[摘要] 没有张灯结彩，没有宣传广告，没有迎宾员，甚至没有客户，这里的开盘静悄悄。
“12月若有体量较大项目入市，料成交有所反弹”
没有张灯结彩，没有宣传广告，没有迎宾员，甚至没有客户，这里的开盘静悄悄。
这是12月4日下午，早报记者在闵行七宝碧林湾三期售楼处看到的一幕。
售楼处不见销控表
售楼处前台有一男一女两名工作人员，另有两个保洁员坐在原本属于与客户洽谈的桌椅前。
记者在售楼处内转了5，没能找到销控表，工作人员也没上前招呼，只得走到前台主动要求介绍楼盘情况。据工作人员介绍，此次楼盘推出100多套73、91平方米毛坯两房和130多平方米毛坯三房，均价2.5万-2.6万元/平方米。
“房源都是在前一天订售出去的。”售楼处一工作人员称，当天是开盘后第二天，只在开盘当天才享有的9折优惠已经取消，截至12月4日下午，100多套房源大多数都销售出去了，2房只剩下楼层位置相对较差的3套，面积较大的3房还有一些。
随后赶到的一名老业主对售楼处工作人员的上述说法存疑：“即便是前一天大多数房源都被客户预订，交定金、签合同、付首付等相关手续的办理也要延续几天时间，而且售楼处连一个办理按揭贷款的银行工作人员也没有。”
中介的说法：该楼盘并不打算对外怎么卖
售楼处对面一家房产中介主管的说法是，该楼盘早就说要推盘，但一再延迟，“可能是手续问题。”
而另一家房产中介的门店经理称，该楼盘连开盘的样子都没摆出来，“一般楼盘开盘张灯结彩、在周边打广告不说，就是上门的客户也是数量众多，按惯例，我们中介业务员肯定得纷纷在售楼处周边驻守，向前来看房的客户散发传单，推荐周边其他二手房，可从昨天到现在，基本没看到多大的客流，我们也没派业务员过去。”
据该经理称，该楼盘并不打算对外怎么卖，因此售楼处工作人员态度冷淡，折扣优惠不多，售楼处也没有样板房供客户参观。
该经理还透露，“这个楼盘有一批房源2009年就建好了，可到现在也没开始卖。”而该楼盘上一次开盘，还是在2009年4月。
上述楼盘老业主对此说法表示认同，“有一次楼盘推盘，排队的客户很多，结果到了第二天售楼处就停止售房了。”
捂盘的几种方式
早报记者12月1日通过网上房地产查询该楼盘信息时发现，该楼盘最近的一张预售许可证时间是2009年4月。
至昨日截稿时，网上房地产信息同时显示，该楼盘从2005年5月至2009年4月间，先后获取过至少10张预售许可证，其中不足半数的预售许可证所标注信息为“售完”，其他均标注为“在售”。当中，时间最近的2009年4月那张预售许可证——碧林湾三期A上，标注可售住宅总套数为150套。
网上房地产信息显示，开盘的碧林湾三期，开盘时间应为2011年12月6日，住宅总套数为198套，总面积为18939平方米，报价在23200-28000元/平方米。
周边房产中介则表示，周边包括该楼盘前期一些房源在内的二手房的价格，在2.2万-2.3万元/平方米。
早报记者在售楼处沙盘看到，在此次所推的100多套高层房源旁边，另外还有一片住宅区。工作人员称，这一片住宅已经完成了装修，但不对外出售。
某开发商副总裁表示，2.5万-2.6万元/平方米的价格，算是七宝板块的市场价，由于板块内在售一手楼盘不多，因此9折的幅度应该说也还行，但也不是一个很低的折扣。
另有开发商高管称，目前该楼盘开发商手上的项目不多，该楼盘由于开发时间较早，地价较便宜，因此卖掉1/3就可以收回成本了。虽然随着销售时间的延长，价格不断上升，开发商可以更多获利，但与之伴随的增值税、所得税也十分可观。
该高管称，开发商捂盘一般有这几种方式：达到预售许可却不拿预售许可证；拿了预售许可证不开盘；开盘后报高价格以维护自己的利益等。这几种方式的政策风险均可控。
“料12月楼市成交反弹”
上周末推盘的还有位于宝山月浦的中冶尚园。该楼盘售楼处工作人员称，此次系最后一次推盘，房型为1-3房，均价1.3万元/平方米，客户可享9.7折优惠，开盘一天多以来，250多套房源已订售出20多套。
某开发商副总裁称，由于该楼盘前期客户较多，此次又是最后一次推盘，因此折扣幅度不可能高达20%-30%，在这种情况下，20多套的销售业绩也已经算不错了。
克而瑞分析师杨晨青称，出于安抚前期业主的考虑，其他开发商陷入观望，11月新增大幅降价的楼盘数量低于市场预期，但经过10月、11月两个月的消化，12月的降价口子将重新开启，如有体量比较大的项目入市，料12月的成交在11月的基础上有所反弹。
杨晨青说，1-9月，上海的楼市成交比去年同期(同比)是增长的，但由于10月、11月连续两个月的成交低迷，以及去年11月、12月的赶末班车行情，今年1-10月、1-11月上海楼市的成交同比是下降的，考虑到12月的成交下滑幅度还会继续扩大，预计今年全年楼市成交量应该会比去年低.
