2012年8月16日，维思平建筑设计助理主设计师谭善隆在“2012全球视角下中国城市综合体发展之路高峰论坛”上表示，城市综合体在功能综合和交通便利的城市里，比如说像香港，是一种自然而然的结果，看起来是自然平常，没有什么出奇的，反之在城市尺度过大、配套设施、交通系统不完美的城市里，城市综合体确实是改善城市生活的有效手段之一。
在这儿我想提出一个观点，这种集体的城市交通系统，对综合体来讲是非常重要的要素，对我来讲它是综合体里非常重要的引擎，比如在这么一个场所里头，我们要搞一个酒店，这个九龙站刚好是跟香港的飞机场轻轨是换乘的车站，等于说我在这个平台上发展一个酒店，这个交通已经把我的客户直接从飞机场送到我的门底下，同样的道理，我在这个群房下面发展我的住宅，我的人流为我带来很好的配套，不仅仅是很多办公的人士，居民在上面生活，也带来了商机的要点，在这个项目里，主要的开发商是岗铁，它推广的思路并不仅仅是交通的机构，同时也在带动我们的生活，所以是一路带动生活，不仅是铁路本身，一直在推动轨道交通推动生活的模式，所以我这边在问一个问题就是说，看到九龙站很超级完美的结合发展模式，它是个偶然的发展模式还是个经过计算的。我想分享的就是，像这种发展的模式，对我来讲我相信并不是偶然的模式，像这块地大家知道是地少人多的地方，在香港地方发展的话，一定要有一个填海的工程，成本非常高，政府希望尽可能控制它的成本，减少它本身的投入，它往往利用沿海在地铁沿线的发展，会形成一种融资的手段，通过跟地铁公司公开的招标跟开发商的合作，形成一个非常有效的融资模式，透过这个融资既能发展城市，同时商业物业带来的回报也可以投入到公共交通里头，形成一个可持续的财务模式。
个观点希望跟大家分享的就是，城市综合体在功能综合和交通便利的城市里，比如说像香港，是一种自然而然的结果，看起来是自然平常，没有什么出奇的，反之在城市尺度过大、配套设施、交通系统不完美的城市里，城市综合体确实是改善城市生活的有效手段之一。
HOPSCA它包括了酒店、办公、公园、购物中心、会展中心和公寓几个单词的组成。在搜索当中，我发现了一个非常有趣的现象，原来这个词，尽管它是个洋文，但它并不是进口的概念，从老外的口里面，这个词是的madeinchina，我想回答院长刚才提到的机遇和挑战，我们还有很多机会去开拓HOPSCA这个东西，究竟是什么东西，我们能找到属于中国城市的特色发展模式。
接下来我想跟大家分享，城市综合体开发设计的流程，从我们设计单位的角度来讲，我们分六个大的阶段，首先是对市场的研究，然后是产品的定位，产品的策划、产品的设计，对我们来讲从第五个阶段以前都是非常重要的，设计前期的研究，对产品进行具体的设计，然后是工程的实施，运营时候的反馈，从这段里头有一个很关键的，综合体最关键的是业态，所以从策划的角度来讲，步进入到那个业态的结构，所谓的策划也是对整个业态有一个结构，比如说综合体里头不同的业态是什么东西，该处于什么位置，相互的位置是怎样。
同时我也想分享一个观点，对业主来讲，整个建设的团队，其中有两个成员是非常重要的，建筑师负责领导建筑团队来进行完美的设计，同时我们也需要跟商业的策划顾问进行良好的互动，他们是负责整个容器里头的内涵，我们必须从硬环境、软环境两者进行完美的结合，才能打造出完美的产品。
关于策划，我在整理PPT的时候，找到了一些有趣的说法。我们先从甲方的角度去说这个事，比如说瑞安的设计总监陈先生，他说“我们做新天地的时候，把方案给策划公司看，他们说中国是没有人会在外面吃饭的。”做上海证大的策划师，他的观点“八年前大家说正大广场是失败的，一直到这个团队进入了，大大改变了广场里面的内容，现在它是成功的。”
