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北京豪宅市场酝酿新一轮增长 价格仍处于低位

中国网   2014-04-03 11:18

[摘要]  2013年北京商品房价强劲上涨,不少研究机构将高端住宅的门槛从以往的每平方米4万元上调到6万元,而北京顶级豪宅的单价门槛也迅速向10万元靠拢。2014年将入市的融创农展馆地块等项目的报价则有望向15万元/平米靠近。

2013年北京商品房价强劲上涨,不少研究机构将高端住宅的门槛从以往的每平方米4万元上调到6万元,而北京豪宅的单价门槛也迅速向10万元靠拢。2014年将入市的融创农展馆地块等项目的报价则有望向15万元/平米靠近。

北京豪宅市场持续火热 房企掀起豪宅争霸战

据数据显示,2013年,北京均价4万元/平米以上的豪宅成交量为6492套,成交面积达1183431平米,总成交金额为606.01亿元,同比2012年分别增长20.09%、24.8%和28.4%。从市场价格水平来看,2013年,北京豪宅成交均价为51208元/平米,同比2012年每平米增长1434元。

其中,西山壹号院成交面积达114458平米、成交金额达59.35亿元,成为最畅销的别墅项目。而首创天禧也创造了15亿的销售额,成为最畅销的豪宅项目。

豪宅市场的火爆带动了土地市场。众多开发商争抢热点地块,创造出多个“地王”。7月3日,北京夏家胡同居住类地块,最终以17.7亿元建设公共租赁住房面积38000平方米出让。剔除配建的公租房,该地块楼面价将高达45000元/平米左右,成为年内北京单价地王。但很快就再次被刷新。2013年9月,融创以总代价43.24亿元拿下农展馆地块,楼面价折合7.3万元/平方米,刷新北京乃至宅地楼面价纪录。

以上两块稀缺地块,加上孙河、东坝等热点区域成交的地块,2014年将有大量高端住宅项目入市。据亚豪机构统计,预计2014年入市的豪宅就将达到7个,数量创下北京近年之最,其中中赫·万柳书院、融创农展馆项目两个地块是公开拍卖拿地,从“地王”顺理成章过渡到“楼王”,其余4个项目都是以收购等形式获得土地。此外,据了解,还有几个潜在豪宅将在今年入市。同时,加上11个在售楼盘,北京豪宅市场迎来争霸战。

随着豪宅供应增大,房企竞争激烈,各方对项目打磨也更加精细。位于北京CBD核心区的首创天禧,将在上半年,推出全新升级版G户型。全新版G户型,由国际设计师 david chang主笔,根据顶端财智人士的需求,打造一个体现私属、尊崇等豪宅特质的居住空间。首创天禧占据极为稀缺的地段,为CBD核心区的在售住宅项目,并且拥有的配套设施,所面向的客户群体也比较稳定,所以自2013年入市,一直保持“慢销”的节奏,不会因宏观经济形势及楼市的变化而改变营销策略。

多重因素利好豪宅市场持续走热 核心区豪宅更具投资价值

北京豪宅市场正在走向新一轮高速增长。尽管三月份还未结束,但据悉,本月的豪宅销售量已超二月。而在这些已售项目中,位于核心地块的豪宅项目正蕴势而起。

在宏观层面,随着北京城市化的进程,据土地供应政策,“十二五”期间,三环内原则上不再新增供应住宅用地,北京核心区土地供应将趋于见底。随着土地供应的稀缺,5环甚至郊县开始被豪宅化。北京的豪宅市场已经脱离版块化的趋势,向环线化发展,越来越多的高端项目出现在5环外,成为市场的主力产品。而随着这一现象的出现,豪宅的5环化趋势已不可逆转,但更加的显现了核心地段的不可复制性和永恒稀缺性,位于四环以内特别是三环以内的豪宅价值更加凸显。

同时,根据的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)近期发布《2014年亚太区投资者意向调查》报告显示,与去年相比,绝大部分投资者希望今年作为净买者,在亚太地区房地产市场投入更多资金。其中,中国是跨境投资者实时热门衷的国家。

目前,高端置业者已达成了共识:2014年二三线城市的豪宅市场可能会走低;但一线城市特别是核心区的豪宅价值则会持续走高。莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管林浩文近期也公开表示,高资产净值人士未来会加大对北京核心地段豪宅的投资。

融创中国董事长孙宏斌认为,北京的楼盘是高端的不够高价,没有像美国、香港那样,豪宅都能到几十万元一平方米。另一方面,低端的不够低价。随着楼市的涨价大潮退去,必然有一些刚需盘会被搁浅在沙滩上。而地段好的豪宅,可能还会涨价。所以,接下来你在北京这样的市场上看到,一方面是远郊区的那些高价地建设的刚需楼盘们,挣扎在水深火热之中,在一片红海中拼命挣扎。另一方面是,四环及以内的一些高端豪宅,每到开盘,就会卖得一套不剩。

在地产中国网举办的《中国城市豪宅价值标准》发布会上,太平戴维斯北京研究顾问咨询部董事王琼表示:“中国国内目前主要城市的豪宅价格在9万块左右,可达15万左右。上海的豪宅一直比北京贵,广州和深圳早期豪宅价格也要高于北京、上海。而在香港,可能到30万港币/平米以上才能买到不错的豪宅产品。”

可以说,北京楼市两极分化正在加剧,刚需盘供过于求市场存隐忧,而豪宅市场供应和需求保持均衡,并且价格一直稳步上涨。在未来,北京刚需盘与豪宅的价格差距将进一步拉大,而核心区的豪宅也将向伦敦、洛杉矶等城市看齐。北京CBD集中了全球的财智人士,其地位与纽约曼哈顿、伦敦大都会旗鼓相当,CBD的豪宅价格也应该向这些城市看齐。首创天禧是CBD核心区在售的豪宅项目,存在非常大的空间。

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