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上市房企利润下滑库存大幅上升 房市预期转向

长城网   2014-04-04 11:34

[摘要] 近日,浙江房企兴润置业资金链断裂,留下超过35亿元的巨额债务,给还在向上的房地产市场当头一棒,把人们视线从房价看涨再度拉回到房地产债务风险上。兴润一事虽是个案,不具有普遍性,但一直青睐房地产的银行系的收紧,也再次展现出市场对于房地产风险的预期在不断上升。

近日,浙江房企兴润置业资金链断裂,留下超过35亿元的巨额债务,给还在向上的房地产市场当头一棒,把人们视线从房价看涨再度拉回到房地产债务风险上。兴润一事虽是个案,不具有普遍性,但一直青睐房地产的银行系的收紧,也再次展现出市场对于房地产风险的预期在不断上升。

业内人士指出,在房地产销售趋缓的背景下,资本市场对房地产融资收紧,与此同时,QE收缩、美元退出,再次加大了房企资金压力。经历2013年高速增长,负债额度大幅增加的房企,资金链在2014年将承受较大压力,若市场下滑,房地产市场将会面临较大的债务风险,违约项目出现概率或增加。

房企利润率大幅下滑

据W ind资讯统计数据发现,截至3月30日,沪深两市已经有76家房企公布2013年年报,占142家房企的53.5%,其平均销售净利率为10.88%,同比下跌1%;41家主营业务在内地而在港上市的典型房企公布2013年业绩,约占内地房企在港上市总数的60%,其平均销售净利率为36.08%,同比下滑近9%。

对此,研究员张旭认为,土地价格飙升是利润率下滑的重要原因。“之前房企低价购地,依赖土地带来。但随着地越来越稀缺,近两年地价飙升,也使房企可图之利逐渐减少。”

而与之相对应的是“地市”方面,根据21世纪不动产监测数据显示,2014年一季度北京共成交50宗土地,成交额达到753.44亿元,创下历史新高。其中,居住类用地出让金为5 7 8 .4 9亿元,同比上涨59.6%,环比上涨14.6%。上海方面,土地成交总价由去年同期的191.37亿元增长到518.65亿元,涨幅达171.02%。深圳方面,一季度土地出让金231 .8亿元。约为去年一季度土地出让金33.28亿元的7倍,2012年全年的2倍。广州一季度卖地收入也创造了历史同期纪录,达263亿元,比去年的第三季度(224亿)还要多39亿元。

与此同时,住宅类土地创造历史记录,在一季度成交额达到了1 1 9 6 .3亿,成交单价也达到了10788元每平方米,历史首次突破万元。

对此,兰德咨询总裁宋延庆则表示:“房企暴利已经过去,只是因为房地产总值高。如果仅看利润率,房地产已属‘中利行业’ ,而且到2015年很有可能触及‘10 %红线’。”

值得注意的是,在利润率下降的同时,存货却在不断上升。中原地产数据显示,90家上市房企合计利润总额为1056.7亿元。而存货则达到了9474亿平方米。房企的利润率在明显回归。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,虽然整体2013年数据都比较乐观,但随着2014年年初市场调整迹象的明显,存货巨大的房企也面临调整压力。2014年,房地产行业在经历疯狂之后必将回归到理性的发展道路上来,行业将面临进一步的分化和洗牌。

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