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2013年中国300城市土地市场交易情报

中指研究院   2014-01-22 16:27

[摘要] 2013年土地市场经历了年初的“开门红”和年末“翘尾”,全年土地供应量与出让金均创历史新高,一线城市热度持续飙升。在3月“国五条”政策出台后,房地产调控“严”字当头,但重点城市仍深陷越调越涨怪圈,地方调控收紧态势已由一线城市蔓延至二线城市,限贷、限购、限价依然为主要措施。

一、2013年房地产调控整体收紧,土地市场年末翘尾

2013年土地市场经历了年初的“开门红”和年末“翘尾”,全年土地供应量与出让金均创历史新高,一线城市热度持续飙升。在3月“国五条”政策出台后,房地产调控“严”字当头,但重点城市仍深陷越调越涨怪圈,地方调控收紧态势已由一线城市蔓延至二线城市,限贷、限购、限价依然为主要措施。

“国五条”定调调控方向,各地政策走势分化

今年3月1日,中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,强调将继续严格实施差别化住房信贷政策,出售自有住房按个人转让所得的20%征收个人所得税。“国五条”出台后,北京、上海、广州、天津等城市先后公布实施细则并制定新建商品住房价格控制目标。下半年,随着楼市走势分化愈加明显,各地政策也出现分化,重点城市纷纷加码调控力度,稳定市场预期。

三中全会提出推动土地改革,房地产长效机制愈行愈近

11月15日,十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,涉及建立城乡统一的建设用地市场;加快房地产税立法并适时推进改革;建立全社会房产、信用等基础数据统一平台,推进部门信息共享等多项关于房地产市场的内容。其中建立城乡统一的建设用地市场是土地改革的方向,农村集体土地将有望进入市场;此外房产税立法也被首次提出,加快立法将使房产税征收更加规范、合理,是楼市长效调控机制的新突破。

继续加大保障房建设力度,增加住宅用地供应

9月,国土资源部召开座谈会要求房价持续较快上涨、供需紧张的城市继续增加住宅用地供应,必要时要压缩其他用途土地的供应规模,优先保障住宅用地的供应,切实稳定土地市场。10月,国家主席习近平在主持学习时强调要千方百计增加住房供应,并指出到2015年保障性住房覆盖面要达到20%左右。四季度,北京、上海等重点城市纷纷加大供地量,土地市场年底翘尾。

二、2013年土地出让金创历史新高,上海突破两千亿元

2.1、300城市土地出让金同比增加50%,住宅用地出让金涨幅达57%

今年,土地供应规模增加,以北京、上海领衔的重点城市土地市场量价齐升,年底更迎来“抢地潮”。300城市土地出让金总额创历史新高,上海突破两千亿元大关。

中指研究院数据信息中心监测显示,2013年300个城市土地出让金总额为31304.5亿元,同比增加50%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)21324.0亿元,同比增加57%;商办类用地7508.0亿元,同比增加57%;工业用地2224.6亿元,同比增加6%;其他用地247.9亿元,同比减少25%。住宅类用地出让金占总额的68%,较去年增加3个百分点,商办类用地出让金占比为24%,与去年同期基本持平。


300城不同类型的土地出让金

土地出让金收入前十名的城市出让金累计为10721.6亿元,占300城市总额的34%,其中4个城市位于长三角地区、2个城市位于环渤海地区、2个城市位于中西部地区、2个城市位于珠三角地区。上海市今年继续位列榜单首位,出让金总额达2262.0亿元,同比增加128%;北京市较去年上升两位位居第二,出让金总额为1821.8亿元,同比增加181%,是榜单中涨幅的城市;广州市和佛山市为新上榜城市,出让金总额分别为615.2亿元和642.5亿元,同比增加150%及48%。今年土地出让金收入前十名城市中仅武汉市同比减少。

一线城市中仅深圳未进入榜单,但土地出让金总额较去年增加331%,排名上升十位以上,土地市场情况好于2012年。

三、2013年土地市场供求同涨,楼面价增幅明显

2013年, “国五条”及各地细则政策先后出台,房地产调控整体收紧,但土地市场受调控影响较小。上半年土地供求量均同比增加,下半年受重点一二线城市地市火爆影响,土地市场量价齐升,多个城市刷新出让金历史记录。

3.1 300城市土地供应量同比增加7%,住宅用地同比增加19%今年,300个城市土地供应量整体增加,全年共推出土地45187宗,推出面积177964万平方米,同比增加7%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)14907宗,推出面积66798万平方米,同比增加19%;商办类用地9187宗,推出面积28922万平方米,同比增加19%;工业用地20268宗,推出面积78796万平方米,同比减少3%;其他用地825宗,推出面积3448万平方米,同比减少19%。从供应结构上看,住宅类用地一改前两年的下降趋势,较去年同期上升4个百分点,占比约38%,商办类用地供应量占总量的16%,较去年略有增加。

1-12月,300个城市住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)单月推出量仅3月低于去年同期,跌幅约为5%。今年300城市土地供应量增加,四季度单月供应量全部在6000万平方米以上,全年呈递增走势。

1-12月,300个城市商办类用地单月推出量仅4、7、11月低于去年同期,一季度同比涨幅均高于25%,下半年供应量逐渐走高,并在12月突破5000万平方米。2013年商办类用地供应量整体涨幅与去年基本持平。

12月,300个城市共推出土地6324宗,推出面积27257万平方米,环比增加73%,同比增加11%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)2269宗,推出面积11099万平方米,环比增加74%,同比增加21%;商办用地1390宗,推出面积5185万平方米,环比增加106%,同比增加19%。

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