2013年中国300城市土地市场交易情报

中指研究院  2014-01-22 16:27

[摘要] 2013年土地市场经历了年初的“开门红”和年末“翘尾”，全年土地供应量与出让金均创历史新高，一线城市热度持续飙升。在3月“国五条”政策出台后，房地产调控“严”字当头，但重点城市仍深陷越调越涨怪圈，地方调控收紧态势已由一线城市蔓延至二线城市，限贷、限购、限价依然为主要措施。

一、2013年房地产调控整体收紧，土地市场年末翘尾

2013年土地市场经历了年初的“开门红”和年末“翘尾”，全年土地供应量与出让金均创历史新高，一线城市热度持续飙升。在3月“国五条”政策出台后，房地产调控“严”字当头，但重点城市仍深陷越调越涨怪圈，地方调控收紧态势已由一线城市蔓延至二线城市，限贷、限购、限价依然为主要措施。

“国五条”定调调控方向，各地政策走势分化

今年3月1日，中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，强调将继续严格实施差别化住房信贷政策，出售自有住房按个人转让所得的20%征收个人所得税。“国五条”出台后，北京、上海、广州、天津等城市先后公布实施细则并制定新建商品住房价格控制目标。下半年，随着楼市走势分化愈加明显，各地政策也出现分化，重点城市纷纷加码调控力度，稳定市场预期。

三中全会提出推动土地改革，房地产长效机制愈行愈近

11月15日，十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，涉及建立城乡统一的建设用地市场；加快房地产税立法并适时推进改革；建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享等多项关于房地产市场的内容。其中建立城乡统一的建设用地市场是土地改革的方向，农村集体土地将有望进入市场；此外房产税立法也被首次提出，加快立法将使房产税征收更加规范、合理，是楼市长效调控机制的新突破。

继续加大保障房建设力度，增加住宅用地供应

9月，国土资源部召开座谈会要求房价持续较快上涨、供需紧张的城市继续增加住宅用地供应，必要时要压缩其他用途土地的供应规模，优先保障住宅用地的供应，切实稳定土地市场。10月，国家主席习近平在主持学习时强调要千方百计增加住房供应，并指出到2015年保障性住房覆盖面要达到20%左右。四季度，北京、上海等重点城市纷纷加大供地量，土地市场年底翘尾。

二、2013年土地出让金创历史新高，上海突破两千亿元

2.1、300城市土地出让金同比增加50%，住宅用地出让金涨幅达57%

今年，土地供应规模增加，以北京、上海领衔的重点城市土地市场量价齐升，年底更迎来“抢地潮”。300城市土地出让金总额创历史新高，上海突破两千亿元大关。

中指研究院数据信息中心监测显示，2013年300个城市土地出让金总额为31304.5亿元，同比增加50%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）21324.0亿元，同比增加57%；商办类用地7508.0亿元，同比增加57%；工业用地2224.6亿元，同比增加6%；其他用地247.9亿元，同比减少25%。住宅类用地出让金占总额的68%，较去年增加3个百分点，商办类用地出让金占比为24%，与去年同期基本持平。

300城不同类型的土地出让金

土地出让金收入前十名的城市出让金累计为10721.6亿元，占300城市总额的34%，其中4个城市位于长三角地区、2个城市位于环渤海地区、2个城市位于中西部地区、2个城市位于珠三角地区。上海市今年继续位列榜单首位，出让金总额达2262.0亿元，同比增加128%；北京市较去年上升两位位居第二，出让金总额为1821.8亿元，同比增加181%，是榜单中涨幅的城市；广州市和佛山市为新上榜城市，出让金总额分别为615.2亿元和642.5亿元，同比增加150%及48%。今年土地出让金收入前十名城市中仅武汉市同比减少。

一线城市中仅深圳未进入榜单，但土地出让金总额较去年增加331%，排名上升十位以上，土地市场情况好于2012年。

三、2013年土地市场供求同涨，楼面价增幅明显

2013年， “国五条”及各地细则政策先后出台，房地产调控整体收紧，但土地市场受调控影响较小。上半年土地供求量均同比增加，下半年受重点一二线城市地市火爆影响，土地市场量价齐升，多个城市刷新出让金历史记录。