从不同的角度讲同样一件事，我想可以分析说明几个事情，个我们市场分析数据严重不足，大家掌握的信息不太完善。第二个我们的市场变化太快。第三点策划工作有很大的部分是分析工作、统计工作，同样它也有一个创意的成分，从这个角度来讲，我觉得整个业主，整个设计团队、开发团队里，建筑师是肯定从空间、流线体现出思考，商业策划师也可以从商业的定位、品牌来打造硬环境、软环境同步的建设。
比如说在上海滨江的休闲购物场所，它的旁边就是CBD的核心区，白领也需要休闲购物，江边也可以提供非常好的风景，我们把定位成滨江的休闲购物场所。另外一个案例是杭州的经济开发区，我们定义成城市生态森林，我们重点发展绿化，把它打造成城市的公园。
接下来有一个比较常见的问题，我们说城市综合体它有好些特征，有些人认为它是公共场所，有些人觉得它是商业场所，甚至有些人把城市综合体和商业综合体混在一起讨论，究竟它是什么呢?我想借这个机会引出一个词，就是POPS，是私人拥有的空间，空间的传统意义来讲是一种免费的，一般的民众可以不花钱去的地方，从营销的角度来讲，所有免费的东西都是有无限大的吸引力的，公共空间永远是民众喜欢爱戴的空间，在我们这个情况下它是私人拥有的，开发商可以在人能很多，很能吸引人的空间里，有很多的机会创造一些商机，也可能创造一些吸引更多活动的机会。
活动场所大于消费场所，这是我对综合体趋势的一种观点。大于这个字非常有意思，它既说明了生活场所这个概念要比消费场所要大，就是说消费场所是在生活场所之中的环节，同时也说明生活场所的重要性越来越比消费场所要大、要重要，从这两个场所的观念底下，我们可以有几个属性去探讨，比如生活场所里会牵涉到更多的慢的功能，比如说消费场所有一些快的功能，比如说快餐，麦当劳，我们去就希望尽可能排队、消费，然后离开;慢功能没有一些很明确的目的，到那个地方消费者也不知道他为什么要到，可能是慢慢的习惯，里头也非常讲究，在人进入到场所里的体验，未必是一个非常急着购物消费的体验，或者他在里面逛、在里面停留、在里面等候。
先说什么是场所?对于我说场所的构成部分是空间加活动。场所的个构成元素是空间，空间是我们主动去打造的空间，它有特定的样式，特定的材料，特定的氛围形成的，并不是剩下来参与垃圾的空间，空间是个载体，它承载了很多我们经过精心安排的活动，比如说茶座、购物，群房顶上的平台，从这个图上我们看到是樱花街，大家会想起来哪个城市呢?有可能有的人想起来是东京，有的人想起来武汉。在这个城市绿轴里，我们打造了一个粉红色的绿轴，我们利用樱花跟当地文化有一个呼应，我们结合购物中心的商业活动，比如说以日本文化为主题的餐饮商品店，来形成景观跟商业结合的形式。有了好的场景，好的场所，我们也讲究什么是好的体验，我们需要一个好的环境，好的氛围，大家都会比较直观的理解，也需要人跟地方产生一个好的关系，来形成我说的第三个要素，就是人怎么跟那个地方产生一个记忆。
我们做的南京长方中心，它的定位跟城市的轴线形成跟南京更宏观的时空感，从项目本身整体的形态就能够反映出来南京这个城市的气质，同时我们在杭州的(致富大厦)，我们从整个杭州的气质表达出它是属于杭州的建筑物。除了我们主动的配合地方的特征、文化来打造我们项目，我们也可以反过来通过我们标志性的建筑物，为城市和地方带来一些有冲击力的特征，比如说我们可以做一些标志性的建筑，我们在宁波江东核心区的规划，在武汉融科的项目，不仅仅是单体的问题，同时也希望打造整个项目是有地标性的目的地。
讲到最后一个观点，就是说综合体的观点，一个成功的综合点最重要还是一个要重游性，那才是有条件，人家会再来，这个我觉得是最关键的，要达到这种重游性，好的体验，人跟场所的关心是很重要的。
