[摘要] 一个烂尾盘能否翻身，需要三个条件。一是该项目基本市场条件评估；二是资金及债务状况；三是操盘手的水准，其中最关键的因素是其决心大小。由此，我们引出一个话题：就是楼市在10多年历程中出现过不少烂尾楼，它们的现状怎么样？能翻身吗？有什么奇闻逸事吗？
每个楼盘背后都有一段历史，或喜或悲，如同人生对于房地产这个只属于富人“玩”的游戏，人们的关注大多集中在游戏的胜利者，“成王败寇”现象没有例外地贯穿在地产名利场上。
然而,有成功者必有失意者。在看惯了一系列成功楼盘的故事之后，我们不妨去寻访曾经失意的楼盘———也就是俗称的烂尾楼，感受一下它们的前世今生，看它们在今日的命运如何，也算是完成一次社会学意义上的楼市探讨。
有人认为，最美好的故事应该是悲剧气氛开头，喜剧结局收尾。而最凄惨的故事是什么？我想，应该是:悲剧的开头你来承受，而喜剧的结局是别人来享受———如同辛亥革命的胜利果实被袁世凯篡夺一般。摊上这样遭遇的楼盘肯定让当事人非常郁闷，这里,最经典的莫过于邓智仁邓大伯的故事:
邓大伯含辛茹苦抚养的“孩子”———玫瑰园，从小就百病缠身，弄得邓大伯精疲力尽，终于心灰意冷，把孩子白送了出去。经过一段波折,最后山东梁希森把“孩子”抱回家。结果奇迹出现了,梁希森竟然妙手回春,玫瑰园重新焕发了光彩,从著名的烂尾楼一跃成为京城高档别墅的代名词。你说为他人做嫁衣的邓大伯委屈不委屈？
有资深营销专家指出：一个烂尾盘能否翻身，需要三个条件。一是该项目基本市场条件评估；二是资金及债务状况；三是操盘手的水准，其中最关键的因素是其决心大小。看来梁希森满足了这几个条件了。
由此，我们引出一个话题：就是楼市在10多年历程中出现过不少烂尾楼，它们的现状怎么样？能翻身吗？有什么奇闻逸事吗？
这些都是很有意思也很有娱乐快感的事情。因而我们决定“寻访”国内楼市风云里曾经“涌现”出的十大失意烂尾楼，用我们娱乐化的视角,整理它们前世今生的故事,搜集它们是是非非的经历，并加以点评，让更多的读者了解被尘封已久的“楼事”。
其实，这些被我们关注着的烂尾楼，当初都是楼市里命运不幸的“失意者”，但事隔多年，它们现在的景况又有着很大的不同。玫瑰园、和乔丽晶等楼盘已经成为京城高档楼盘，中宇大厦依旧怅惘在风雨飘零中，而森豪公寓则因为卷入涉及金额达6亿多元的虚假银行按揭案件而名声大震……
看来幸福的楼盘都是相似的，悲伤的楼盘各有各的不同。
中国建筑史10大知名烂尾楼
1、银都中心：最有希望翻盘的烂尾楼
传奇色彩：★★★
前世故事：
银都中心历史很悠久，是1992年赴港招商的北京地产综合体。1995年前，由北京银都房地产公司开发的银都中心就已经开工建设，并开始对外宣传。2001年左右，银都中心已经搁置了三四年，被当时的媒体列入北京著名的“烂尾楼”行列，有消息说是投资方资金出现问题。期间，一度传出已经封顶的4座现房即将开始销售、邓智仁接手销售策划的消息，但半年后依然没有动静。因为多年沉寂，银都中心被一些网友戏称为“鬼楼”。
今生故事：
“沉沦”多年的银都中心于2004年获得新生。开发商依旧是银都房地产公司，但项目名字已经变更为枫蓝国际中心。据开发商透露，枫蓝国际中心获得了新的境外投资者的资金注入，同时提出一个新的项目主题：亚洲首席休闲商务港。枫蓝国际中心总建筑面积超过21万平方米，由非毛坯公寓、5A级写字楼、商业群楼组成，也被部分业界人士推选为2004年北京引人注目的写字楼项目之一。非毛坯公寓于2004年8月开盘，多为由大户型分割改造出来的中小户型，开盘价为8800元左右，发售当日推出56套房子即被抢购一空，客户追捧颇为热烈。
拍案惊奇：
香港人邓智仁跟“烂尾楼”的缘分不浅，玫瑰园的老板曾经是他，中国商城也出现过他的影子。而银都中心他也曾经介入过，当时风传邓智仁还融资上亿元的资金，但不久就没了下文。
