[摘要] 昨日恰是小雪的节气，而房地产信托产品眼下也面临“过冬”。相关业内人士对记者表示，房地产信托产品的“借新还旧”模式被市场否定，而且即使有银行担保也不靠谱。盛世普益的研究员范杰建议，在这样的背景下，推荐投资者适当关注大型上市开发商的信托产品。
昨日恰是小雪的节气，而房地产信托产品眼下也面临“过冬”。据记者了解，虽然房地产信托的预期高于其他类型信托产品，但在10月份的成立数量只有27款，环比减少50%。相关业内人士对记者表示，房地产信托产品的“借新还旧”模式被市场否定，而且即使有银行担保也不靠谱。
10月房地产信托发行量腰斩
研究机构盛世普益发布的10月信托市场报告显示，虽然从预期率方面看，房地产信托各个期限段的预期率均高于其他类型信托产品，但房地产信托产品在当月成立的数量为27款，环比减少50%。而10月份工商企业类信托产品和金融类信托产品的成立数量分别达到62款和41款，均明显超过房地产信托产品。“其实现在很多开发商都缺钱，纷纷急着找上门要发房地产信托产品。”沪上一家信托公司的市场部总经理对记者表示，但是有兴趣投资房地产信托产品的客户却不多，这导致不少房地产信托产品出现发行超期却迟迟成立不了的窘境，开发商不得已提高房地产信托产品的预期来吸引客户。盛世普益的研究员范杰建议，在这样的背景下，推荐投资者适当关注大型上市开发商的信托产品。因为相比一般的房地产企业，上市开发商的自身资信情况较好，融资能力较强，在房地产信托项目本身资质可以的情况下，投资者可以适当考虑。
“借新还旧”此路不通
“房地产信托风险集中，‘借新还旧’此路不通。”盛世普益的研究员范杰对记者表示，上月四川信托发行的接盘中融信托的“青岛凯悦特定资产权投资集合资金信托计划”产品有了新消息，此款产品已经宣告募集失败。这实际上是投资者对房地产信托产品“借新还旧”模式的否定，更是体现了市场对房地产领域的看空。关于此前很热门的房地产信托产品，范杰分析近段时间有个现象颇值得玩味，即发行数量和成立数量减少，并且成立规模不大。这说明房地产信托市场已经成为一个买方市场，认购此类产品的投资者越来越少。所以现在开发商要面临的不仅是监管严控，而且还面临投资者的拒绝。此外，范杰提醒投资者谨慎对待基金类房地产信托产品和未明确资金具体流向的信托产品。前者在推荐材料中可能不会透露具体项目内容，赋予了受托人更多的选择权，也增加了信托计划的不确定性。后者由于投资方向不明（如只说明资金投资于股票或股份的权，不明确权出让方获得资金后的投资方向），信托资金可能最终流向房地产领域。
有银行担保也不靠谱
多地大型开发商从10月份开始降价促销，但销售业绩依然平平。虽然坊间一度传闻调控政策将会放松、限购令取消已有时间表，但官方人士却透露出将调控进行到底的信息，特别是国务院、住建部相关人士言论，令市场普遍预期调控仍将继续，同时也预期房企的现金流仍将不宽裕。范杰认为在这种情况下，不管房地产信托产品采用何种结构和资金运用方式，都将不可避免地面临行业风险，即使有银行保证的也不例外。例如吉林信托近日发行的一款房地产信托产品期限为1年，预期率7.00%。还款来源不是销售房产款项，而是中信[简介动态]银行长春分行于信托计划到期日或提前终止日向借款人发放与信托计划贷款余额等额的贷款，以置换信托贷款，实现信托计划顺利退出。“这种仅靠一纸贷款协议的做法有一定风险。”范杰表示，因为银行在发放了《同意贷款通知书》后仍有可能因为登记不到位等原因拒绝发放贷款，更不用说只是一纸协议，所谓还款保障只是一个噱头。
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