[摘要] 昨日，杭州余杭区法院已受理西城时代家园开发商金星房地产破产案的消息爆出，市场一片哗然。在楼市调控导致高库存、高负债的背景之下，房企因资金链问题申请破产，自然引发市场联想，这是否会打开了房地产潘多拉之盒？
昨日，杭州余杭区法院已受理西城时代家园开发商金星房地产破产案的消息爆出，市场一片哗然。在楼市调控导致高库存、高负债的背景之下，房企因资金链问题申请破产，自然引发市场联想，这是否会打开了房地产潘多拉之盒？
破产房企早陷资金困境
近日杭州西城时代家园的业主接到短信息，内容称余杭区法院已依法受理金星房产公司破产案；西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争于7月底前完工。
这一则短信，将金星房地产的境况真实地暴露给业主。金星房产最近几年可谓动荡不已。4年不到，开发商金星房产5次转让股权。金星房地产旗下的西城时代家园曾经也是热销楼盘，可惜好景不长，去年年底开始，各种不利的消息传出。早在去年底，西城时代家园三期约有50套房源被金华市中院和余杭区人民法院查封。据当时从余杭区人民法院了解，查封房源主要是因为金桥[简介动态]投资管理合伙企业起诉金星房产欠钱，欠款约为4000万。从去年年底到今年年初，西城时代家园就曾经多次延期交房。主要原因，据称是因为项目资金链断裂停工。
据了解，金星房产的母公司是浙江中江控股，而中江控股集团已经申请破产保护。
房企破产潮或将出现
事实上，资金链困境是众多房企面临的共同问题。资金链困境的最主要原因是销售不畅，库存大幅增加。近期，一组有关房地产“库存”的数据显示，2012年中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。
库存增加不仅仅导致回笼资金减少，还会增加资金成本。北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾表示，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。
为应对资金压力渡过难关，房企各出法宝。中原地产报告认为，2012年楼市调控继续维持一定力度已经是大概率事件，特别是信贷继续偏紧已成定局，在大形势下，预计2012年对大部分开发商来说依然是隆冬，出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，预计规模股权交易全年很可能突破千亿，而房地产股权及资产全部交易额很可能突破3000亿。
申请破产保护对房企来说可能是下下之选，但当无力回天之时，破产也是难以避免的命运。有媒体称金星房地产是本轮房产调控政策下，杭州地区家因资金链问题申请破产的房产公司。然而事实上，早在今年2月前后，就有杭州瑞达实业投资有限公司已提交破产申请。业内人士也表示，不仅仅是杭州，目前各地申请破产的开发商决不止这两家。尤其是在温州民间借贷危机后，不少企业资金链仍然非常紧张，特别是受到国家宏观调控的房地产企业，从近段时间来新闻报道的欠税企业名单便能略知一二。除了已经申请破产的小部分企业，还有不少房企资金紧张已到，正挣扎在破产边缘。有资深业内人士认为，目前房地产政策层面没有松绑的迹象，一季度成交相比去年同期大为不如。去年的销售让房企深陷资金困局，今年只会更加困难。如果应对不慎，会有更多的“金星房产”出现。
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4月周北京住宅成交量环比下跌逾5成，但市场人士认为4月销售应该还会延续3月的上升势头
虽然刚刚经历了3月份的“小阳春”，但一季度楼市的整体表现还是十分惨淡。
根据北京住建委的统计数据显示，2012年一季度，北京新建住宅网签套数18072套，同比去年的20723套下滑13.01%，远不及2010年的28452套和2009年的30486套，创下4年来新建住宅网签量同期的值，同时也是2009年以来单季度网签量的新低。其中1-3月分别成交4473套、5514套、8085套。
同时，4月份周(4月2日-8日)北京新建商品住宅网签1147套、二手住宅成交949套，环比分别下降53%和72.5%。不过，业内人士指出，月初的销售一般都会低于月末，这是市场规律，因此不能只简单看环比，3月周市场的表现便很一般。4月市场的销售应该会延续3月的上升势头。
存货消化周期达54个月
从上述数据也可以看出，虽然3月份北京住宅成交量环比大幅上涨，但是市场整体成交量依然较调控前有明显的差距。而2012年一季度末，北京等十大城市库存积压已经达到了58.9万套，同比上涨45%。
房企方面，据统计截至4月8日，A股上市房企已有75家公布了2011年年报，库存总市值达到了9048亿，同比2010年的6268亿元上涨44.3%，相比2009年的4183亿库存更是增长了2倍以上。而伴随着高库存的低迷销售，自然也拉长了存货的消化周期。
中原地产研究部总监张大伟就表示，“按房企存货和营业成本计算，2011年末75家A股房企整体存货的消化周期达到54个月，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.8年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比延长了9个多月”。
而高企的库存也将促使房企加大促销的力度，进一步降低新房销售价格。
销售有望进一步回暖
在库存高企，成交量下滑的同时，北京市房协4月7日发布数据称，今年一季度北京新建普通住房成交均价12326元/平方米，较去年同期下降20.7%。
分析人士也表示，现阶段市场以价换量明显，开发商也都意识到想要降低库存，就必须率先降价。而目前的成交量也确实主要集中在降价项目。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约量，其他未降价项目的销售仍旧冷清。
因此，从目前整体市场来看，市场均价还是存在继续降价的空间，在调控政策执行力度不减的情况下，之前未降价项目很可能会迎来一次补跌过程。
至于4月份的销售状况，市场人士普遍持乐观态度。张大伟分析认为，从统计数据来看，4月开盘项目将有明显上涨，而之前热销的保利罗兰香谷、龙湖时代天街等项目依然有房源释放。“整体来看，成交量有望在目前基础上再次上涨，虽然不可能出现接近调控前的情况，但触摸限购后点的可能性非常大”。
北京联达四方房地产公司董事长杨少锋也表示，“随着近期银行对首套房信贷松绑的幅度增大，加之房企进一步的促销，楼市有望一进步回暖”。
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