[摘要] 通过数据的波动能直接反映出市场、品牌、产品等变化，是除成交数据之外把握客户需求的重要依据。那么在2014年上半年，兰州购房者的关注度究竟发生了哪些的变化？从宏观角度似乎难以捉摸的东西，其实在房天下的购房者关注指数中发现端倪。
没有“国五条”的2014年上半年楼市并没有如想象中那般平静，范围内降价潮突袭，三月两会召开双向调控谜底揭晓、银根收紧、房价涨幅回落引房产大佬激辩楼市、京津冀协同发展成为国家战略发展需要……冷热参半，风雨迭起的2014年上半年的房地产市场，可以称得上是历史上争议的一年。这背后是房地产行业高速发展的15年之后，整体格局已经发生改变的新态势。房天下借助多年研究经验，整合独有的亿万网友行为数据，在近二十年的行业数据积累之上开展房地产大数据研究。通过数据的波动能直接反映出市场、品牌、产品等变化，是除成交数据之外把握客户需求的重要依据。那么在2014年上半年，兰州购房者的关注度究竟发生了哪些的变化？从宏观角度似乎难以捉摸的东西，其实在房天下的购房者关注指数中发现端倪。
一、2014上半年兰州购房者关注指数与市场走势综述
1、一季度延续2013年热度 房贷收紧促购房者关注政策走向
上半年兰州购房者关注指数在不同节点呈现出多重变化趋势。由于2013年度楼市异常火爆，购房者对于市场一直保持着较高的关注且一直延续到了2014年，使今年初的市场关注度并未受到春节假期的影响而走低。从浏览指数来看，由于年初房贷的收紧，大部分银行取消首套房贷优惠利率，甚至有个别银行还上调利率，再度加大了刚需购房者的压力，使其不得不暂缓购房计划，观望情绪浓烈，兰州一季度的浏览指数较去年同期有明显提升，或说明购房者比起对于房源的搜索，更加关注政策的走向。
2、房市持续走冷 多重压力致观望气氛浓厚
作为传统销售旺季，“金三银四”以及五、六月的楼市对于房企上半年成交业绩至关重要。然而2014年楼市“红五月”却并不红火，六月更是迎来“开门冷”。楼市价格明显松动，调价之风甚至已向一二线城市蔓延。在信贷未见放松、楼市下行呼声一片的双重压力下，购房者观望情绪增多，房企面对难以预判的局势也开始持谨慎观望态度。兰州购房者关注指数在经过前三个月的“野蛮生长”后，于4、5月份连续收窄。一些大城市增长过快，需求已被透支，大部分已进入平稳期，增长空间有限，而中小型城市成为新房销售面积增长的主要动力，兰州作为三线城市楼市前景并不明朗，如何避免过度降价炒作，尽早明确政策规划，引导市场回归理性稳步发展，是兰州楼市发展的务实之举。
二、2014上半年兰州购房者地理位置关注指数分析
1、城关区继续领跑区域关注度 兰州新区发力增长率
据房天下数据监控中心统计，上半年兰州各区县关注指数占比中，城关区占比35%高居榜首，安宁区则以24%的占比位居第二，次外，兰州新区以5%的较高占比成为关注度攀升的区域，其余西固区、七里河区等的市场关注度相似，均在11%左右。
城关区作为兰州市行政中心区，兰州市市级领导机关所在地，多年来均为全市乃至全省的政治、经济、文化中心，基础配套完善度较高，传统置业观念也在一定程度上影响着购房者的选择，大部购房者把城关区作为置业目的地。其中，碧桂园、红星等外地大房企不断发力，诸多城关区热门项目大卖，因此关注度占比在上半年继续领跑亦是情理之中的事。
安宁区与城关区，一东一西扛起兰州。作为学府云集地，安宁一直备受瞩目，众多大牌外来开发商如中海、保利、海亮等拿地开发带动区域发展，安宁区热度再次升温。
2、兰州新区关注度激增
对于购房者来说，新的区域意味着新的机遇和更低的房价，因此兰州新区关注指数持续走高，在各区县中同比增幅。上半年兰州新区购房者关注指数同比增长率达86.4%，高居兰州区域增长率之首；西固、榆中、永登的关注度出现负增长，其中榆中关注指数同比下降达8.8%。
受兰州西客站以及地铁交通建设的利好影响，七里河以繁荣地段形象走进了置业者的视线，随着兰州中心、华尊立达等的建设，七里河区上半年的关注度大幅提升。
榆中县，近期可谓声名显赫，恒大山水城以及大名城的落地，城东板块发展势不可挡，加上兰州二环路以及地铁3号线的建设，榆中楼市炙手可热，但是毕竟是远景规划，相关配套建设相对滞后于房地产的发展，观望情绪浓厚。
三、2014上半年兰州购房者价格关注指数分析
从市场整体来看，目前兰州城关区房价，均价围绕8000元/平水平线浮动，其次，曾经是刚需的城关九州地区也基本破6000大关，向改善方向发展，刚需所能购买的区域已经越来越城市边缘化。就兰州市目前人均收入水平判断，价格对于购房者判断入市时机起到主要影响作用，与高房价相比，低价楼盘更能刺激大量刚需购房者关注。
1、5000-6000元价格区间关注
从购房者搜索指数统计得，2014上半年兰州购房者最关注的房价区间为4000-5000元，其次为5000-6000元区间。从整体上来看，兰州购房者关注的价格主要集中在4000-6000元价位段，而这个价位也是刚需和改需楼盘的大致分界。从占比上我们可以看到，兰州的置业人群仍以刚需为主。
2、中价位市场关注度激增 购房者心理价格上限发生变化
从市场来看，兰州城关、七里河的房价较高，热门楼盘房价也超过8000元，部分区高端楼盘甚至已破万，相对于兰州的人均工资水平来说，并不算低，刚需所能购买的区位已经越来越城市边缘化，因此购房者对于价格更为敏感度，对于价格的关注度也格外高。
从指数变化图中我们可以看到，5000-6000元价位楼盘的关注度同比提升幅度，4000-5000元价位次之，虽然4000-5000元的关注人群占比，但是关注指数较去年同期有一定幅度有限；而5000元以上的价格区间的关注度明显提升，而这一价位的项目大部分均为品质刚需项目。
随着楼市“限购”松绑呼声不断，外地户籍刚需、投资购房者大量涌入兰州，其购买力更高，对楼盘的品质更为看重，品质刚需及改需型房源正在受到越来越多的关注，购房者的心理价格上限也在随着房价的上涨不断发生变化。
四、兰州2014上半年物业类型关注指数分析
据房天下数据监控中心统计，兰州2014上半年各物业类型关注指数同比均有大幅上扬。兰州素来是以刚需为支撑的市场，住宅关注度，占比以的优势稳居%。而引人注目的是，别墅和写字楼的关注度同比增幅达36.7%和17.96%，别墅的关注度更是，可见，兰州购房者已经不再只是为住房而买房，不少拥有较大购买力的群体将目光转向商业地产尤其是别墅板块。
兰州市区的别墅项目一向稀缺，繁华市区的一隅静地，容易捕获成功人士的“欢心”。当然，产品、地缘、自然风景等方面的条件出众，也是这些别墅获得关注的重要因素之一。
五、兰州2014上半年购房者户型关注指数排行榜
从上图我们可以看到，排名的户型仍旧是2居室，再次证明兰州楼市以刚需为主。
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