3.1 300城市土地供应量同比增加7%，住宅用地同比增加19%今年，300个城市土地供应量整体增加，全年共推出土地45187宗，推出面积177964万平方米，同比增加7%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）14907宗，推出面积66798万平方米，同比增加19%；商办类用地9187宗，推出面积28922万平方米，同比增加19%；工业用地20268宗，推出面积78796万平方米，同比减少3%；其他用地825宗，推出面积3448万平方米，同比减少19%。从供应结构上看，住宅类用地一改前两年的下降趋势，较去年同期上升4个百分点，占比约38%，商办类用地供应量占总量的16%，较去年略有增加。

1-12月，300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月推出量仅3月低于去年同期，跌幅约为5%。今年300城市土地供应量增加，四季度单月供应量全部在6000万平方米以上，全年呈递增走势。

1-12月，300个城市商办类用地单月推出量仅4、7、11月低于去年同期，一季度同比涨幅均高于25%，下半年供应量逐渐走高，并在12月突破5000万平方米。2013年商办类用地供应量整体涨幅与去年基本持平。

12月，300个城市共推出土地6324宗，推出面积27257万平方米，环比增加73%，同比增加11%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2269宗，推出面积11099万平方米，环比增加74%，同比增加21%；商办用地1390宗，推出面积5185万平方米，环比增加106%，同比增加19%。

3.2 300城市土地成交量同比增加10%，住宅用地同比增加26%

受供应量增加影响，今年土地成交量较去年增加，住宅类用地涨幅较明显。今年，300个城市共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）11790宗，成交面积52974万平方米，同比增加26%；商办类用地7289宗，成交面积22131万平方米，同比增加22%；工业用地17445宗，成交面积65784万平方米，同比减少2%；其他用地684宗，成交面积2680万平方米，同比减少24%。成交结构情况与供应结构基本相同，住宅类用地与商办类用地占比均有提高，分别为37%和15%。

1-12月，300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月成交量除2、12月外均高于去年同期。今年住宅用地市场表现抢眼，全年半数月份成交量同比涨幅在30%以上，下半年市场平稳上升，成交量均高于4000万平方米。

1-12月，300个城市商办类用地单月成交量仅4、8、12月低于去年同期，全年共有8个月份成交量达到1500万平方米。其中1月成交2101万平方米，同比增加111%，为涨幅的月份；12月成交量，为2780万平方米。

12月，300个城市共成交土地4190宗，成交面积17551万平方米，环比增加52%，同比减少12%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1461宗，成交面积6965万平方米，环比增加47%，同比减少8%；商办用地951宗，成交面积2780万平方米，环比增加46%，同比减少8%。

3.3 300城市土地成交楼面价同比上涨27%，住宅用地同比上涨24%

2013年重点城市地价升高，带动整体水平，楼面均价明显高于去年。300个城市土地成交楼面均价1174元/平方米，同比上涨27%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1628元/平方米，同比上涨24%；商办类用地1402元/平方米，同比上涨18%；工业用地284元/平方米，同比上涨4%；其他用地738元/平方米，同比上涨12%。今年重点城市“地王”频出，住宅类用地与商办类用地表现强势，楼面均价领涨。

1-12月，300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月成交楼面均价除10月同比下降1%外均高于去年同期。今年住宅类用地走势反复，但整体水平高于上一年，9月楼面均价超过2000元/平方米，同比涨幅50%。

1-12月，300个城市商办类用地单月成交楼面均价仅6、12月低于去年同期，全年共有3个月份价格高于1500元/平方米。今年商办类用地市场表现平稳，单月成交楼面均价集中在1000-1850元/平方米之间，未出现大幅波动。

12月，300个城市成交楼面均价1255元/平方米，环比下降7%，同比上涨11%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1843元/平方米，环比上涨4%，同比上涨23%；商办用地1227元/平方米，环比下降25%，同比下降19%。

3.4 300城市土地平均溢价率全面上涨，住宅类用地涨幅

今年土地平均溢价率全面上涨，尽管多个城市采取竞配建保障房等方式限制高价地产生，但以北京、上海为首的重点城市平均溢价率仍领涨。2013年300个城市土地平均溢价率16%，较去年同期上涨8个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率19%，较去年同期上涨10个百分点；商办类用地平均溢价率13%，较去年同期上涨5个百分点；工业用地平均溢价率3%，较去年同期上涨2个百分点；其他用地平均溢价率6%，较去年同期上涨3个百分点。

1-12月，300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）单月平均溢价率全部高于去年同期，其中除6、10、12月外涨幅均在10个百分点以上。下半年，住宅用地市场热度上升，9月平均溢价率，为25%。

