[摘要] 2月20日，中共中央政治局召开会议，讨论国务院拟提请第十一届全国人民代表大会第五次会议审议的《政府工作报告》稿。会上再次强调，今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性、前瞻性。
2012年“两会”一天天临近，政策预调微调的鼓点儿开始急促起来。
2月20日，中共中央政治局召开会议，讨论国务院拟提请第十一届人民代表大会第五次会议审议的《政府工作报告》稿。会上再次强调，今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，根据形势变化适时适度预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性、前瞻性。
此前，央行于上周末下调存准率，业界预计这或许标志着货币政策微调已进入快车道，房地产领域也将有新动向。
《每日经济新闻》记者获悉，央行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院教授李稻葵通过微博，对今年内首次下调存准率发表看法。他表示，这开启了宏观政策微调的进程，目的是解决实体经济、尤其是小微企业融资难的问题。但监管力度会提升，防止资金进入非实体经济。房地产方面，在坚持调控方向不变的前提下，有针对性的微调也将会有必要。
二手房价出现同比回落
《每日经济新闻》记者注意到，对宏观经济有着极大影响的房地产领域，同样到了政策调整的关键时刻。
一个深刻背景是，今年1月房价出现了“罕见”的一幕，70个大中城市新建商品住宅价格环比全部停涨，这在统计局发布房价数据以来尚属首次。
按照国家统计局的数据，70个大中城市中，1月新建商品住宅价格环比下降的城市有48个，持平的城市有22个，没有一个城市出现上涨。
同比来看，70个大中城市中，1月房价下降的城市有15个，比去年12月份增加6个；同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3.9%。
值得注意的是，与去年1月相比，二手房价格指数平均下降0.86%，这也是自2009年以来，70个大中城市二手房价首次出现同比回落。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，由于二手房价格是整个市场的“风向标”，首次回落的现实表明楼市拐点加深，未来房价将继续保持下调。
事实上，尽管不少观点认为，包含春节因素的1月数据并无太大参考价值，但处在“新国八条”出台周年的时间节点上，“量价齐跌”的态势充分证明了市场的不景气。
张大伟表示，1月份房价指数跌幅加深，下调城市数量增加，证明从2011年初开始的楼市调控逐渐深入，调控效果愈加明显。对于北京等热点城市而言，市场“冬天模式”启动，房价将面临再次深度下跌。
楼市有必要“针对性微调”
2月19日，李稻葵在微博上表示，今年中国内地经济的不确定性来自房地产市场。他表示，房地产方面，在坚持调控方向不变的前提下，有针对性的微调也将会有必要。
自2010年出台“国十条”以来，本轮房地产调控已经历了22个月的时间，且调控力度和广度都前所未见。按照国家统计局的数据，今年1月，70个大中城市房价环比首次全部停涨，房地产调控的效果隐约出现。
对于个别地方政府而言，已经感受到土地出让收入缩水的切肤之痛。北京、上海2011年缩水的土地出让金收入均达到数百亿元，两地也都下调了今年的土地出让收入预期。
按照摩根大通的观点，房地产市场的疲软已成为拖累中国经济增长的主要国内风险，主要表现为：房地产投资下降，影响相关行业并减缓经济增长；政府土地出让收入大幅降低，短期内加大地方政府的融资压力；影响银行的贷款质量。
事实上，近期住建部、财政部、央行都曾先后表态“松绑首套房贷政策”。伟业我爱我家副总裁胡景晖向《每日经济新闻》记者表示，尽管这并不意味着调控政策的全面松动，但局部放开的趋势已较为明显。
据记者不完全统计，最近半年多来，已有17个城市出台了不同的微调政策，涉及放宽普通住宅标准、松绑限购令、交易税费优惠等多个方面。但与此同时，佛山、芜湖等地因为放松楼市调控的 “尺度过大”，被中央勒令叫停。住建部政策研究中心副主任王珏林对此的解读为“稳定政策预期、凸显调控决心”。
即便如此，这也并不意味着调控的整体收紧。有业内人士分析称，在局部放松的环境下，中央仍在把握首套房贷和限购令的红线。佛山、芜湖“救市”风波表明，越过上述“红线”的政策，都将受到打击。与此相应，只要不逾越“红线”，地方政府的政策微调或许不会受到限制。
