[摘要] 兰州市从去年开始启动旧城区改造，计划利用5年时间完成全市范围内的旧城区、城中村等改造。但据兰州市社会科学院发布的《兰州市经济社会发展蓝皮书》分析，兰州市目前旧城区改造中存在土地过度开发、建设模式单一等问题，针对这些问题，《蓝皮书》给出了自己的对策和建议。
兰州市从去年开始启动旧城区改造，计划利用5年时间完成全市范围内的旧城区、城中村等改造。但据兰州市社会科学院发布的《兰州市经济社会发展蓝皮书》分析，兰州市目前旧城区改造中存在土地过度开发、建设模式单一等问题，针对这些问题，《蓝皮书》给出了自己的对策和建议。
改造部署
兰州市计划分5年进行棚户区改造
记者了解到，为推进兰州市旧城区改造工作，兰州市政府决定展开2013年至2017年棚户区等改造规划编制工作。去年前三季度，棚户区改造方面已累计开工建设4个保障房项目，总建筑面积383.62万平方米，建设房屋37257套，项目概算总投资达到111.35亿元。老城区改造方面，2013年推出金塔巷、南稍门、中林路等16处旧城改造计划，共涉及1.6万户居民，计划拆迁的房屋总面积累计约89.16万平方米。成中村改造方面，在前期改造成果的基础上，小雁滩、均家滩、骆驼滩、南面滩和马滩5个城中村整体打捆改造方案已开始实施，段家滩、滩尖子、光辉村和陈官营4个村安置地块的规划条件正在研究中。
开发过度
城关核心区高层建筑容积率达70%-80%
目前，兰州市政府财政收入的一大块来自于土地的有偿转让。旧城改造涉及的权属单位多，需要办理的相关手续多，拆迁方与被拆迁方在争取各自利益化的博弈过程中变数多，开发商拿到土地不易且成本日益增高。开发商拿到土地后，以利己为出发点和落脚点，会增加开发强度，多出房、多挣钱，见缝插针式的建筑，以补偿以前的付出，加之城市控规不严，城市控规多为招商引资让路，造成绿地、市政公用配套设施等不配套或者不同步，兰州市建筑密度及容量不断提高。据了解，早在2009年，兰州高层建筑容积率已经超过30%，而在城关区的核心区域，高层建筑容积率已经超过70%-80%。
模式单一
兰州房价收入比已经超出合理区间
据分析，现在的拆迁建设模式过于单一，拆迁新建的多是城市综合体或是商住楼以及少量的办公写字楼、中高档居民小区，主要靠规模取胜，门槛较低，很容易被模仿，使兰州难以形成跨越发展的局面。另外，兰州市城镇居民收入和农民人均纯收入处于末尾状态，人们无力消费。改造建设在投资时期，主要依靠投资拉动的模式来拉动兰州市经济增长，但其增长性很弱，拉动经济增长的持续性不强。此外，这种模式不利于广泛改善民生。兰州目前的旧城区改造模式在改善被拆迁人住房条件的同时，造成求租住房的刚性需求，新建商品房价不断刷新兰州商品房价，容易造成房价攀比，会进一步推高兰州房价收入比，目前，兰州房价收入比已经超出合理区间，市民购买商品房已相当困难。
改造阻力
旧城区改造面临征地难、拆迁难、安置难
目前，兰州市旧城改造面临着征地拆迁安置三大难。拆迁前期难以达成一致意见。由于行政体制改革的滞后，传统的重管理、轻服务的管理思路依旧阴霾浓重，政府进行旧城改造前期宣传不足，论证不充分，不能广泛听取群众意见，人民群众参与政府决策的广度和深度不足，群众知情权得不到保障，拆迁改造不能得到群众认同。同时，补偿难以达成一致意见。在地方财力有限，招商引资借助外力加快旧城改造势在必然，为争取招商引资到位，政府推出一些优惠政策，其中比较关键的一点就是降低拆迁成本，这就从政策倾向上对开发商进行了倾斜，为补偿难以达成协议埋下伏笔。此外，容易酿成群体事件，拆迁过程中个人权利意识觉醒，政府管理社会模式单一，被拆迁方表达和实现自己利益诉求的渠道一旦不畅，其被剥夺感就会剧增，平时聚集的社会矛盾很有可能借此爆发。
对策建议
鼓励中心城区人口外迁，开发皋兰、榆中等县区
《蓝皮书》建议，兰州市要增强规划刚性，不断壮大国投等市属国有投资公司的实力。为破解改造面临的难题，要争取被拆迁方的认同和支持。行政机关要严格按照程序办事、提高行政行为透明度和办事效率，以民众的认同和政府公信力争取民众支持。政府在拆迁方和被拆迁方之间要中立，推进双方平等协商。此外，政府应随着房价上涨调高货币补偿比例，实物补偿按照建筑面积1:1补偿为底线。
《蓝皮书》建议，调整拆迁区域的居住功能，使旧城区淡化居住功能，首先在城市空间上北拓东进，增加皋兰和榆中两个地方的城市居住功能。通过兼并、重组、出售等市场运作方式，推进中心城市优质公共服务资源向榆中、皋兰转移。制定鼓励中心城市人口外迁的优惠政策，引导开发商在皋兰、榆中按照规划进行新的商业开发。
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