点评：十多年的波折，今日终于摆脱了“烂尾楼”的阴影，可喜可贺。事实上，早在三四年前银都中心就被圈内人认为是当时北京最有希望翻盘的“烂尾楼”。
2、中国商城：娱乐色彩的烂尾楼
传奇色彩：★★★★
前世故事：
中国商城(下称商城)过去曾经是炙手可热的风云项目，它是1994年北京市政府赴美招商的项目之一。2000年2月，商城一期工程栋楼售出90%，8月份售出第二栋楼85%，从销售期到回款期只用了不到10个月时间。
但不久后，由于种种原因，商城的交楼时间延期，另外业主发现装修与原先承诺的不符，期间还出现开发商打人的“流血事件”。因此，业主和开发商之间一直存在种种纠葛，项目也随之停工停售,不少业主要求退房。开发商官司缠身，与业主、银行、建筑公司等方面产生的债务总计达3.6亿元，2002年7月，法院终于宣布商城一期68套价值5000万元的房产被冻结。至此，商城陷入了“烂尾”困境，项目本身也成为北京房地产界的反面教材，各媒体均对此大书特书。
今生故事：
几经周折，北京魏公元鼎房地产开发集团全面接手商城，首先投入3.5亿元解决了商城的债务和纠纷等历史遗留问题，再投入9000万元用于一期项目的装修，并进行专业改造,升级为高档公寓.
经过新开发商两年的努力,再凭借商城优越的地理优势———与CCTV新址而居，属于CBD核心地段,商城终于枯木逢春,销售状况不错.
拍案惊奇：
一、现代城有几名销售副总监带领不少销售员集体跳槽到商城，据说是商城总顾问邓智仁一手“策反”的，此举令潘石屹一度陷入困境。
二、有一次，数十名业主与商城前任老总苏信曾商讨如何支付违约金的问题，由于人声嘈杂，双方发言时都使用扩音喇叭，坐在前排的“主谈者”还不掏出哨子制止四周的讨论声。
三、潘石屹有一次和苏信曾吃上海菜，潘表示愿意接手商城，苏最后婉拒了，听说心情复杂，不知道跟当初商城与现代城闹得水火不容的跳槽风波有没有关系？
点评：北京楼市有句名言，“没有烂尾的楼盘，只有烂尾的公司”，用这句话来形容商城当然不尽准确，就好像我们不能因为曹操兵败赤壁就否认他的能力一样。但商城以它优越的地理位置，确实不应该长期成为烂尾楼。
3、和乔丽晶：贵族气质的烂尾楼
传奇色彩：★★★★
前世故事:
和乔丽晶曾经烂尾三年，原因一直不为外人知晓，直到销售势头好转才有内部人员披露烂尾原因。和乔丽晶在1997年前后曾经推出预售，但每平方米2000美金的期房没有被市场接受，当年只售出大约20余套房，导致某些公司高层下台。后来经过仔细的市场调研，以及重新策划包装，同时进入现房发售阶段，才起死回生。
今生故事:
和乔丽晶已经是一个高档项目了，电影《大腕》中李诚儒那段经典台词就是以和乔丽晶作为素材的。和乔丽晶在外立面设计、建筑设计上，都下了很大功夫，但最引人入胜的还数提出“英式管家”的物业管理理念，用和乔丽晶的业务总监、台湾人杨震宇的话来说，就是“我们实际上在卖一种贵族文化，让等量齐观的人聚集在一起。”和乔丽晶售价是每平方米2000美金，卖得很好，开发商紧接着开发了项目二期“东方之子”，价格也提高到3000美元/平方米。
在东方之子高达21层的公寓中，因为买家大多是双户购买，仅入住数十户，和乔丽晶有位业主描述自己的舒服感受：“我几乎没有在电梯内碰到过人。”
拍案惊奇:
一、据称有开发商分析道,“和乔丽晶复制的是法国利兹饭店的外型，戴安娜就是从那里面出来后，遇车祸而身亡的。”但和乔丽晶的业务总监杨震宇并不承认和乔丽晶是利兹饭店的“中国版本”，主要理由是“我们的窗户不可能像法国那么窄那么高”。
二、二期项目东方之子的邀请函装在一个价值1000元的工艺品中，如果受邀人士来看房，东方之子会全区封馆，据开发商的说法，“3个只供您和您的家人专属供赏”，所有的员工只为“您和您的家人”服务，保证了隐私性、安全性和尊贵性。