1-12月，300个城市商办类用地平均溢价率除6、7月外均高于去年同期，上半年平均溢价率走势波动比较明显，下半年始终保持在10%以上水平。

12月，300个城市平均溢价率为14%，较上月下降4个百分点，较去年同期增加3个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率15%，较上月下降6个百分点，较去年同期增加3个百分点；商办用地平均溢价率12%，较上月增加2个百分点，较去年同期增加1个百分点。

今年成交住宅用地总价排行榜价格水平较2012年榜单明显提高，上榜地块成交总价均高于45亿元，去年仅排名前两位地块有此水平。2013年位列榜首的是天津融创泓润置业有限公司溢价12.42%竞得的天津南开区红旗路西侧地块，成交价103.2亿元，超过去年榜首地块近50亿元。

今年上榜地块全部为含住宅综合性用地，仍主要分布在环渤海和长三角区域，珠三角和中西部地区也有地块上榜，且以大体量地块为主。由于大部分城市下半年土地供应量增加， “地王”也随之而来，成交住宅用地总价排行榜中仅重庆江北区溉澜溪组团G分区G08-4/02、G11/02、G09-4/03、G12-1/02、G13-1/02号宗地在6月出让，其余全部为下半年成交地块。万科、保利、融创、绿地、恒大等大型房企以其雄厚的资金实力在各地大手笔拿地，占据榜单中多个席位。

4.2 2013年住宅用地楼面地价排行榜

今年住宅用地在总价和楼面价两方面均超越2012年，成交楼面价榜单地块价格全部达到25000元/平方米以上，其中上海浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7地块以40106元/平方米的价格排名首位，由天宝远东有限公司摘得，若扣除配建保障房面积，该地块楼面价可达42217元/平方米。

今年住宅用地成交楼面价榜单几乎被上海和北京两个一线城市瓜分，各有5宗和4宗地块上榜，除上海黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗地块外，上榜地块全部溢价出让，溢价率水平在15%-130%之间。2013年，房企普遍加大了在重点一二线城市的投入力度，土地市场成交火热，频繁出现的“地王”进一步促进了一线城市土地成交量和出让金的大幅增长。

五、2014年土地市场展望

1、房地产调控将更趋市场化，保障房建设量维持较高水平

2013年房地产调控政策以“国五条”为主基调，多个城市出台细则措施，通过限购、限价等手段平抑楼市，未来调控将更注重市场化和差别化，趋向灵活，由依赖行政指令向侧重市场转变。12月举行的中央经济工作会议中提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率；要努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。

2、土地供需矛盾有望缓解，市场或出现小幅降温

从房地产政策走向来看，明年住宅用地将保持相当规模的供应量，农村集体土地也有望入市，土地供需矛盾将有所缓解。2013年300城市土地出让金创新高，开发商土地储量相对增加，供需矛盾的缓解或将令交易市场出现小幅降温。

3、核心城市热度持续，市场分化加剧

2013年，核心城市楼市受土地供不应求及高价地影响热度不退，北京、上海等城市陆续出台措施抑制房价上涨预期，三、四线城市则表现平稳甚至冷清。明年一二线城市与三四线城市在土地供应、需求、价格涨幅等方面的走势将进一步分化，重点城市热度持续，部分三、四线城市价格存在下跌可能。

4、大型房企占领一线市场，融资增加资金实力

与去年谨慎购地相比，今年大型房地产企业均回归一二线城市土地市场，拿地金额与规模明显增长，对热点地块的激烈争夺致使地王频出。基于对重点城市的良好预期和较高的拿地成本，明年大型房企仍是一二线城市土地交易市场的主角，其对融资的需求也将随之增加。

5、北京试水养老用地，实施阻力待突破

今年，北京首次将养老设施用地指标列入供地计划，并下发至各区县自行推动，但最终仅出让1宗，没能完成计划，缺乏成熟的运营模式和市场化环境是指标未能落地的主要原因。随着人口老龄化的加速，养老地产的需求正在增加，养老用地供应量或将继续加大，相关政策和规划何时面世受到关注。

2013年重点城市土地市场运行情况

六、北京、上海、广州、深圳等10 城市住宅用地与商办用地市场情报

2013年，重点一二线城市“地王”频出，土地成交量和出让金情况好于去年，其中住宅类用地在成交楼面价和溢价率两方面均领涨各类型土地，调控收紧态势由一线城市蔓延至二线城市。1-12月，10重点城市中半数住宅用地供求量同比上涨，6个城市商办用地供求量同比上涨，北京、上海、杭州、重庆4个城市全年出让金总额突破千亿元。

