[摘要] 广州10月二手楼市成交持续萎缩，同比去年骤减三分之一。在迷雾般的楼市观望期中，谁还在买楼，什么样的楼好卖？记者从二手中介了解到，动荡市中，刚需者才是楼市的“铁杆哥们”。但受房贷和钱袋的双重限制，他们的房子越买越小，越买越旧。
广州10月二手楼市成交持续萎缩，同比去年骤减三分之一。在迷雾般的楼市观望期中，谁还在买楼，什么样的楼好卖？记者从二手中介了解到，动荡市中，刚需者才是楼市的“铁杆哥们”。但受房贷和钱袋的双重限制，他们的房子越买越小，越买越旧。
据广州市国土房管局公布的数据，2011年10月全市10区的二手住宅登记量为40.48万平方米，同比减少35.7%。地产中介行促成的二手住宅买卖、租赁交易量均较9月份出现不同程度的缩减。
在这种背景下，谁还在买房？
“主要是首次置业者，特别是年青人的结婚需求占较高比例。”合富置业市场部梁燕明表示。今年10月广州二手买家首次置业的比例高达66.3%，较六七月份上升了近一成，而且仍处在上升通道中。
与此相对应的是，改善型需求的比重则呈逐渐降低的趋势。今年10月广州二手买家中改善型买家的比例仅为20.6%。
这些首次置业者，或者是改善性需求者，喜欢的是怎样的房子？记者发现，在成交乏力之际，一些大型楼盘的旧组团却相当走俏。以丽江花园[消息 价格 户型 点评]为例，始建于1993年的“丽字楼”组团，成交宗数占整个楼盘总宗数的比例2009年为35.7%，2010年为38.1%，今年前十个月增加至41.8%。祈福新村[消息 价格 户型 点评]旧街区组团（1-25街）的成交比例，连续三年维持在25%以上。
此外，10月份业主心态总体有所松动，议价空间集中在5%~10%，较以往略有加大。也有部分业主经济预期偏谨慎，或者资金紧缺，出货意愿较强，让价幅度高达10%~20%。然而，买家的心理预期更低，部分买家还价幅度甚至高达20%~30%，入市十分谨慎。
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据合富置业数据显示，今年10月份广州二手买家首次置业的比例高达66.3%，较7—9月份有所上升。记者了解到，临近年底，积累的首次置业需求缓慢释放，其中以年轻的结婚需求占较高比例。与首置人群增加相对应的，是改善型需求的比重呈逐渐降低的趋势。数据显示，10月份广州二手买家中改善型买家的比例仅为20.6%，较此前的30%左右明显下降。
合富置业首席市场分析师龙斌认为，改善型买家具有较大的需求弹性，另一方面部分高端买家购房意愿下降也是改善型买家比重下降的重要原因。据悉，高端二手买家多为有入市资格的企业主、商人、高级公务员以及大型企业的高层管理人员等，这部分买家对经济的敏感度相对较高。近期在国外经济低迷以及国内流动性持续收紧的影响下，中国经济面临的不稳定因素有所增加，部分高端买家对经济的预期偏向谨慎，购房意愿因此有所降低，看跌的预期较以往更坚定。
龙斌表示，首次改善型买家入市门槛提高，也是10月份改善型需求下降的重要原因。临近年底银行额度再度收紧，第二套房贷的放款速度更为缓慢，利率也相应有所提高。“贷不了供不起”，首次改善型买家入市成本进一步增加。同时，10月份银行与二手网签实行联网，除税费大幅增加外，银行杠杆率下降，改善型买家入市门槛再度提高。
此外，受银行额度绷紧影响，10月份一次性付款的比例再次攀升至四成以上。
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