越大。”报告称，综合得分排名靠前城市的共同点在于供求关系失衡，市场供大于求，同时未来市场整体需求较弱。其中兰州2013年商品住宅供求比为1.9，位居35个城市位。“此类城市库存压力巨大，去库存周期很长，企业进入拿地风险较大。”
业内人士：兰州市场风险没那么高，投资机遇依然存在
上海某研究院的报告提到，房地产短期投资风险综合指标得分越高的城市，说明其未来一年市场形态较差，预计降温幅度较大，企业进入的风险也越大。反之，则风险相对较小。2014年至2015年度，房企不宜在高风险城市拿地，但可以关注一下风险较小的城市。
对于这份报告，兰州房地产业内人士认为其关于兰州的部分，很多并不具备参考价值。“兰州楼市整体市场风险度没有那么高，一定要具体案例具体分析”。
兰州某机构负责人说：“数据本身也许没问题，但这个报告的问题在于只看到了数据整体数值而没有看到数据结构。”他称，数据一定要总量和结构一起看，而不能单独看数值。具体来看，供应方面兰州近阶段数值的确很大，但如果分析结构，大部分供应数值分布在类似和平定远这样的偏远板块，“所以绝不能依据此就判断兰州市场风险度高。”
从供求关系来看，兰州的供求关系如果不考虑特别偏远板块的供应量，整体供求比应该处于合理区间。同时，兰州的大供应数据产生在上月月末三天，所以成交数据还没来得及体现。“综合分析，兰州房地产市场供求关系远没有报告中说的那么悲观。”他告诉记者，兰州市场所表现出的阶段性供大于求，绝大部分来自偏远板块的数据拉动。如果去除和平定远板块数据，兰州其他板块数据均处于合理的风险度区间。个别板块的个别区位，市场开发机遇依然稀缺，投资机遇依然存在。
兰州一家大型房地产中介公司负责人林先生也认为，影响房地产市场的因素有很多，并不仅仅是报告里提到的那几项指标。“像购房者的预期、银行政策等，都对房地产市场有一定影响，尤其是资金，只要政策利好，资金充裕，哪怕房子一时卖不出去，开发商也不会降价。”林先生称，兰州目前需求量依然旺盛，所以现在兰州市场上还没有明显出现以价换量的现象。
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