点评：从三年烂尾到大放异彩,和乔丽晶施展“乾坤大挪移”的第七层心法,既救活了自己,也给房地产教科书留下了“英式管家”这一成功案例。
4、森豪公寓：虚假按揭金额的烂尾楼
传奇色彩：★★★
前世故事：
森豪公寓位于北京市朝阳门桥西，地处东二环内，本是黄金之地。但这个外销楼盘在进行到装修阶段时，完全停顿下来，到2005年为止已沉寂三年，成了一个真正的烂尾楼盘。而据知情人士回忆，该楼盘其实1997年左右即开始宣传，1999年左右已经封顶。如今路过北京市朝阳门西侧，仍然能看到森豪公寓“烂”在那里。
2002年9月，中国银行北京分行在内部稽核时，发现“森豪公寓”的开发商北京华运达房地产公司，以员工名义，通过虚构房屋买卖合同、提供虚假收入证明套取按揭贷款及重复按揭贷款，并将按揭得到的资金转移，致使该项目停工，形成烂尾工程。经查明，从2000年12月至2002年6月，北京华运达房地产公司共计从中行北京分行申请按揭贷款199笔，涉及公寓273套，形成风险金额64494万元。
这起利用个人按揭贷款的骗贷大案，牵涉到以下几名人物：北京华运达的董事长、香港商人邹庆，中行北京分行零售业务处副处长徐维联，以及两家律师事务所的负责人孔卫东和战军是。据报载，徐维联曾得到华远达公司的好处费800多万元。他这种行为是受贿，还是合伙诈骗，检察机关尚未有定论。
今生故事：
现在正处于水深火热的森豪公寓还在地狱中苦苦煎熬，等待有人慧眼识珠，让其早日“超生”。
拍案惊奇：
在北京房地产界，邹庆和他的华运达公司都没什么名声，此前华运达在北京也没有开发过其他项目。有业内人士根据其骗贷手法，推断华运达房地产公司是一家项目制公司，专为运作森豪公寓项目而成立。当时，森豪公寓对外销售价格为2500美元／平方米，由中国银行提供七成20年按揭。
点评：凤凰涅磐而重生，森豪涅磐能重生吗？不知道有谁会来拯救处在的森豪？这是让很多人关心的问题。
5、上海环球金融中心：世界的烂尾楼
传奇色彩：★★★★☆
前世故事：
上海环球金融中心是个完全日资的项目，注册资金为2.13亿美元。股东有两家，其中森海外株式会社出资128亿日元，拥有51.2%股权，另一家为“上海环球金融中心投资株式会社”，由日本多家企业联合组建的株式会社出资122亿日元，占48.8%的股份。
上海环球金融中心曾被戏称为“世界烂尾楼”。1997年8月该楼工程奠基，原设计高度466米，后来设计变更为101层、492米，因为1997年亚洲金融危机，工程停工达7年之久。2003年2月曾短暂复工，不久再次停工。
今生故事：
2005年2月左右，上海环球金融中心2.8万立方米塔楼底板混凝土浇捣基本完成。这意味着该工程全面开工，预计工程2007年年底竣工。
拍案惊奇：
2004年年初，开发商很可能是为了争夺世界高楼称号，把设计高度从466米增加到492米，造价也从750亿日元飙升至1050亿日元。此外设计者在大楼顶端设计了一个直径达50米的“圆洞”，但有人反映远远地看很像日本的，因而上海方面与日方重新达成对设计方案的修改。
点评：在西方发达国家的高楼建设越来越少的趋势下，我国似乎却反其道而行之，到底是好还是不好呢？
6、玫瑰园：最有传奇色彩的烂尾楼
传奇色彩：★★★★★
前世故事：
北京玫瑰园原由刘常明的香港飞达公司跟昌平县房地产开发总公司合资开发，是北京市政府1992年赴港招商项目之一。1992年前后，邓智仁从香港到北京，和刘常明合作，以投资的形式购买了北京玫瑰园(楼盘详情户型图楼盘图论坛)2万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总代理。邓智仁用1000万港元在香港做策划推广，使玫瑰园一度卖得很火，刚开盘即销售80套。
