[摘要] 社科院城市发展与环境研究所、标准普尔24日分别发布报告,对2012中国房地产开发企业予以警示,分析认为2012年将是住房分配制度改革以来,房地产行业最艰难的一年,财务状况疲弱的中资房地产开发商今年可能将面临生存的考验。
社科院城市发展与环境研究所、标准普尔24日分别发布报告,对2012中国房地产开发企业予以警示,分析认为2012年将是住房分配制度改革以来,房地产行业最艰难的一年,财务状况疲弱的中资房地产开发商今年可能将面临生存的考验。
社科院城市发展与环境研究所发布的房地产蓝皮书认为,2012年房地产行业整体盈利可能进一步下降,中小企业亏损将加剧。社科院城市发展与环境研究所副研究员李恩平表示,经历2011年房地产交易量的持续低迷后,房地产企业面临的选择是,要么降价销售,要么囤房囤地。
但当前的房地产开发销售环境不同于2008年金融危机初期,当时开发企业的土地购置多发生于2006年以前的低地价时期,房地产品的降价空间大,大幅降价仍能保持可观盈利,而当前房地产开发土地购置大多发生于2009至2010年的高地价时期,产品降价空间小,降价可能出现企业亏损,不降价则资金占用上升,资金链紧张压力增强。标准普尔评级服务在24日发布的《信用分析:信托贷款和境外债务风险暴露较高的中资地产商面临挑战》报告也提出,2012年许多获评级开发商目前都面临较高的再融资风险,特别是那些信托贷款和境外债务在到期债务中所占比例较高的开发商尤其如此。标准普尔信用分析师李国宜表示“开发商的借款成本普遍上升,且融资渠道减少,从而削弱其盈利能力和现金流。
尽管部分公司的评级较高且能够进入境外贷款市场融资,但它们也面临比以前更高的利率和更短的贷款期限。”李恩平认为,由于行业整体盈利下降,部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力,破产、倒闭风险增大。蓝皮书指出,由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产,也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购,通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力,因此整体房价将在盘整中有所回落。但总体上,剧烈的价格战很难形成,总体房价降幅不会很大。此外,标准普尔预计中国很多城市将在今年剩余时间继续执行限购政策。
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中国社科院24日发布的2012年《房地产蓝皮书》认为,对房地产自住性需求的支持力度将逐渐加大,调控措施将进一步体现差异化、精准化。
2012年几乎不存在房价上涨的可能性,但总体降幅也不会很大。《蓝皮书》认为,2012年房地产政策将继续巩固已有的调控成果,调控政策将不断优化和提升,但调控难度不断增大。一方面,国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投资投机性需求,抑制投机仍将是2012年房地产调控的重要目标;另一方面,经济增速回落,保增长压力增大,宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。《
蓝皮书》认为,政府与企业、中央与地方差异化的利益诉求导致地方政府和企业在对中央政策的执行和实施中,更积极寻找有利于自身利益的政策突破,消极应对不利于自身利益的政策实施,导致调控政策的执行和实施难度增大。抑制投机性需求仍将是2012年房地产调控的中心任务,同时,对自住性需求的支持力度将逐渐加大,调控措施将进一步体现差异化、精准化。2012年房地产调控将加大对自住性需求的支持力度,引导自住性住房消费适度增长,对首套住房的金融支持力度将加大。
《蓝皮书》提出,房地产行业内垄断企业通过价格战实施并购的策略很容易因行业外资本进入而打破,导致得不偿失,因此很难形成剧烈的价格战,总体房价降幅不会很大。但由于需求低迷,2012年几乎不存在房价上涨可能性。由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高,大幅降价意味着多数项目面临亏损。
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