，前阵子我们听见他，看见他，老说叫我们怎么去耍酷，问我们有没有网购，网购这个模式现在越来越成熟，我们集体网购的时候需要去上街吗?我的观点是比较积极的，网络购物的现象反而是促进了现场购物更讲究场所和现场的体验，就是为什么我们要去现场进行人跟人的、人跟空间的交流，从这个里头我们可以带出几个现象，个现象是茶座文化，每个人都多多少少有点八卦的，我们都喜欢观察其他人，也有自我表现的表现欲，所以在茶座的文化里，我们能发现人是很自动的愿意呆在一个场所，然后从里头消磨它的时间，在我们设计当中，我们是非常讲究人本身就是最能吸引人的一个元素，在这个前提下，我们在设计我们商业街的时候，我们在设计我们综合体的时候，我们会非常精心的安排人在什么地方出现，人在什么地方能呆的住，他能看见什么东西，能看见什么人，在这个元素里头，我们会精心的考虑，在商业街当中有停下来的空间，我们的人流有一些是安排在立面上面，让人看到人在这边流动，这是我们用人气形成的装饰。在这个前提下，我们不需要帅哥美女也可以做的模特，我们会有老外，说明这是国际化的地方，我们会有穿西服等等，说明这里有各种各样的人在这里碰撞。再进一步的就是有一些室内空间的混合想法，比如这是一个香港的案例，这里头我们看见三个元素，一个是餐厅，一个是滑冰场，还有一个等候区，一家好的餐厅你去吃饭肯定要等的，它把餐饮跟滑冰场结合在一起，滑冰场就是舞台，等候区就是关注群，可能是他的小孩，也可能是他的朋友，也可能跟他完全没有关系的人。
刚才提到了茶座的文化，接下来就是扶梯的文化，最能打动住户的就是扶梯，扶梯是的配套，如果我的前面就是扶梯，每天这个扶梯每天为我带来很多的人流，有什么配套比这更好呢?这是一个83米的通天梯，它里面有茶座，在里面办公的人可以看到人来人往的现象，形成一个非常有趣的在办公、购物、休闲的人群，在同样的空间里相会，同时这种扶梯的构造也在购物中心形成了像艺术品一样的，这个艺术品的主题就是人流和人气，也可以形成人气的展示。
我提出了一个被逛街的概念，其实这些主力店和旗舰店都是我们打造的目的地，为我们整个流线进行加速，进行推动力，就把人群从一个点带到另外一个点。在这个街安排的底下，我们需要一个软环境的经营，软环境的经营包括了两个重要的概念，一个是对场地的管理，我们在个街里头会有一些街巷的空间，那个街里头会存在什么活动，它应该有怎样的配套，它的铺地是软铺地还是硬铺地，在假日的时候，广场的空间有些表演的配套，不光是人家来的时候，不光是购物，一个家庭带着小孩在这边看些表演，有些节庆的活动都可以结合在这个场所里进行。
这边回到私人拥有的空间概念，这是香港的沙田站，这个站前的空间据说是香港人流的空间，也是租金的空间，这个空间是直接水平向的连接沙田站，在过去十年，改造成完全空旷的场地，为了是把这个空间再打开，让周末的时候有一些文化商业活动能够在这边发生，形成真正名副其实的城市客厅。
我们从人步行的尺度来决定整个街的节奏，比如说在入口的时候让人能坐在来，吸引其他人进来的场景，到中间我们需要一些有表演兴趣的元素，吸引人，给人家动力，进一步的往前走，到了一些大的节点我们会配合一些业态，比如说电影院，本身那是个载体，透过载体把推到高潮，电影院也会形成人流非常大的局面。
一直强调人流非常重要，驻留也非常重要。所以在昆明的项目里，我们提出了一个想法，其实我们都不知道来访的人什么时候肚子饿，我们希望在整个街里头少吃多餐，能够多放一些小吃的地方，来支持整个步行的体验，然后在一些开放的节点，我们刚才提到了大的屏幕来展示，我们在等候朋友的时候，等候其他人的时候，也有对场所信息的收集。我们考虑商业街的时候，怎样去增加提高商业街的价值，怎样去把经营商业的时间段加强，所以我们提出来全天候的概念，这是南方的项目在武汉，遮阳棚为商业街提供全天候的条件。这种全天候的想法不仅仅是社区型的商业里实现，在社区型的综合体里头，也可以通过垂直、分层的规划实现这种想法，比如我们在深圳梅龙镇的项目里，也可以透过我们对沿街商业，结合一些架空，形成一些有趣的商业空间。