但由于刘常明将开发资金挪作他用，且恰好碰上国家实行宏观调控，导致项目进展缓慢。同时，有关部门发现玫瑰园别墅手续不全，是不合法的项目。为了救活玫瑰园，邓智仁从代理的身份走向开发的前台，几经折腾后，邓智仁耗尽资金依然无力回天。玫瑰园也被香港人陆苍以象征性的价格收购，但也没能让玫瑰园起死回生，最终破产清算。
经法院认定，玫瑰园的债主共105个，债务总额达10亿元之巨，而其评估价仅为5.99亿元，严重资不抵债。1999年7月16日，玫瑰园别墅在京公开拍卖。
今生故事：
在1999年7月的拍卖中，玫瑰园的大债主之一、山东包工头梁希森以3.98亿元的价格成为玫瑰园新主人。在1990年代中期，梁希森就曾经垫资为玫瑰园装修了186套别墅，但工程款一直被拖欠着。
2000年6月10日玫瑰园以崭新面貌重新开园。此前，梁希森接手后件事是办好产权手续，第二件事是一口气拆了一百多栋已建成的别墅，腾出空地建花园，降低别墅密度，同时做好业主的安抚工作。
所以，玫瑰园其后迅速，得到了买家的热烈追捧，也成为了北京高档别墅的代表。其中玫瑰园三期258号别墅成交价达3750万元人民币，在当时北京别墅市场上创下一个纪录，引起极大轰动。据说，玫瑰园还打算在项目四期全力打造出一个价格为1.6亿元的超级楼王，并让其成为北京别墅的标杆。
拍案惊奇：
一代怪才邓智仁深陷玫瑰园，焦头烂额，在纠缠多年之后终于决心脱身出来，于是转让给香港人陆苍，其转让条件看似非常不可思议：替邓智仁还清数百万港币欠款并送给邓智仁5套别墅，邓智仁就将一座玫瑰园及北京利达行公司白送给了陆苍，当然这里面包括有玫瑰园欠下6.5亿元债务。
点评：玫瑰园的风雨十年颇有些惊心动魄，它让邓智仁苦心经营的、号称香港代理行的利达行公司彻底完蛋，邓智仁虽然日后还重出江湖，但没能力再发动大战争了。而据说目不识丁的山东包工头梁希森，却凭借操盘玫瑰园成为业界瞩目的明星老板。这中间的奥妙，到底是人算不如天算呢，还是事在人为？也许没人说得清。只是对邓、梁二人来说，败也玫瑰园，成也玫瑰园。
7、中宇大厦：北京烂尾楼
传奇色彩：★★★☆
前世故事：
北京市朝阳区三里屯是高级写字楼聚集区，然而在这里却有一座31层高的烂尾楼，它也被广泛认为是北京烂尾楼。这座大楼原名银企大厦，后改名为中宇大厦，占地面积7000平方米，建筑面积52140平方米，楼高106米，于1997年动工，在完成主体结构并封顶之后的七年时间里，由于种种原因一直停工。
据调查，这栋大楼是由银企房地产公司从海南省一家国有投资公司以及其他公司借款8000万元建造的。后来由于大楼投资方经营出现问题，后续资金无法跟上，再加上近几年，所有与这个大楼合作的公司都希望捞一把就走，所以大楼停工至今。
有报道称，在大厦建设初期，由于操作不规范，先后有几千万元国有资产投入了大厦，可这笔账却没有按常规记在银企房地产公司名下，买卖的股权并没有体现大厦这部分的价值，这意味着在股权转卖的背后，还有着涉嫌国有资产流失的故事，详情暂时还不得而知。
今生故事：
至今仍未峻工，依旧矗立在闹市中，与周边环境极不和谐，不知今后谁来赏识？
拍案惊奇：
2003年下半年，在很短的几个月时间里，公司的法定代表人就换了三人，速度之快令人瞠目结舌。
点评：“水”很深，各种纠纷错综复杂，看个热闹吧。
8、温州中银大厦：最“腐败”的烂尾楼
传奇色彩：★★★★☆
前世故事：
1995年中旬，中国银行温州分行投资3500万元，开工建造中银大厦。1997年大楼封顶，但直到2004年仍然破败不堪地“站”在那里。期间，经国家有关质量检查部门的多次检测，认定大楼主体工程及地下基础工程均不合格。