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根据业内人士提供的数据，5年以前，在上海外环周边买一套90平方米的两房大概只要60万元，现在大约需要150万元。伴随房价上涨，购房成本已成倍上升，这对以首次置业为主的新上海人来说，目前在上海的购房压力要增大数倍。
近期的二手房购房者中，新上海人比例占25%，一手楼盘购买者中约有30%是新上海人，调控之后这一指标下降约10%。但这并不意味着新上海人潜在的置业需求下降。中介市场研究部经理付伟认为，新上海人的购房比例下降主要受两方面原因影响。一方面，楼市新政后，购房门槛抬高，对外地居民的限贷和限购要求比较严格，须“凭票”购房，改善需求者大多数都不能买了，投资需求更是被完全遏制；另一方面，居高不下的房价也让不少年轻的新上海人，尤其是大量适婚白领望而却步，收入水平难以企及房价，这部分需求很长时间都难以释放。可以说，新上海人正面临调控政策和房价的双重压力。
然而，就在今年10月之后，本市的不少楼盘出现大幅降价，这让不少当了多年租客的新上海人再次萌生购房想法。那么，年末新上海人都是怎么淘房的？本期楼经和您来一探究竟。
新房市场：看价格
----哪里实惠买哪里
★年末新上海人新盘购房坐标：嘉定新城、青浦新城、宝山西城区、宝山罗泾、浦东周康
目前高房价的矛盾集中体现在外环以内的中心城区，由于人口密度高，土地供应有限，中心城区新盘价格大多新上海人都难以承受，只能将目光瞄准外环区域或远郊板块。近期上海楼市新盘供应热点区域集中在嘉定、宝山、青浦和原南汇区域，约占全市今年公寓住宅新增供应量的47%，这些区域也成为了新上海人关注的热点板块。
位于轨交1号线附近的某楼盘是宝山西城区板块的标杆大盘。其房价在去年年末已经逼近2万元/平方米，而在这一轮房价下跌过程中，其房价降至1.7万元/平方米。同处宝山，位于罗泾板块的某楼盘，11月时的均价由1.2万元/平方米降至9800元/平方米，降幅将近20%。而根据中介门店的客户汇总数据显示，在前往这些楼盘的看房和购房人群中，新上海人的比例为36%－40%。前者虽然价格略高，但是有便捷的交通优势，后者虽然较远，但是已经接近全市新盘价格的水平。
因此，新上海人往往更看中楼盘的价格，虽然许多上海人对于房价比较敏感，但敏感程度是不同。简单说，当前要买房并且正在买房的新上海人绝大部分都是刚性需求，他们需要解决的是名义上“先有房”，而不是“先有房子住”的问题，因此许多人虽买了房，但为了上班方便，仍然会选择靠近中心城区租房住，因为自己所买的房子往往很远。
二手房市场：看老公房
----有议价空间的
★年末新上海人二手房购房坐标：浦东金桥、浦东金杨、宝山共康、闵行七宝
二手房市场在这一轮调控中显得比新房市场还要冷清。不过，即便如此，低总价的市区老公房在冷淡的二手房市场里仍显活跃。虽然新上海人对于老公房的房源品质往往并不满意，看房时也常会抱怨房型差，采光不好。但考虑了地段位置、配套、交通便捷等因素后，还是会选择出手。
来自河南郑州市的陈先生已在上海工作了好几年，本月他购买了一套位于金杨板块的小两房，面积约60平方米，总价129万元，这套房子房东原来要求的价格是134万元，由于市场环境不好，虽然挂牌价还不错，但却少人关注。所以才能有5万元的价格让步。以往，这样的房源基本上都是以挂牌价成交。为其服务的中介手中也在代理销售一些一手楼盘，但陈先生最终还是选择了二手房。因为那些一手楼盘虽然品质和景观都很好，但位置太远。
实际上像陈先生这样选择购买性价比高的老公房的新上海人不在少数，毕竟，市区的房子将来出手也相对容易，即使不卖也能租到一定价格。
租赁市场：求合租
----轨交沿线最普遍
★年末新上海人租房坐标：松江九亭、浦东外高桥、闵行莘庄、宝山高境
虽然调控政策已开始介入租赁市场，但今年房屋租金上涨的现象依然普遍。租金上涨受到诸多外在因素影响，但从根本上说，还是供需结构性矛盾导致。外围板块房屋空置率居高不下，而在中心城区，绝大多数板块却面临中低价租赁房源供应紧张局面。
数百万外来常住人口是上海租赁市场需求的主体，其中打算在上海长期定居并工作生活的新上海人的比例也相当大。租金的上涨，使新上海人需要背负更多的生活压力，特别是参加工作只有一两年的年轻人，房租费用往往要占到其工资收入的20%－30%，有的甚至更高。