这就是空间体验的观点，这边提到内即是外，外即是内。我们从观察很多案例里面发现，有很多的商业街已经变得很模糊了，室内越来越向室外，室外的感觉越来越像室内，室内它的视觉冲击力越来越接近室外，从这个趋势来讲，我们能发现有几个关键的要素达到这个效果，我们从室内的商业街里头非常讲究视野，不是传统的把人困在一个黑盒子里头，从内部空间的安排里头，人有时候不仅仅能看见平常的店面，能看到上面下面非常立体的视觉，有一点非常重要的，传统的购物中心希望把你关在里头，让你不知道外面是白天还是夜晚，光线刚才提到了，如果我在家里头网购，我不关心那个环境，我可以在半夜，也可以在白天去做，但如果我去一个购物中心里，我希望有一个非常好的环境，我希望在白天的时候，我能体验到光线是非常自然的，在里头能进行我的体验，这个材质也是一样，我们有些时候会把室外的材料引到室内里头，形成一个里外没有隔阂，是非常自然而然的衔接，不知不觉的从我的家里头，从城市道路里进入到综合体里。
不仅仅是商业的项目，文化的项目，比如说我们在大连有一个综合体，也会引入到这种主题，我们非常讲究通透性，把景观里外的连贯，在购物里也有这种发现，以儿童作为主题的空间，这种主题完全可以结合室内外的景观做得更完善、更完美。
接下来也提一个对群房屋顶的处理，有人说综合体是非常好的东西，它是为了吸引更多的人去享受、去在城市里头找到他们在其它地方找不到的资源，比如绿化、景观，就像日本南部的项目，屋顶的景观是为了完全补充城市里头的缺陷，我们项目的里头非常积极的考虑，一般开发商非常担心群房一般到三层以上担心上不去了，群房的屋顶本身为什么不可以目的地，我们这个项目常识把它打造成生态绿化的平台，可以以儿童活动作为主题的，大家在座的有很多是家长，周末的时候都会愁带小孩去什么地方活动，如果有这么一个购物中心，家长们可以进行购物，儿童也可以进行他们的活动，我想这是一个非常完美的搭配。
会所平台，人不仅仅从城市里面进入，也可以从办公里头往下走，形成两路进入商业的格式。在平台的前提下，我们可以考虑跟邻居其它的商业，利用共享的平台，把人流共享，也可以利用架空的形式，把人流跟地面的交通分开，形成首层的商业价值复制，复制到二层、三层。当人离开了交通以后，自然而然的走到二层、三层。除了在商业型的综合体里头，我们在居住型的综合体里头，形成一个花园。这不光是高端的项目里头能实现体现这种想法，在一些小型的项目里头也可以运用到风层立体规划的优势。
今天这个主题我最后想以这个问题作为一个结尾，城市综合体究竟卖的是什么?如果有一个社区，我们买面包都得开车去，跟一个我们能够在步行的范围内能搞定吃饭、看电影、购物、看病、办信用卡、健身，我想哪一个更能吸引你?我们就知道，城市综合体卖的就是生活的便利，一应俱全的环境。在我们步行的范围之内，你能想到的它都能满足你，从这个概念去定义的，我觉得整个综合体的关键就是在于，所谓的综合就是人们在城市生活里头，各种各样的需求，各种各样的欲望给有效的去满足，能满足这一点，城市综合体肯定是一个成功的综合体，所以最后的总结就是“谁懂得城市和生活，谁就能经营好、建设好城市综合体”，谢谢大家!
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
