[摘要] 7月初，兰州2000余套“限房价、限面积”的双限商品房推向保障房市场。至此，保障房市场已经形成了由高到低、多层次的住房保障体系。
7月初，兰州2000余套“限房价、限面积”的双限商品房推向保障房市场。至此，保障房市场已经形成了由高到低、多层次的住房保障体系。
在目前楼市进入临界点的关键时刻，限价商品房推出会否对兰州楼市整体产生影响尚需观察。
限价商品房发轫
2013年10月1日施行的《兰州市限价商品房管理暂行办法》对限价商品房做出了严格的界定：在公开出让的商品房建设用地上建设，限定销售价格、套型面积和销售对象，具有保障性质的普通商品房。
兰州住房制度改革办公室经济适用房管理处7月18日对本报记者解释称，限价商品房在建设之初，就是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。限价商品房项目建设单位应当在签订土地出让合同后，与市房产局签订包括建设标准、套型面积及比例、销售限制等内容的《兰州市限价商品房建设合同》。当然，为了更多地筹集限价商品房房源，除了新建限价商品房外，还可以将符合限价商品房相关要求的其他住房转为限价商品房。
限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。
限价商品房套型建筑面积以90平方米以下户型为主，不得超过120平方米；限价商品房项目的套型建筑面积在90平方米以内的住房套数不低于总套数的70%。确保户型合理，设施齐全，功能完备。
兰州住房制度改革办公室经济适用房管理处有关人士说，按照新规划思路，限价商品房主要针对的人群是具备一定房产消费能力的群众，从这个意义上说，限价房只是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要是为了帮助解决中等收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。
限价商品房区别于经济适用住房的另一个特征是，经济适用房只拥有有限产权，只能自住，不得出租、出借以及从事居住以外的其他活动；除购房按揭外，经济适用住房不得进行抵押。而《兰州市限价商品房管理暂行办法》中并没有对限价商品房做出类似限制条件。
限价商品房拥有和商品房同等的产权。办理限价商品房房屋权属登记时，登记机关应当在登记簿及权属证书上记载购买价格、面积、准许转让日期，并注明“限价商品房”字样。限价商品房在配售后5年内不得上市交易。出售限价商品房后3年内不得再次申请保障性住房。
《兰州市限价商品房管理暂行办法》实施半年后，2014年4月，兰州首批1192套限价商品房启动申请配售。
中等收入者寄予厚望
尽管限价商品房供应对象为城市住房困难家庭，但是从限价商品房申请条件来看，相较于廉租房、公租房以及经济适用房，可以说是申请附加条件最为宽松的。《兰州市限价商品房管理暂行办法》规定申请家庭应同时符合下列条件：（一）申请家庭至少1人具有3年以上本市常住城镇户口（不包括学生户口）；（二）申请家庭无住房或人均住房建筑面积在上年度全市人均住房建筑面积的65%以下；（三）单身提出申请的，必须年满25周岁。同时，每个家庭只能申购一套限价商品房。已购买经济适用住房的家庭不能申请购买限价商品房。已享受廉租住房、公共租赁住房保障的家庭购买限价商品房时须退出原保障性住房。
最为显著的变化是申请限价商品房没有对申请人的收入状况作出任何硬性规定。
限价商品房政策一出，欢呼者众。在房价不断高企以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下，被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价商品房，一时被无房或者住房困难的工薪阶层寄予了厚望。
兰州不断高企的房价裹挟着占汉伟度过了他在兰州的第十个年头。占汉伟是城关区一家物业公司的普通职员，2004年从兰州一所大学毕业后就一直在兰州工作，从打零工到目前基本固定在这家物业公司，占汉伟花了十年工夫。过去的十年，占汉伟娶了媳妇，生了女儿，波澜不惊的生活就这样继续着。7月19日晚间，在其租住于静宁路的一套两居室里，占汉伟点了一支烟，慢悠悠地回忆起过去十年的他与兰州房价的点滴。2004年，兰州的房价还很低，但是那时他才毕业，根本就没有买房的想法。到了2008年，占汉伟结婚了，次年女儿就出生了，没有任何积蓄的占汉伟，让这个小家庭能够继续生活成了最现实的选择。等到女儿上了幼儿园，他再考虑买房的时候，兰州的新房已近万元，合适的二手房价也八九千元。就这样，快速上涨的房价将占汉伟远远地抛在身后。
