[摘要] 自2010年房地产调控开始，在不断严厉的楼市调控政策影响下，开发商可谓“银根缩紧”，而融资速度快的房地产信托曾一度备受追捧。据统计，仅2011年上半年包括保障房信托在内，全国共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，同比分别增长145.88%和137.36%。
自2010年房地产调控开始，在不断严厉的楼市调控政策影响下，开发商可谓“银根缩紧”，而融资速度快的房地产信托曾一度备受追捧。据统计，仅2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，同比分别增长145.88%和137.36%。
不过，这样的好日子似乎已经走到尽头。随着银监会对房地产信托的收紧以及近段时间业界普遍对房地产信托兑付风险的担忧，房地产信托业正遭遇严重考验，这种曾一路飘红的融资工具开始骤然降温。
产品发行数量骤减
随着国家对房地产市场调控政策效果的逐步显现，三季度，房地产信托降幅明显。今年三季度，国内共发行了233款房地产信托产品(含保障房)，与二季度相比。从房地产信托的占比来看，三季度其产品占比仅为38.84%，同比下降了7.42个百分点，环比则下降了14.01个百分点，这是近一年来房地产信托占比首次低于40%。
自9月份开始，银监会开始监测存量信托项目的兑付风险，加之之前的一些政策叠加，致使高烧不止的房地产信托骤然降温。市场对于房地产信托更加谨慎，部分信托资源暂时撤离房地产信托市场。对此，中国利得财富管理研究院认为，从房地产信托规模的下降趋势，可以看出银监会以及信托公司已在关注房地产信托风险。在第四季度，房地产信托产品会进一步减少的趋势很难改变。
率仍在走高
和规模及数量走下坡路相比，房产信托的仍比其他品种信托高出一截。数据表明，三季度房地产信托的平均率为10.19%，平均率继续走高，且均在10%以上，较其他产品平均率高出1.9个百分点，较总体平均率高出1.2个百分点。
据悉，目前正在销售的“中信乾景?恒润套利型投资基金集合信托计划”和“长江畔?桂圆林生态墅区项目集合资金信托计划”率均达14.5%；平安信托和绿城中国共同打造的“平安财富安城1号房地产基金信托产品”年化率更是高达25%，绿城该项目的信托融资成本高达30%；中信信托今年7月份发行的一款用于天津星耀五洲收购指定地块项目公司的信托产品率也高达25%。
专家分析，房地产信托产品的走高，一方面是受通胀等因素的影响，另一方面也说明房地产公司求钱心切，不惜开高价融资。
保障房信托投资或成“新焦点”
据不完全统计，2011年三季度，国内共发行了27款保障房信托产品，规模共计74.28亿元。其中棚户区改造为8款共21.67亿元，安居工程12款共32.11亿元，经适房4款共8.5亿元，廉租房、公租房和两限房各1款。在房地产信托发行大幅下降的情况下，保障房信托的发行较上半年仍在缓慢增长，保障房信托无疑成了一匹“黑马”。
而从保障房信托产品在投资方向来看，棚户区改造类产品占比大幅减少，安居工程占比却增加。值得关注的是，投向经适房、两限房(限价、限房型)的产品增多，其中还有2款为房地产信托基金。中国利得财富管理研究院指出，从大环境看，国家对保障房的支持力度不断上升，目前而言，如果要调控房地产，那么保障房必成未来保障住房供给的大势。因此，信托公司在保障房产品方面会不断挖掘和探索，从趋势看会有越来越多的信托公司涉足此品种。
由此可见，房地产信托虽然正在经历严酷寒冬，但是并非毫无亮点。投资者在涉足此类品种时，一方面要高度警惕潜在风险，另一方面要擦亮眼睛选择优质产品。正所谓“冬天来了，春天还会远吗”，或许在熬过这段艰难的日子后，房地产信托又将迎来一轮“小阳春”。
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