松江九亭是新上海人租房较集中的板块。据介绍，一家中介门店平均每月成交的租赁房源达近20套，租客中，新上海人占比超过八九成，而合租房源占一半左右。目前九亭板块一房的租金约为2300元/月，两房的租金在2800元之间，以普通装修的次新房源为主，如果和靠近市区的一些老公房相比，租金虽然并未便宜多少，但功能分区往往更合理，更适合两个以上的家庭合租，这样分摊下来，租赁成本能下降很多。
买房故事
“卖掉房子，过过房客的日子”
楼市不给力，不仅买房的纠结，卖房的也一样纠结。不过，在这样的纠结市中，也有人敢于抛掉自己手头的房子过上租房生活。“我准备把外环的房子卖了，在市中心租房子，换成几十万上百万的现金在手，用一部份钱租房住，大部份钱用来安享晚年，也在有生之年做一回‘富人’。”
谈起自己的设想，在外企从事财务工作的薛先生很是来劲儿。早在2001年，薛先生在普陀嘉定交界区域购入一套2003年交房的期房，当时单价3200元/平方米，126平方米的三方一厅价格约40万元，首付只要2成。在父母的帮助下，薛先生首付10万元，贷款30万，分15年期偿还。而接下来几年，薛先生的房子价格在飞速上蹿：4500元/平方米、5800元/平方米、7000元/平方米、8000元/平方米……到2005年，该小区的精装修房单价已突破万元大关。
如今，这里的二手房房价又较2005年翻了一番，薛先生动起了卖出现有房子，改成在市中心租房子的计划。“即使我的房子涨到300万元，如果我一直自己住的话，涨与不涨跟我毫无关系，我还是住在外环边上，每天花好几个在路上挤公交。但是若卖了回笼资金后租住在市中心，这笔资产就由’死钱’变成了‘活钱’。”薛先生分析道，若以最终卖房到手240万元（去除各类交易成本后的保守到手价），以一年期存款利率3.5％计，该笔房款一年的存款可达8.4万元，利息平均分摊到每个月就有7000元。“7000元可以在市中心租到配置和环境不错的2室户房源，或中环附近的3室房源。”薛先生坦言，虽然这两年房租的价格也呈现水涨船高的态势，但从这几年房价和房租的变化情况看，房价涨幅仍然明显大于房租的涨幅。
不过，从今年来看，情况似乎发生了变化。薛先生表示，以他居住的小区来看，目前二手房挂牌价格几乎较一年前没怎么变动过，在通胀效应下，买房保值增值似乎已经"不灵验"了。“房价的拐点或许已经到来，是时候作出选择，是继续持有还是落袋为安了。”基于对房价未来走势悲观的看法，薛先生认为，与其继续守住可能存在"缩水"风险的固定资产，不如在总资产变动不大的前提下，更多考虑生活品质。“由于我们夫妻俩都在市区工作，在市中心租房居住虽然可能面临缺失’家的感觉’，但每天节约大量的时间成本是可以预见的。有了更多的可支配时间，也就意味着更多财富和机会的可能。”
对于薛先生的大胆设想，也有人表示无法认同。有购房者认为，这一做法过于激进。她认为，房价、房租价格和存款利率一直呈现波动状态，要准确预期未来数十年的变动几无可能。“若三者长期处于相对静态，那先卖房再租房具有一定的可操作性，但目前要预言这一做法能’跑赢’大市，还为时尚早。”
主笔手记
谨慎看待政策有限利好
本周，中国人民银行三年来首次下调存款准备金率，如同资本市场一样，房地产业内随即也奔走相告，有大佬更是对此重大利好谨慎评之：别太乐观，快卖房、缓建房、不拿地、现金为王。
从以往的经验来看，这种谨慎的乐观显然是有道理的，下调0.5%的存款准备金率，意味着银行系统向社会释放4000亿元左右贷款。
地产开发商尽管销售可能仍然冷清，但只要能够借到钱，火烧眉毛的资金压力就能得到缓解。这样，他们就不必急着降价销售来回笼资金。正如同策咨询与研究发展中心姚伯均所言，现在调整存准率将给等待调控政策转向的开发商们更多的信心，告诉他们货币政策转向了，从而让他们更积极的捂盘不售，他认为国际大宗商品还在上涨，来年通胀的因素并没有消失，房地产价格处于高位，并没有出现明显的下跌，市场没有表现出应有的理性，更多是限购带来的行政调控的结果。
很显然，种种官方和业内的言论都表明，最近的楼市调控还是不能放松。--诸如"限购令"--还将继续执行下去，因此，楼市的销售量要摆脱萧条，恐怕不容易。
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