这是温州最出名的一栋烂尾楼，共22层，高93米，占地面积达5000多平方米。当时有报道称：大楼主体工程现场一片萧条，在大楼的墙壁和立柱上，醒目的缝隙比比皆是，墙体外面，钢筋裸露；大楼的承重墙，出现了沉陷现象。据说该大厦的不合格程度达到75%。
当然，人们对该楼记忆最深刻的还是它的“腐败楼”称号，由这栋楼带出了温州金融系统有史以来的一桩腐败案，涉案金额3000多万元，涉案人员43名。
今生故事：
温州市政府根据专家组的建议，对该楼实施定向爆破拆除。2004年5月18日清晨，在5声震耳的闷响之后，温州中银大厦在几秒钟里灰飞烟灭。
拍案惊奇：
风传没有谁为这个存在严重质量问题的大楼承担责任，承建人、中介人、决策者不是保外就医就是取保候审。作为决策者的中行温州分行行长倒是被判13年有期徒刑，但那是因为涉嫌受贿，似乎跟中银大厦没什么直接联系。
点评：其实这个事情真的没有什么好点评的，大家都心知肚明。
9、中诚广场：广州烂尾楼
传奇色彩：★★★
前世故事：
中诚广场是广州当年的烂尾楼,高51层，分A、B两塔，总建筑面积达23万平方米，规划有600多个停车位。1992年动工，1993年开始卖楼花，当时每平方米售价达到3万港元左右的天价。中诚广场受亚洲金融风暴影响，在1998年停工烂尾。其时，外墙大概只完成了8成，部分外立面挂上了玻璃幕墻。据说中诚广场的债务纠纷错综复杂,涉及300多宗债务官司。
今生故事:
2002年10月，广州中院为保护债权人的合法权益开始介入项目的盘活工作。北京金贸国际投资公司和广州骏鹏置业公司以9.24亿元成功收购了中诚广场约16.5万平方米的面积。用某媒体说法：自此，这座烂尾多年、曾一度险遭拍卖命运的广州烂尾楼终于以“体面”的形式重获新生。
拍案惊奇:
10多年前耗资300万美元的设计在今天依然没有落伍。内部建筑宽敞大气，大堂高近20米，净层高为3.45米，此外大堂的采光井、环行车道、顶楼停机坪等设计都可以让中诚广场现在仍然能在广州高档写字楼中占据一席之地。
点评：在高手眼中，没有所谓的烂尾楼，只要有机会，再“烂尾”的楼盘照样是香饽饽。
10、巨人大厦：最“头脑发热”的烂尾楼
传奇色彩：★★★★★
前世故事：
在上海环球金融中心成为烂尾楼之前，中国最著名的烂尾楼就是珠海的巨人大厦，它的著名之处在于拖垮了史玉柱领导下的巨人集团。
1994年，处于事业巅峰的史玉柱决定建造巨人大厦。当时巨人集团的资产规模已 过亿元，其中流动资金数百万元。最初的计划是造18层公司自用的楼，并没有涉足房地产的计划，但后来设计更改为造70层的楼。
1996年，巨人大厦资金告急，史玉柱把保健品方面的全部资金都调往巨人大厦，而保健品业务则由于“失血”过多，几乎被拖垮了。但直到1997年，巨人大厦还是没能按期完工，已购楼花者天天上门催要退款，媒体也用地毯式的方法报道巨人财务危机。接下去没多久，只建到地面三层的巨人大厦停工，史玉柱也“人间蒸发”。
后来，复出的史玉柱在接受采访时回忆，当时建巨人大厦的行为“哪儿像是办企业的人做的？更像是幼儿园一群人在那里拍板。”
今生故事：
据说2000年左右有神秘人接手，但巨人大厦现在似乎还在原地“烂尾”。
拍案惊奇：
据当年的媒体报道，1994年底左右，一位领导到“巨人”视察。当他被引到巨人大厦工地参观时，“四周顾盼、兴致高涨”(当时某媒体语)地对史玉柱说：“这座楼的位置很好，为什么不盖得更高一点？”就是这句话，让巨人大厦不断加高，从18层到38层，接着又分别经历54层、64层、70层的设计变更，设计投资从2亿增加到12亿。
点评：头脑发热之下，真是“人有多大胆，楼有多高层”。
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