“现在这房价，不要说一个家庭月入6000多，就算月入1万元也够呛。”在省内一高校做助教的85后年轻人安瑞生对当下的房价也有诸多不满。安瑞生博士毕业快两年了，至今还没有结婚，他坦言，房子是一个不得不考虑的因素。
安瑞生苦笑着说他把限价商品房比喻为他安身立命的一根稻草，如果房子各个方面合适，他会选择购买。
住房现实
不得不承认的现实是，市民买房子，买的不仅仅只是一栋冰冷的水泥建筑物，在一套房子上附属了太多的利益，有孩子的要考虑上学问题，有老人的要考虑生活配套方便的问题，还有医疗、休闲等等。
占汉伟的女儿9月份就要上小学了，他现在居住的静宁路附近有幼儿园、有小学，正因为有这些成熟的教育资源，他才和房东签了一份租房长约。为了尽量减少家庭的支出，即便结婚有了女儿，他还是把两居室中的一间小房子租了出去，这样一来，一家三口不得不挤在十几平方米的狭小空间里。
安瑞生现在住在学校提供的教工宿舍，他说，如果买房首先要考虑的也是将来孩子的教育问题，其次才是房屋的价格。
兰州市目前推出的限价商品房有两个项目，一个是位于七里河区西津西路天奇物流园西侧的一处楼盘，其二是位于九州开发区B462#规划路以北，B456#规划路以西，S459#规划路以东的一处楼盘。从地理位置以及周边社会资源配套上来看的确很难满足当下市民购房的一些附属利益的需求。
为此，占汉伟7月19日中午专门去了一趟位于九州开发区的限价商品房项目所在地。但一路上的经历不免让他有些唏嘘，“新修的道路倒也宽敞，除了驾校学员在这条路上练车外，很少能看到其他的车辆。这里完全不同于市区里的拥堵，偶尔还有一丝凉风从山坡上吹来，他甚至觉得有点郊游的味道。
站在规划路上向东望过去，平山造地裸露的黄土层上，一栋栋艳丽的建筑物拔地而起。项目宣称选址城北九州经济开发区，在户型设计和价位上都着重考虑了兰州的刚需购房者，旨在解决兰州更多中低收入家庭的住房问题。
回来的路上，占汉伟有点怅然若失，“或许我买房的时候就不应该考虑那么多的因素，房子对于我可能真的就是一个住的地。”
限价房为何“僧少粥多”
王定宝已经申购了九州开发区的限价商品房，通过了资格审查已经进入公示阶段。7月19日上午,在其供职的一家旅行社办公室里，王定宝显得有点兴奋，他说终于赶在结婚前买到房子了。
王定宝和女友现在的户口是兰州市集体户口，他得知兰州市推出了限价房后就立即去咨询，没想到只要在兰州工作居住满三年集体户口也可以申请，这让他喜出望外，很快就把申购的资料提交了。王定宝现在租住在城关区木塔巷一套48平方米的房子里，一个月的房租是1300元。王定宝说,从去年开始他和女友计划买房子，但是走了很多楼盘，发现现在的楼价不是他们俩年轻人可以承受的。王定宝身在旅游行业，收入主要靠业绩，他说差的时候千把块，好的时候几万块也是说不准的事，但是要想买到城关区主城区的房子还是不现实。王定宝说父亲在白银有一套单位分的新房子，准备给他用来结婚。但是王定宝和女友从来没有考虑要去白银发展，他们的目标就是在兰州努力工作，然后买房安家。
说到九州开发区的房子，王定宝笑着说：“我连榆中县城的房子都看过，我还怕九州远吗？”现在房子的事情终于落定，王定宝准备就用作明年结婚的婚房了。
7月18日上午，记者从兰州住房制度改革办公室经济适用房管理处了解到，目前兰州推出的两个限价商品房项目总共有2043套房。7月16日公示的九州限价商品房符合申购资格的只有88人，而该项目推出的房源却有851套；7月14日公示的位于七里河区的限价商品房项目符合申购资格的有52人，该项目推出的房源是1192套。记者以限价商品房申购者的身份致电七里河限价房项目专线，对方明确答复：“现在限价商品房还有很多套。”
有不愿具名的兰州楼市观察人士认为，限价商品房虽具有保障房的性质，但是其本质依然是商品房，因此购买人群肯定是具有一定经济实力才可以，这或许可以解释限价商品房没有出现其他类型保障房惯常出现的“僧多粥少”的原因之一。
这位观察人士指出，在房价和交易量出现停滞甚至下降的情况下，很多地方政府担心推出限价房会对本区域房价带来冲击，但是兰州市政府在这样的关键时刻逆势推出限价商品房确实需要勇气。
按照《兰州市限价商品房管理暂行办法》限价商品房销售价格原则上比周边或同地段普通商品住房价格低20%。有市场人士猜测，限价商品房的价格或可理解为就是房地产市场未来的价格底部。但是可以肯定，地方政府推行限价房不可能是大规模，而是有可能起到稳定市场信心的作用。兰州住房制度改革办公室经济适用房管理处说限价商品房的一个特点就是针对房源组织购房者申请，它是动态的、分期的和常态化的。（文中部分人物为化名）
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