[摘要] 近期，我国一线城市房价“高烧不退”，而部分二三线城市则“鬼城”“鬼楼”不时出现；房地产市场似乎成了一个投机市场，买房子保值增值的预期更加强烈。在稳增长背景下，有关楼市的调控政策会不会“转向”？房地产市场改革如何“破题”？
近期，我国一线城市房价“高烧不退”，而部分二三线城市则“鬼城”“鬼楼”不时出现；房地产市场似乎成了一个投机市场，买房子保值增值的预期更加强烈。在稳增长背景下，有关楼市的调控政策会不会“转向”？房地产市场改革如何“破题”？正在海南三亚举行的2013博鳌房地产论坛上，与会者围绕目前楼市焦点问题展开了激辩。
一线城市和二三四线城市楼市出现“冰火两重天”
今年上半年，北上广深等一线城市房价可谓是“高烧不退”，其温度上升堪比60年来“最炎热夏季”。7月20日，北京中建国际港开盘当天，1462套房源售罄，认购金额37.9亿元，创造了2012年以来单日、单一楼盘的销售纪录。
中指研究院统计显示，7月份北京、上海等十大城市住宅均价为17609元/平方米，环比上涨1.34%。
“如今的楼市，一线城市和二三四线城市是‘冰火两重天’。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。
与北上广一线城市相比，相当一批二三线城市房地产市场冷清低迷。海南一家地产项目营销部负责人告诉记者，他们的项目7月份以来成交为零，“公司要做的就是放慢推盘节奏”。鄂尔多斯、温州等地，楼市更为趋冷。鄂尔多斯房价全线下跌，不仅出现大量的空置住房包括写字楼，甚至引发了以白酒抵债和换取房产的乱象。
“三线城市房价已经被‘抛弃’。”金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪说。景瑞地产（集团）股份有限公司常务副总裁杨铁军说，景瑞地产在三线城市布局，现在也在回归一线城市。
中国房地产业协会副会长朱中一说，2010年国家针对一线城市进行调控，大量房企涌入二三线城市形成过剩，一线城市再度供不应求。
“目前一线城市的供不应求，和三四线城市库存积压比较大并存。”国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松认为，房地产业呈现结构性不平衡。
限购限价限贷不力 调控政策要“转向”？
限购、限价、限贷等行政调控手段不可谓不严厉，但实际效果似乎依然不彰？中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，过去的调控措施不断采用行政手段，在一定意义上不利于市场配置资源。
“我们的调控措施主要集中在限购、限价、限贷等一些方面，而土地和楼盘的有效供给明显不足。”顾云昌指出，今年上半年住宅用地供应仅完成全年计划的36.7%。而过去三年的土地供应计划均未完成。
同时，证券市场吸引投资十分低迷，进一步加剧了房价上涨，目前股市的吸引力非常低，基金等多样化理财产品也没有得到应有的发展，房产因此成为“人见人爱”的投资方式。
渣打银行“开发商景气指数”调查的30家开发商中，23家开发商认为未来6月内房价涨幅将达10%，6家开发商表示涨幅会更大。
“下一步调控政策可能更加尊重市场规律，但已经实施的调控政策短期内也很难退出。”住建部政策研究中心主任
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