胡景晖也坦言，在坚持楼市宏观调控的大前提下，购房需求将有计划有步骤地平稳释放：上半年的调控政策将更加偏向首次置业人群，下半年将逐步释放改善类需求。
在此基础上，中国房地产学会副会长陈国强预计，随着刚性需求的释放，今年楼市的成交量将有所回升，整体市场可能出现 “量升价跌”的局面。
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据新华社上海2月20日电补贴首次置业者、提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准、让首套房贷利率回归基点……近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，被住房和城乡建设部“叫停”的也时有出现，引发公众热议。
多地楼市政策“微调”
新华社记者梳理发现，去年四季度至今，有10多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策作出“微调”。
除天津外，北京、上海、武汉等多个城市均已调整普通住房价格标准。合肥、南京等城市提高公积金贷款额度，每户家庭贷款额度比原先增加10万至20万元。广东中山市则将“限价令”由去年的每平方米5800元上调至6590元，等等。
政策对“刚需”应予鼓励
16日，针对“为限价令松绑”的质疑，中山市有关部门作出回应：此前上调新建住房售价上限的举动仅是部门“试行措施”。芜湖市政府12日则宣布，对部分购房者进行补贴等有关措施“暂缓执行”。
部分地方的“小动作”措施被叫停，凸显政府对楼市调控决心。
在此过程中，成交量的持续下滑也备受关注。
预计，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续去年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将下降20%。世联地产也认为，在今年第二季度，的商品住宅成交量会出现第二次触底。瑞银证券甚至预测，行业平均销售入账目标只能实现50%左右。
新华社记者在采访中感受到，随着房价下行态势的逐渐明显，不少合理的购房需求“出手”意愿正在增强。上海房产中介合富辉煌业务员万正伟说，现在看房的首次置业者有所增多。
与此同时，一些开发商正考虑顺应调控要求，调整产品结构和销售策略。复地集团董事长张华告诉记者，今年将进一步加大中小套型普通商品房销售比重，并通过价格调[整加快“跑量”。他说，目前瞄准“刚需”以量换价的策略在开发商中渐成共识，需从政策上对“刚需”给予应有鼓励。
需加快制度建设
国务院总理温家宝近日强调，房地产调控目标一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。
市场正进一步向调控预期的方向变化。
数据显示，今年1月，内地十大城市商品住宅平均价格同比下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次出现同比下跌。同期，统计的100个城市商品住宅平均价格，则是连续第五个月环比下跌。
上海中原地产仁德分行经理周建刚介绍，近期已有一些房东预期房价很难再上涨，因此降价一步到位，快速出手。“比如，近期成交的一套房，房东去年10月底挂牌时报价是330万元，最近以295万元、税费各付成交，比市场价低了15%左右。”
不少专家认为，在此轮调控中，“遏制房价快速上涨”的目标已初步达到，有利于“房价合理回归”的动力也在增强。
但部分业内人士提出，如果楼市过度下行，也会带来不容忽视的影响。
“土地出让金中，用于保障房建设的有10%，用于教育的有10%，用于农田水利的有10%，目前许多政策设计本身就对土地市场形成了很高的依赖度。如果土地市场长期偏冷，地方的财政压力就会非常大。”长三角地区一位地方官员如是说。
由此不难理解，“当中央对楼市采取刺激政策，地方会成为刺激效应的‘放大器’；当对楼市采取收紧政策时，地方会充当其中的‘稳定器’。”中国房地产研究会副会长顾云昌说。
顾云昌提醒说，随着楼市调控持续深入，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。
有关专家认为，当前，各级政府应凝聚楼市调控共识，防止“变相宽松”；同时需加快保障房、房产税、个人购房信息平台等制度建设，避免未来房价再次出现“大起大落”。
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