[摘要] 中国商业联合会日前发布“2012年中国商业十大热点展望”评述报告。
中国商业联合会日前发布“2012年中国商业十大热点展望”评述报告。据该报告预测，2012年中国商业十大热点是：
社会消费品零售总额实际增幅继续放缓，扩大国内消费保持市场稳定难度加大。
国内贸易“十二五”规划备受瞩目，将成为未来几年内贸行业发展的纲领性文件。据中国商业联合会专家分析，如果未来五年发展环境有利，国内贸易总体规模可望翻番，2015年社会消费品零售总额可达到32万亿元，年均递增15%。
随着出口前景转黯，部分外销出口企业将目光转向内销市场。
网购成长喜忧参半，建立诚信环境是持续健康发展的关键。2011年网上零售额预计可达7600亿元，相当于社会消费零售总额的4.2%。网上销售由于交易双方不见面，信息不对称，防范失信诈骗成为突出问题，期待《网上零售管理条例》早日出台。
商业地产热度升高，经营性大型商业设施开发过度。城镇化进程推进，加快发展服务业，加上政府调控房地产，使得商业地产出现新一轮发展热潮。专家认为，过度开发商业房地产，会对中小商业产生冲击，不利于城市商业保持科学、和谐的生态环境。预计2012年商业地产将进入调整期，3年之内会有一批项目倒闭。
大型零售企业盈利模式再受质疑，制约其滥用市场优势地位势在必行。
“招聘难，留人难”对中国零售业发展构成严峻挑战，成为行业亟待解决的重要课题。由于商业零售业薪酬水平低，劳动强度大，加之零售业自身储备人才不够，院校毕业生难以符合企业需要，企业为破解“招聘难、留人难”的困局，开始与院校、招聘公司定向合作，大型企业自我办学、内部培养，同时改善工作环境与薪酬待遇。但上述各种办法短时间内还难以完全缓解零售业招工难问题。
物流业税收改革率先启动，商贸物流业运营环境有望获得改善。2012年物流业税负总体水平可望下降。
部分商贸流通基础设施出现回归公益性趋势，将有助于降低社会流通费用。
降低商贸服务业体制性成本受到各方关注，将逐步得到解决。
另外，报告预计2012年我国经济增长将减速，社会消费品零售总额实际增幅将继续下滑至10%左右，稳定市场的难度加大。
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住宅市场在调控中行情惨淡，投机、投资需求被逼退所剩寥寥无几，不少投资客纷纷规避调控转战商业地产，商办市场的交易活跃度显著提升。但是随着8月的商业期房限贷，以及10月起的住宅市场大幅降价出现，近期市场却发生了微妙变化。
调控蔓延吓退部分投资客
汉宇市场研究部数据显示，从总体情况看，今年1-10月全市新建商铺及办公物业成交量同比增加10.46万㎡，达313.9万㎡，且供求比保持在1：0.9左右，意味商铺办公物业的销售存量正在持续消化。其中，1至8月成交最为活跃，大多月份的量均在30-40万㎡之间。
8月银监会叫停未竣工商业地产的按揭贷款，虽然某种程度上这只是执行力度的重申，但是也令投资客瞬间感到调控的紧迫感。9、10两月新建商铺及办公市场供应大幅放量，但成交量却出现不同程度下降。9月成交环比减少了24.5%，共计29.5万㎡，10月成交继续走低，仅17.68万㎡，为1-10月第二低位。截至22日，11月全市商办成交仅14.67万㎡，仍旧毫无起色迹象。而住宅市场的降价浪潮也在一定程度上分散了一部分投资客的关注视线。
汉宇地产市场研究部经理付伟认为，近期商办市场总体表现低迷，充分揭露了眼下投资客们对于房地产后市充满了不确定性预期，观望的情绪已渐渐从住宅市场向商办市场蔓延。
商业地产投资上品依旧放光
不过分析师同时也指出，即是市场有所降温，商业地产的活跃程度仍然高于住宅。由于商铺及办公所涉及的物业类型较多，在市场总体热度下降的情况下，不少细分市场或者是个案即我们通常所称的投资上品，成交依旧能保持一定活跃度。
从商业地产方面看，10月成交套数前十的榜单中，外围地区的大型综合商业项目占据相当比例。例如，川沙的绿地东海岸国际广场张庙的宝山万达商业广场和南桥新城的南桥国际商业广场三个项目在9、10两月均为成交热门项目，其中绿地东海岸为9月成交，据汉宇地产数据监测显示，截至10月去化率已达85%、宝山万达广场和南桥国际商业广场9、10两月成交排名也均十分靠前，前者去化也已达94%。上述商业项目要么已经投入运营，要么具备良好的经验前景，故颇受实力投资者关注。
综合商业体，除了项目本身供应体量较大外，这些商业项目所处的板块均有大量新建商品住宅，是目前较为热门的新型居住板块，因而此类项目则属于板块内主要商业配套，对未来有十分重要的存在价值，因此作为长期投资其后期的发展潜力也会被众多投资者看好。
除了郊区大型商业项目，值得注意的是近期商业地产成交靠前的项目中同样不乏专业市场项目，如8月上海电器城成交共99套，在9、10月依旧位列前十；9月的亚军为奉贤农产品交易市场，共计94套；上海服装城8-10月的成交量连续稳定保持在20套上下。专业市场项目的专业性强、集中度高，依赖规模化的经营模式，因此容易形成领域的信息规模经济的优势，对于投资客而言更有长期、稳定的租金来源保证；同时专业市场的投资个体规模小、资金准入门槛相对较低，成为不少中小投资客的热衷对象。本月底，南汇两港装饰城、金山童博园等大型项目还将大量推出商铺，可能再度催生主题型专业市场的投资热。
从办公楼市场看，近期的成交热门项目中，市中心CBD甲级写字楼已经难觅踪影，主要为外围地区的大型综合项目。如城市综合体项目顾村板块的绿地北郊广场的写字楼，该项目9、10两月均成交88套；共康板块的宝山万达广场写字楼成交量在8、9两月也分别多达124、67套。小面积办公在写字楼市场仍然比较受到欢迎。
写字楼投资相对分散，比较依赖企业办公租赁市场。非传统CBD板块的成功写字楼项目往往出现在城市综合体项目中，因为它需要开发商营造的良好招商引资环境、同时又要具备轨道交通、区位、商务配套等综合优势。此外，城市综合体所包含的不仅仅是基础生活配套，而是将酒店、娱乐会所、公园、展览等多种业态融合为一体，迎合多层次的消费需求、吸引更多客源，从而能够形成商圈“集群效应”，成为所在地区的标志性建筑。更深远的意义在于，城市综合体的成功运营能带动原本经济发展相对落后的地区前行，因此对投资客而言城市综合体所在的地区价值未来将有无限的上升空间。因此无论从产品本身还是地段而言，城市综合体都无愧为时下房地产投资的新热点。
汉宇地产董事总经理施宏叡指出，在房地产市场严厉调控下，投资客仿佛已是惊弓之鸟，针对商业地产的预警性的调控手段也令一些投资客适时收手正是现实下的客观反应。但是从宏观层面看，未来房地产的调控重心仍旧将是住宅市场，在政策环境相对宽松的商业地产领域还是存在具备比较多的投资品，而具体的投资方向则要视个人的财力、专业性能力而定。
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