1-12月，10重点城市中5城市住宅用地累积供应量超过去年，其中，重庆全年累计供应1807万平方米，居10城市首位。北京增幅，累积供应804万平方米，同比增加191%；深圳累积供应9万平方米，同比减少82%，为降幅的城市。10城市中除重庆外，全年累积供应住宅用地均不足千万平方米。

1-12月，10重点城市6个城市商办类用地全年累积供应量超过去年，供应面积的3个城市为上海、杭州和重庆，分别供应356万平方米、317万平方米和297万平方米。深圳增幅，累积供应24万平方米，同比增加407%；天津累积供应248万平方米，同比减少54%，为降幅的城市。10城市中除成都、南京、深圳外，全年累积供应商办类用地均超过百万平方米。

12月，10重点城市除广州外均有住宅用地入市，共推出1062万平方米，北京、上海、武汉、重庆4城市月供应量过百万，其中重庆推出达447万平方米，居重点城市推出量首位。商办类用地方面，12月10重点城市均有土地入市，共推出278万平方米，武汉供应量，为65万平方米。6个城市月供应量不足50万平方米。

尽管今年房地产市场调控基调始终从紧，重点城市土地交易并未出现降温。年末，一线城市土地供应步伐加快，交易量保持较高水平，多个城市土地出让金刷新历史记录。

1-12月，10重点城市住宅用地累积成交量除武汉、广州、深圳外均超过去年，重庆累积成交1673万平方米，居10城市首位，也是成交量过千万的城市，同比增加51%。北京累积成交730万平方米，同比增加165%，为涨幅的城市；深圳累积成交仅为13万平方米，同比减少68%，为降幅的城市。

1-12月，10重点城市中除南京、天津、成都外商办类用地累计成交量均高于去年同期，成交面积的3个城市为上海、杭州和重庆，分别成交334万平方米、280万平方米和277万平方米。广州增幅，累积成交193万平方米，同比增加253%；成都累积成交81万平方米，同比减少47%，为降幅的城市。10城市中除深圳、南京、成都外，全年累积成交商办类用地均超过百万平方米。

12月，10重点城市除广州外均有住宅用地成交，总成交面积为855万平方米，其中重庆、武汉、上海3城市成交量过百万，成交量分别为357万平方米、136万平方米和136万平方米。商办类用地方面，12月10重点城市共成交227万平方米，除北京外均有成交，武汉以60万平方米的成交量居10城市首位。

随着今年土地交易量上升和优质地块的推出，重点城市土地价格一路攀高，一线城市表现更加明显，对稀缺地块的争夺日趋激烈。

1-12月，10重点城市住宅用地成交楼面均价全部高于去年同期，深圳以10649元/平方米的楼面均价居首，同比增加108%。广州成交楼面均价为7332元/平方米，同比增加157%，为涨幅的城市。除重庆、成都、武汉、杭州外，住宅用地成交楼面均价同比涨幅均高于30%。

商办类用地1-12月成交楼面均价仅天津、重庆2城市低于去年，其中，深圳成交楼面均价为16304元/平方米，居一线城市首位，同比增加100%，为涨幅的城市；重庆成交楼面均价为1692元/平方米，同比减少27%，为降幅的城市。

12月，南京以14840元/平方米的住宅用地楼面均价位列10重点城市首位，北京、上海以10686元/平方米、9778元/平方米的楼面价分列二三位；武汉楼面均价，为2026元/平方米。商办类用地方面，10重点城市仅上海成交楼面均价超过万元，为12470元/平方米；重庆楼面均价，为1068元/平方米。

1-12月，10重点城市住宅用地平均溢价率均高于去年同期。其中深圳平均溢价率，为99%；重庆，为10%。商办类用地方面，10重点城市中5个城市平均溢价率低于10%，深圳平均溢价率，为42%；重庆，为2%。

12月，10重点城市住宅用地溢价率除广州、重庆、天津外平均溢价率均大于10%，其中深圳住宅用地溢价率，为221%，南京、上海分别以70%和34%的溢价率位列二三位。商办类用地方面，上海平均溢价率，为26%，其他城市均低于20%。

2013年，10城市住宅用地土地出让金共计7009亿元，北京住宅用地出让金，为1300亿元。10城市商办类用地土地出让金共计2934亿元，其中上海商办用地出让金，为1101亿元。

今年房地产市场加剧分化，重点城市住宅与商办用地市场持续增温，明年调控政策将保持稳定性和连续性，房价上涨过快城市或将面临更严厉的政策措施。

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